Welche Finanzierung ist besser...

[Hausbau129]

Hallo zusammen,
wir haben schon einiges hier im Forum gelesen und wollen nun auch mal unseren Fall schildern. Konkret geht es um die Finanzierung und uns würde etwas Feedback sehr helfen im „Finanzdschungel“.

Unsere Situation:
Meine Frau und ich sind beide 36. Wir haben 3 Kinder (7, 5 und 1 Jahr alt)
Wir haben ein Grundstück gekauft mit Eigenkapital (57.000 €, 604 qm)
Wir wollen ein Einfamilienhaus bauen (Massiv mit Keller, 160 qm Wohnfläche) Bauvertrag ist bereits unterschrieben.

Kosten und Eigenkapital
Gesamtkosten 520.000 € (397‘ Haus zum Festpreis, 57‘ Grundstück, 66‘ Baunebenkosten)
Eigenkapital 160.000 € (57‘ Grundstück, 66‘ Bar, 37‘ Eigenleistung)
Benötigter Kredit 360.000 €

Einkommen
Gehalt Ehemann 4.500 netto (angestellt, unbefristeter Vertrag)
Arbeitsvertrag Ehefrau ruht aufgrund Elternzeit. Nächste 3-4 Jahre erst mal zuhause geplant. Könnte aber wieder einsteigen, falls nötig (hat unbefristeten Vertrag im öffentlichen Dienst – Einstieg mit beliebigen % innerhalb 2-3 Monaten möglich).
Mit Kindergeld haben wir aktuell 5.100 € pro Monat.
Aktuell brauchen wir ca. 50 %. Die anderen 50 % werden gespart. Miete ist aber auch nur 400 €.

Gewünschte Konditionen
Wir würden gerne ca. 1.500 € als Tilgungsrate einsetzen.
Wir würden gerne die Tilgungsrate anpassen können (falls ich durch Jobwechsel mal etwas weniger verdienen sollte)
Sondertilgung 5 % p.A. (voraussichtlich können wir in den nächsten Jahren mehr tilgen als die gewünschte Rate) Vielleicht bekommen wir auch das Baukindergeld. Auch das würde als Sondertilgung genutzt.
20 Jahre Zinsbindung würde uns ein gutes Gefühl geben. Bis dahin sind die Kinder erwachsen usw. Wir sind eher Sicherheitsorientiert.
Ich denke auch das wir in 20 Jahren über Sondertilgungen den Kredit zurückbezahlt habe, wenn nichts Blödes passiert. Würde ich auch tun, falls möglich. Will nicht bis zur Rente abzahlen, wenn es anders geht.

Wir haben nun Angebote eingeholt für die 360.000 €
Dabei haben wir z. B. ein ziemlich kompliziertes Angebot bekommen über 6 Bausteine:

• L-Bank 70.000 € 10 J. Volltilger Rate 670 €, 0,75 % (Förderdarlehen 50‘ Wohnen mit Kind + 20‘ Kombi-Darlehen – also eigentlich sogar 2 Darlehen)
• Sparkasse 100.000 € 10 J. Annuitätendarlehen Rate 387 €, 0,69 %, Sondertilgungen möglich, Restschuld nach 10 Jahren: ca. 60.000 €
• Kombidarlehen Sparkasse/LBS: Ehefrau 95.000 € Rate 317 € auf 20 Jahre, effektiv Jahreszins 0,20%, unb. Sondertilgungsmöglichkeit (Endfälliges Darlehen wird nach 13 Jahre über Bausparer abgelöst. Niedriger Zins durch Riester-Zulagen Ehefrau + 2 Kinder)
• Kombidarlehen Sparkasse/LBS: Ehemann 95.000 € Rate 325 € auf 20 Jahre, effektiv Jahreszins 0,67 % unb. Sondertilgungsmöglichkeit (Endfälliges Darlehen wird nach 13 Jahre über Bausparer abgelöst. Niedriger Zins durch Riester-Zulagen Ehemann + 1 Kind)

Das habe ich verstanden:

• Der Zins ist gut. Durchschnittlich über alle Verträge vermutlich irgendwo bei 0,6 % (habe es nicht genau berechnet)
• Dadurch dass bei den beiden Kombidarlehen im Bausparvertrag Riester-Zulagen einberechnet sind, entstehen später durch die nachgelagerte Besteuerung noch Kosten die im Effektivzins nicht berücksichtigt sind. Lässt sich heute nicht berechnen da ich meinen Steuersatz bei Rentenantritt nicht kenne, nicht weiß wie alt ich werde, die Inflation nicht kenne usw. Kosten könnten aber zwischen 15.000-20.000 € liegen. Damit wäre der Durchschnittszins sicher nicht mehr bei 0,6 %, sondern eher Richtung 1 %. Wäre ja immer noch ok.
• Die Rate ist mit knapp 1.700 € eigentlich höher als geplant. Könnte man sicher noch nach unten anpassen.
• Riester Zulagen können bei einem Verkauf des Hauses Probleme machen.
• Der Sparkassenkredit hat nach 10 Jahren eine Restschuld von 60.000 € die man neu finanzieren muss. Das ist ein gewisses Zinsänderungsrisiko. Ich hätte ja am liebsten alles auf 20 Jahre.
• Insgesamt empfinde ich das ganze ziemlich kompliziert. Zumindest der Teil mit den Bausparverträgen und den Riester Zulagen. Ich habe sowas bisher immer bewusst vermieden.
• Habe ich was übersehen?

