vorausschauende Planung und Zeitpunkt des Hausbaus

[Rumpelstilz]

Hallo zusammen,

hier geht's mir primär um Lebensplanung, Vermögensbildung und Eigenheimfinanzierung.
Alles sehr grobe Überlegungen, Details zu Finanzierung sind noch nicht nötig.

Vorweg: ich gehe sehr unbedarft und vermutlich naiv an die Sache ran. Ich habe keinerlei Erfahrung,
stehe gerade am Anfang meiner Karriere und jongliere hier nur ein wenig mit Zahlen um ein Verständnis zu bekommen. Von euch erhoffe ich mir Hinweise auf Dinge, die ich übersehen oder falsch verstanden habe.

Zu unseren Plänen: wir sind Ende 20, wollen bald (1-5 Jahre) 1-3 Kinder, mittelfristig (3-10 Jahre) ein Haus bauen und langfristig (30J) fürs Alter zurücklegen.

Ob und wie wir uns das leisten können, versuche ich grob abzuschätzen.

Ausgangslage:
Eigenkapital (Eigenkapital): 0,0€

Meine bessere Hälfte und ich verdienen aktuell 2400 + 2200 Netto.
Meine Stelle ist tarifvertraglich mit ~3,8k€ Netto ausgeschrieben, was ich in den nächsten ~5 Jahren zu erreichen hoffe, bei meiner Freundin ist auch noch gut Luft nach oben, sodass da ~3k längerfristig nicht unrealistisch sind.

Wenn ich das nun grob interpoliere (mit Spielraum für Elternzeit und unvorhergesehene Einkommensausfälle - ich ziehe dafür 6 Jahre ihres Gehalts ab) komme ich für uns beide, für die nächsten 30 Jahre, auf ein durchschnittliches monatliches Einkommen von Pi mal Daumen 5800€ / Monat, Netto.

Davon würde ich 2000€ pro Monat nehmen um Haus + Altersrücklagen zu finanzieren. (Ggf. mehr? müssen im Laufe des nächsten Jahres mal sehen wie sich unsere Lebenshaltungskosten so einpendeln)

Aufgrund meiner (recht eingeschränkten) Nachforschungen bezüglich Anlagemöglichkeiten würde ich aktuell dazu tendieren, alles in ein paar gestreute, passive Indexfonds (ETFs) zu stecken, da hier langfristig relativ sichere 5-7% Rendite locken, so liest man zumindest. Für nachfolgende Rechnung nehme ich daher 6% an.

Für das Haus stelle ich mal runde 500.000€ in den Raum.

(Aktuell) Realistische Zinsen aufs Darlehen habe ich einschlägigen Websites entnommen:

• 2,8% bei Vollfinanzierung
• 2,4% bei <85% Finanzierung
• 1,9% bei <60% Finanzierung

Ich weiß, die sind grad besonders tief und bleiben vermutlich nicht so, aber wie auch immer...

Nun die eigentliche Rechnung/Überlegung. Ich sehe u.a. folgende Varianten, sie beziehen sich alle auf einen Zeitraum von 30 Jahren:

1. 4 Jahre Eigenkapital ansparen, dann Haus bauen, über 20 Jahre abbezahlen, die "restlichen" 6 Jahre Kapital fürs Alter zurücklegen
   
2. 10 Jahre Eigenkapital ansparen, dann
   a) Alles vom Eigenkapital (<80% Finanzierung)
   b) 100k vom Eigenkapital (80% Finanzierung)
   c) 0k vom Eigenkapital (Vollfinanzierung)
   ins Haus investieren, den Rest über 20 Jahre abbezahlen und gleichzeitig fürs Alter sparen

Dafür habe ich mir ein kleines Python Script geschrieben (den grundlegenden Rechenweg für Zinseszins habe ich mit gängigen Online-Rechnern verifiziert, aufgerundete 28% Kapitalertragssteuer werden berücksichtigt). Damit komme ich auf folgende Zahlen:

• Startkapital: 0€
• Sparrate: 2000€ / Monat
• Zinsen: 6% p.a.

