Wohnung über Kredit kaufen und vermieten

[MaxPower90]

Dass ein nicht zahlender Messi der Supergau wäre stimmt natürlich. Aber ich bin normalerweise risikofreudig und wenn man bei der Wohnungsbesichtigung etwas Menschenkenntnis beweist und sich Schufa-Auszug und ein Schreiben des letzten Vermieters zeigen lässt, kann man die Wahrscheinlichkeit eines Katastrophenmieters zu mindest verringern.

Ich habe jetzt alles mal durchgerechnet und wollte euch bitten, einmal drüberzuschauen. Gehe ich von realistischen Daten aus? Habe ich etwas wichtiges (außer Erhaltungsaufwendungen und Sonderumlagen) nicht mit einkalkuliert? Kommt euch hier irgendetwas komisch vor?


Fiktive Wohnung, Kaufpreis incl. Gebühren und Steuern 50000 €, Darlehenshöhe 50000 €. Check24-Immobilienkreditrechner sagt: Volltilgung mit Sollzinsbindungsfrist von eff. 3 % in 15 Jahren möglich (dabei Tilgung anfangs 5,5%), daraus ergibt sich monatl. Rate von 350 €.

Ich gehe auf Basis der Kaufpreises aus von (fiktive Daten): Miete 320 €, Nebenkosten (umlagefähig) = 80 €, Nebenkosten (nicht umlagefähig) = 70 € ---> Nettomiete 250 €.

Miete und alle Nebenkosten muss ich laut WISO mit knapp 40% versteuern, sind etwa 155 € / Monat.

Die umlagefähigen Nebenkosten sowie die Verwaltergebühren kann ich mit 40% steuermindernd ansetzen, sind etwa 30 € / Monat.

Die Schuldzinsen von 1500 € im 1. Jahr kann ich ansetzen, bekomme im Monat dadurch etwa 44 € zurück.


Daraus Ergeben sich nach meiner Rechnung im Monat:

250 € Nettokaltmiete - 350 € Bankrate - 70 € Nebenkosten (nicht umlagefähig) - 155 € Steuern (auf Miete und ges. Nebenkosten) + 30 € Steuerminderung (durch Nebenkosten) + 44 € Steuerminderung (durch Zinsen) = - 251 €.


Ich müsste also jeden Monat 251 € dazutun. Das würd sich dann für mich nicht lohnen. Aber was sagt ihr zu meiner Aufstellung? Ich dank euch im Voraus!

 

[toxicmolotof]

Ich sage dazu, dass das Ergebnis schon beim ersten Beitrag klar war.

 

[ypg]

Was ist mit Rücklagen? Es wird sich doch um eine Wohnung in einen Mehrparteienobjekt handeln?

 

[Nofret]

Generell kann man sagen, dass sich die Vermietung einzelner WHG i.d.R. nicht lohnt und man dabei draufzahlt. So haben sich schon einige Leute in den Privatkonkurs gebracht.

 

[Musketier]

Du hast mehrere Rechenfehler drin, wenn du bei der Berechnung der Einnahmen die Bruttomiete berücksichtigst, dann mußt du als Ausgaben auch die kompletten Nebenkosten berücksichtigen und die Abschreibung fehlt für die Berechnung der Steuer.

Du mußt trennen zwischen der Berechnung der Steuer und der Berechnung der Liquidität:
Für die Steuer rechne mal folgendes durch (alles Jahreswerte)

Bruttomiete = 12 x 400€
- Nebenkosten komplett = 12 x 150€
- 80% x Anschaffungskosten x 2% Abschreibung (wenn Objekt nicht älter als 1923) 800€
- Verwaltungskosten 12x 30€???
- Zinsen 1500€
- durchschnittlicher Erhaltungsaufwand der Wohnung z.b. 300€
=Gewinn/Verlust aus Vermietung = 40 €
x Steuersatz 30%
=Einkommensteuer 12€

Ich vermute, dass der Steuersatz von 40% etwas übertrieben ist. Rechne mal eher mit 30%

Für die Liquidität rechnest du dann folgendes
Bruttomiete 12x400€
- Nebenkosten 12 x150€
- Darlehensrate 12x 350€
- Verwaltungskosten 12x30€
- persönliche Rücklage/Erhaltungsaufwand 300€
- Steuer 12€
=Überschuss/Unterdeckung -1872€

Vermutlich wird immer noch eine Unterdeckung herauskommen.
Sollte aber Unterdeckung (1872€) < Tilgung (350*12-1500 Zins=2700€) sein, ist immer noch ein Vermögensaufbau vorhanden.

 

[Musketier]

Sollte aber Unterdeckung (1872€) < Tilgung (350*12-1500 Zins=2700€) sein, ist immer noch ein Vermögensaufbau vorhanden.

Kleine Ergänzung dazu:

Voraussetzung ist, das das Objekt nicht weniger Wert wird. Ansonsten müßte der Wertverlust noch gegenüber gestellt werden.