So nun haben wir ein zweites Angebot von unserer Hausbank:
Annuitätendarlehen, 20 Jahre Zinsbindung, 3x Tilgungssatzänderung (zw. 1-5% möglich), Effektiver Jahreszins 1,39 %, Tilgungsrate 1.500 €, Sondertilgungen 5% p.A. möglich
Meine Gedanken dazu:

• Auch wenn hier der Zins doppelt so hoch ist, ist das schön einfach zu verstehen (die 6 Verträge oben finde ich sehr komplex)
• Sehr flexibel (Rate verringern über Tilgungsänderung, Rate erhöhen über Sondertilgungen). Das ist in Zeiten von unsicherer Wirtschaftslage erst mal gut. Ich habe zwar guten Arbeitsplatz, aber wer weiß schon was in 10 Jahren ist. Ich bin kein unkündbarer Beamte.
• Sicherheit durch 20 Jahre Zinsbindung (Kinder sind in 20 Jahren erwachsen, falls Zins in 10 Jahren niedriger -> Sonderkündigung)
• Durch Sondertilgungen gerade in den ersten Jahren kann man die Zinsbelastung schön drücken, weil sich das über die ganze Laufzeit auswirkt (geht oben bei dem komplizierten Modell natürlich auch)
• Kein Zinsänderungsrisiko vor Jahr 20!

Ich habe gefühlte 1000 Gedanken im Kopf pro und kontra. Vielleicht würden mir 1-2 Kommentare von euch weiterhelfen. Ich sympathisiere mit Angebot 2 auch wenn das teurer ist. Ist aber aus meiner Sicht flexibler (Tilgungsanpassungen, Sondertilgung) und sicherer (20 Jahre, das kostet eben auch etwas höhere Zinsen).

Habe ich einen Denkfehler? Gibt es Meinungen dazu?
Danke für eure Zeit und Mühe, dass Ihr bis hierher gelesen habt. Sorry, wenn ich meine Frage nicht so richtig auf den Punkt bringen kann. Aber eigentlich will ich wissen, welches Modell ihr besser findet für unsere Situation...

DANKE

 

[HilfeHilfe]

Hallo das ist Äpfel mit Birnen verglichen. Warum ? Mit dem doppelten Zins erkaufst du Dir die Maximale Sicherheit des Volltilgers . Man müsste zumindest mal beide Angebote im Excel runterrechnen und vergleichen . Kapitaleinsatz und Zinsbelastung. Eine Idee dazu . Angebot 2 mit dem guten L-Bank Baustein aus Angebot 1 geht nicht ?

 

[Bookstar]

Das erste wäre mir viel zu kompliziert. Das zweite klingt doch gut. Bei dem könnte man auch kombinieren und einen Teil auf 10 Jahre machen, dann wird Zins noch gutes Stück besser.

Sonst ist das Projekt auch mit sehr heisser Nadel gestrickt, hoffe das geht gut aus für euch. Unrealistisch ist es zumindest nicht.

 

[Hausbau129]

Vielen Dank an HilfeHilfe und Bookstar für eure Antworten.

Ja, das ist wirklich eine gute Idee. Ich denke das geht in eine gute Richtung. So sehen die Konditionen aus:

80.000 über die L-Bank auf 10 Jahre zu 0,78 % Effektiv
280.000 als Annuitätendarlehen auf 20 Jahre zu 1,28 % Effektiv
--> Gesamtzins 1,18 % Effektiv, Zinsersparnis im Vergleich zum zweiten Angebot 7.000 € (laut Excel-Rechnung)

Das gefällt mit gut.

Danke und viele Grüße

 

[baum2020]

Ich haben meinen Kredit auch auf zwei Bausteine gesplittet. Ähnliche Konstellation wie du (70k zu 10J; 250k zu 20J).
Hast du schon ausgerechnet auf welchen Baustein sich die Sondertilgungen am besten auswirken?

 

[Hausbau129]

Hast du schon ausgerechnet auf welchen Baustein sich die Sondertilgungen am besten auswirken?

Danke für deinen guten Hinweis.
Bei der L-Bank gehen keine Sondertilgungen. Ist sehr starr.
Bei dem Annuitätendarlehen gehen Sondertilgungen (5%p.A.). Nachdem da der Zins höher ist macht das vermutlich auch Sinn hier die Sondertilgungen zu machen - selbst wenn es bei dem anderen auch möglich wäre.

Danke und viele Grüße