Teilvermietete Immobilie Absetzbarkeit der Zinsen

[Klaus358]

Hallo,

ich bin im Begriff ein Zweifamilienhaus gekauft. Die Finanzierung habe ich bereits gesichert. Leider wurde ich auf verschiedene Besonderheiten in einem solchen Fall nicht hingewiesen.
Wie ich erfahren habe wäre es sinnvoll gewesen zwei Kredite aufzunehmen, einen für den vermieteten Teil des Objekts (40 % Wohnfläche) und einen für den selbstgenutzten Teil (60% Wohnfläche), für den ich den Eigenanteil hätte nutzen sollen. Insgesamt nehme ich 400.000 € auf, habe einen Eigenanteil von 120.000 €.
Wie würde die Absetzbar der Zinsen / AFA sein? Würden dann automatisch 40% absetzbar sein (also 208.000 €) oder garnichts?

Der Notarvertrag ist noch nicht unterschrieben und kann noch angepasst werden. Ich habe überlegt, den Vertrag so zu anfertigen zu lassen, dass dort drin steht, dass das vermietete Objekt zu 250.000 € (realistische Anteil) aus der Fremdfinanzierung bezahlt wird und 270.000 € (150.000 € aus Darlehen) bezahlt wird, so dass ca 48 % absetzbar sind.

Ist das möglich?

Danke und viele Grüße

 

[Grundaus]

denke nicht dass das möglich ist. Wenn es nicht 2 Kredite gibt, teilt das Finanzamt nach Wohnfläche auf.

 

[ypg]

Du kannst nicht den ganzen oder anteiligen Kredit absetzen, sondern neben den Notarkosten natürlich nur die Zinsen der Finanzierung.
Bei 400000€ zu 2,5% wären das 10000€ p.a. 40% davon wären 4000€.
Das muss man dann, vorausgesetzt ihr könnt es noch absetzen, mit den Mieteinnahmen verrechnen. Ich würde für das erste Jahr einen Steuerberater nehmen. Der kann es ausrechnen. Das würde ich dann als Vorlage für die darauffolgenden Jahre nehmen.

 

[nagner99]

Wenn noch die Möglichkeit besteht, den Kredit aufzuteilen würde ich es machen. Viele Banken sind auch kulant und bieten an den Zins für den Vermieteten Teil etwas teurer zu machen und Dafür den eigengenutzen zu reduzieren. Wichtig ist, dass im Kreditvertrag dann auch als Verwendungszweck der jeweilige Teil des Hauses genannt wird. Das machen nicht viele Banken aber es gibt definitiv welche die es anbieten. So kann man das Ganze steuerlich etwas attraktiver gestalten.

 

[WilderSueden]

Idealerweise würde man da wohl teilen und für jede Wohneinheit ein Grundbuch anlegen. Kostet aber halt auch wieder ein paar Euro das zu organisieren

 

[Hyponex]

Moin Moin,

also für Rechtsichere Antworten wurde ich hier einen Steuerberater fragen.
Deshalb die antworten hier kann man zwar als "Orientierung" nehmen, aber ob das am Ende vom Finanzamt 100% anerkannt wird, ist was anderes.

und ja, wenn man 2 Familienhaus kauft, dann macht man 2 Bausteine daraus (was ich so bei meinen Kunden gerne mache)
und dann sieht es so aus:
- vermietete Einheit: wird zu 100% Finanziert, nach Möglichkeit mit 1% Tilgung (Zinsen sind absetzbar)
- selbstgenutzte Einheit: hier fließt das komplette Eigenkapital, hier ganz hohe Tilgung, damit es schnell abbezahlt ist (Zinsen kann man nicht absetzen!)
(ok, die Kaufnebenkosten zahlt man aus Eigenkapital)
so hat man immer auf den ct. die Kosten für die Zinsen für die Steuererklärung (Jahreskontoauszug der Bank)

ich wurde hier erstmal empfehlen, od die Bank den bestehenden Kreidt in 2 Teile splitten kann (und auch die Tilgung entsprechend berücksichtigen, mindesttilgung beim Vermieteten Teil, hohe Tilgung beim selbstgenutzten Teil).
Einige Banken haben hiermit kein Problem, nehmen sich dann halt 500-750€ Gebühren für Kreditumschreibung
(die Sicherheit/Bonität bleibt ja gleich, der alte Vertrag soll nur auf 2 Verträge gesplittet werden)
das wäre die sauberste Lösung.

sonst beim Notar sollte man in der 1. Linie den Kaufpreis folgendermaßen splitten:
- Grundstücksanteil (WERT!) Beispiel Haus für 400k gekauft, Grundstück ist 100k Wert!
- dann den Hausanteil entsprechend auch auf Wohneinheit A und B splitten. (wegen Abschreibung)
als das auf jeden Fall machen.

und falls nur ein Vertrag mit der Finanzierung bestehen bleibt, dann Steuerberater oder beim Finanzamt nachfragen, wie man es "steuerlich" am besten berücksichtigen kann.

PS. hast Du die Finanzierung direkt bei der Bank gemacht oder wo? Warum hat der Berater nicht direkt vorgeschlagen, es so zu splitten, statt einen Baustein zu nehmen? Für mich gehört sowas auch zu guten Beratung dazu. Kenne viele "Bänker" die direkt in der Filiale auch sowas direkt ansprechen, und entsprechend bei der Finanzierung berücksichtigen.