Wie wird bei einem Neubau die Höhe der Grundschuld festgelegt?

[nordanney]

Wenn wir von einer bewertbaren Sicherheit i. H. v. 60 Prozent des Beleihungswertes ausgehen, dann sollte aber erwähnt werden, dass die Grundschuld dennoch und durchaus in Höhe der Kreditsumme eingetragen wird - zumindest kenne ich das aus zwei Finanzierungen so.

VG

K1300S

Stimmt!

 

[nordanney]

Nun, ich habe für ca. 200.000,- (ohne Nebenkosten) ein Grundstück gekauft und darauf für 243.000,- (Preis des Bauträgers) ein Haus gebaut. 100.000,- habe ich noch mal in Etwa bis jetzt als Nebenkosten und Innenausbau/-Einrichtung reingesteckt. Belastet ist es momentan mit 304.000,-
Jetzt habe ich durch eine unglückliche Situation, auf die ich nicht näher eingehen möchte, bei der eine andere Bank eine Sicherheit von 30.000,- benötigt. Momentan liegt das Geld auf einem Konto und ist verpfändet. Und bei dem derzeitigen Zinssatz ist das halt nicht so der Knaller.

Rechnen wir doch mal grob (Nebenkosten/Inneneinrichtung haben keinen Einfluss auf den Wert des Objektes, ich habe einfach mal die von Dir genannte Summe geteilt):
Wert Grundstück: TEUR 200
Baukosten: TEUR 243
Innenausbau: TEUR 50
= gesamt: TEUR 493
abzgl.. Sicherheitsabschlag 10-15% = Beleihungswert TEUR 420-440

Vom Beleihungswert sind 60% bewertbare Sicherheiten = TEUR 250-265, belastet ist das Haus allerdings mit TEUR 304. Ich gehe nicht davon aus, dass die andere Bank daher eine nachrangige Grundschuld akzeptiert, da sie aus Banksicht wertlos ist. In unserem Haus akzeptieren wir solche Sicherheiten auch nicht.

 

[toxicmolotof]

Die andere Bank wird die nachrangige Besicherung sicherlich akzeptieren, der Zinssatz wird allerdings kaum eine Realkreditkondition sein sondern im besten Fall eine gute Personalkreditkondition mit einem der Besicherung entsprechenden Risikoaufschlag. Dieser Zins wird vermutlich immer noch besser sein als jedes ungesicherte Allzweckdarlehen oder eine Autofinanzierung oder oder oder...

 

[Voki1]

Die Bank wird Deine verbliebene Kapitaldienstfähigkeit prüfen. Kannst Du die Rate der zusätzlichen Finanzierung problemfrei neben der Finanzierung Deines Bauvorhabens erbringen, dann wird sie die nachrangig Grundschuld gerne nehmen und den Kredit zu tragbaren, aber im Vergleich zur Baufinanzierung schlechteren Konditionen gewähren. Kannst Du die Rate für die neue Finanzierung nicht oder nicht gut bringen, dann dürfte sie den Kreditwunsch - trotz Grundschuld - vermutlich abschlägig bescheiden.

Am Ende zählt immer die Fähigkeit zur Rückführung der Kredite außerhalb einer Veräußerung der Immobiliensicherheit (freiwillig oder im Zwang).

 

[nordanney]

Warum sollte die Bank die Barunterlegung gegen eine wertlose Sicherheit tauschen? Wenn ich schon ein Darlehen gegen cash gebe, dann hat das auch seine Gründe.
Wenn ich es richtig verstanden habe, geht es ja auch nicht um ein neues Darlehen = neue Kapitaldienstfähigkeit, sondern lediglich um einen Sicherheitentausch (die Bank benötigt eine Sicherheit, sagt der TE). Den würde ich als Banker ablehnen oder es zumindest richtig teuer machen (5-x%), denn ob ich die wertlose Grundschuld als Ersatzsicherheit habe oder das Darlehen direkt als Personalkredit gebe, ist eigentlich egal.

 

[Voki1]

Warum sollte die Bank die Barunterlegung gegen eine wertlose Sicherheit tauschen? Wenn ich schon ein Darlehen gegen cash gebe, dann hat das auch seine Gründe.

Stimmt. So richtig kann man hier nichts schreiben, da ja der Grund für die Cash-Verpfändung nicht bekannt ist und auch die "andere Sache", wegen der bei einer weiteren Bank eine Sicherheit gestellt werden soll, vollständig im Dunkeln bleibt. Alles Spekulation.

Insofern kann man wohl nicht viel sagen außer: "Versuch macht kluch".