Eigenkapital nach 4 Jahren: ~105k €
Eigenkapital nach 10 Jahren: ~300k €

1. Bei 100k Eigenkapital bleiben 400k zu finanzieren (80%), bei 2,4% p.a. über 20 Jahre entspräche das etwa einer Rate von 2090 € p.m.
   Bei einem Budget von 2000 € bliebe für diese Dauer also weniger als nichts zum investieren.
   In den verbleibenden 6 Jahren des angegebenen Zeitraums könnten dann wieder 2000€ p.M. investiert werden.
   Bei obigen Konditionen würde das in einem Vermögen von ~165k € resultieren.
   Abzüglich 20*12*90~=21000€ (um die Differenz zum 2k€ Budget zumindest grob auszugleichen) ergibt 144k €.
   
   Fazit nach 30 Jahren: Haus 500k, Kapital 144k, Gesamtwert 644k
   
   
2. a) Werden 300k direkt ins Haus investiert und der Rest (200k, 40%) wieder über 20 Jahre bei 1,9% Zinsen p.a. abbezahlt, entspricht das einer monatlichen Rate von 1000 €.
   Wir könnten also zusätzlich 2000€-1000€= 1000€ p.M. für 20J investieren. Ergebnis: ~378k
   
   Fazit nach 30 Jahren: Haus 500k + Kapital 378k = 878k €
   
   b) 100k ins Haus, bleiben 400k (80%) über 20 Jahre bei 2,4% -> 2.090€ p.m.
   Aber: es sind noch 200k investiert -> Zins + Zinseszins! Entnehmen wir pro Monat 90€ um im Budget zu bleiben, wächst das Kapital innerhalb von 20 Jahren trotzdem auf ~432k €
   
   Fazit nach 30 Jahren: Haus 500k + Kapital 432k = 932k
   
   c) 0€ ins Haus, 500k voll finanzieren über 20 Jahre bei 2,8% -> 2710€ p.m.
   300k bleiben investiert, dort werden pro Monat 710 € entnommen um im Budget zu bleiben
   Zuwachs innerhalb von 20 Jahren auf: 447k €
   
   Fazit nach 30 Jahren: Haus 500k + Kapital 447k = 947k

Schlussfolgerung:
Aus finanzieller Sicht wären wir eigentlich blöd, in 4 Jahren schon zu bauen. Mit den hier angestellten groben Abschätzungen betrüge der Unterschied unseres Reinvermögens in 30 Jahren zwischen 230k und 300k Euro (!!!)
Außerdem: weniger ins Haus investiertes Eigenkapital = mehr Gesamtvermögen langfristig ?!
(Ja ich weiß, diese Feststellung ist irgendwie logisch, wenn 6% 2,8% Gegenüber stehen, trotzdem...)
Geduld scheint sich hier in jedem Fall auszuzahlen. Man darf in den 10 Jahren nur nicht verzagen,
auch wenn der Wunsch nach einem Eigenheim noch so stark ist :)

Ich denke wir werden so vorgehen, dass wir die nächsten 4 Jahre wie geplant sparen. Dann ist auch absehbar, was für eine Rendite realistisch ist, wie sich die Bauzinsen und Immobilienpreise entwickeln und wir können eine Tatsachen-Entscheiden treffen.
Das muss ich jetzt nur noch meiner Dame verklickern, sie tendiert oft zu eher emotionalen Entscheidungen...:rolleyes::D

Jetzt seid ihr gefragt! Kommt das hin, was hab ich vergessen, was für Varianten gibts noch? Danke schon mal für jegliches Feedback. Wenn ich total daneben lieg bringts mir bitte schonend bei :p

Grüße,
Rumpelstilzchen

PS: Noch als Zusatzinfo: Miete habe ich komplett außer Acht gelassen, da wir aktuell zum Nebenkostenpreis in einer Wohnung im Haus ihrer Eltern wohnen. Ob wir da noch 10 Jahre bleiben können und wollen weiß ich nicht, für 2 Personen ist sie komfortabel groß, mit einem Kind sollte es auch noch klappen, mit zweien wirds dann aber irgendwann eng, insbesondere wenn die mal älter werden und nen Einzelzimmer wollen ;)
PPS: Sorry für den Roman!

 

[saar2and]

[emoji15]
Jetzt bin ich baff.

Gute Planung nichts hinzuzufügen.

Muss man bei ETF' s nicht auch was an den Borken abdrücken. Auch werden darauf Steuern fällig. Und dann wirklich ne Rendite von 6%? Die musst du mir zeigen.

 

[Steffen80]

Erst einmal: Respekt für die Mühe und auch das Du dir so intensiv über das Sparen Gedanken machst. Das machen viel zu wenige. Ich habe auch bald 15 Jahre gespart..allerdings nicht ganz so viel drüber nachgedachte wie Du :)

ETF halte ich für eine gute Idee. Besparen wir auch primär. 5..6% kannste aber vergessen. Mittelfristig natürlich mir Risiken verbunden. Rechne mit 2%.

Ansonsten muss ich Dir aber leider sagen: Deine ganze Zahlen sind für die Katz. Zinsen, Baukosten etc. stehen völlig in den Sternen. Genau wie Eurer Verdienst innerhalb der nächsten 30 Jahre.

Es gibt eigentlich nur eine wichtige Erkenntnis (und die sogar ohne Script): Sparen Sparen Sparen..möglichst aus "der Sicht" und das Geld wirklich "vergessen". Mit dem Thema Hausbau/Kredite/Grundstück etc. würde ich mich jetzt gar nicht beschäftigen. Spart bis Ihr 50..100k zusammen habt. Dann seid Ihr ein paar Jahre älter und deutlich schlauer. Der Markt kann dann auch völlig anders aussehen. Als ich mich 2012 hier angemeldet habe, hatten wir auch eine völlig andere Situation als heute (Eigenkapital, Einkommen, Baukosten, Grundstückskosten, Zinsen). Alle meine schönen Rechnungen von damals sind völlig für die Katz gewesen. Schade um die Zeit :)

 

[Steffen80]

Nachtrag: "Fazit nach 30 Jahren: Haus 500k + Kapital 447k = 947k " Inflation!!! Diese 1 Mio. sind min. 50% weniger Wert als heute..vermutlich aber deutlich mehr da es sicherlich zukünftig mehr Inflation gibt..

 

[berny]

Steffen80 hat grösstenteils Recht, rechne lieber nur mit 2 - 3% p.a. Wenn es mehr wird- umso schöner ;) Ich persönlich würde mir an Deiner Stelle allerdings `ne günstige Onlinebank suchen und direkt für 10 Jahre oder mehr eine feste Summe pro Monat in eine Auswahl von 10 - 20 Qualitätsaktien stecken. Vor allem bei Langfristanlage wichtig: Auch bei fallenden Kursen- die werden irgendwann wieder kommen- stur daran festhalten. Das gibt den berühmten cost- average effect. Auf sehr lange Sicht die beste Methode, habe ich viele Jahre auch so gemacht. Irgendwann, wenn man den Zeithorizont für den Bau/Kaufbeginn schon genauer sieht, muss man dann aber auch konsequent wieder rausgehen... viel Glück bei Deinem sinnvollen Plan!

 

[Arifas]

Tolle Rechnungen!
Aber du schreibst, deine Partnerin neigt eher zu emotionaleren Entscheidungen. Möchte sie das denn so? Haus nur unter dem Aspekt des Vermögensaufbaus betrachten? Für Viele ist so ein Eigenheim eben nicht nur Kapitalanlage, sondern auch Lebensglück. Und das ist in meinen Augen genau so wichtig, wie das Anhäufen von Geldern. Das sollte man auch berücksichtigen, finde ich.

Der Mann einer sehr lieben Freundin hat es genau so super geplant wie du. Sparen, sparen und Kapital anhäufen. Nun lassen sie sich nach 2 Kindern und 10 Jahren Ehe scheiden, weil Sie nun endlich mal das Leben genießen möchte und nicht nur für die Altersvorsorge sparen möchte.


Also nicht falsch verstehen: ich finde deine Gedankengänge gut, aber die Wünsche und Pläne deiner nach deiner Aussage emotionaleren Partnerin könnten eventuell anders aussehen. Und dann gilt es, einen Mittelweg zu finden. Denn es ist nicht allein der Weh der richtige, der den meisten Gewinn abwirft. Es geht auch viel um Lebensqualität. Und die lässt sich nicht gut in Zahlen fassen