Dachboden / Vollgeschoss

[DimisG]

Hallo,

mein Name ist Dimi, komme aus NRW, bin 34 Jahre alt und neu hier im Forum, daher die kurze Vorstellung meinerseits. Ich hoffe mein Thema ist hier richtig platziert.

Ich habe ein Zweifamilienhaus erworben, Baujahr 1962. Es verfügt über KG, EG und OG jeweils Vollgeschosse und ein im Ursprung nicht ausgebauten Dachboden. Laut Bebauungsplan sind II Vollgeschosse erlaubt, somit alles im grünen Bereich.

Der verstorbene Eigentümer hat den Dachboden innen irgendwann ausgebaut (ohne Bauantrag oder ähnliches), Heizkörper, Sanitär, Dämmung, Verkleidung usw. . Es sieht zwar alles schrecklich aus (Marke Eigenbau eines nicht Handwerkers), trotzdem sind diese Maßnahmen vorgenommen worden.

Meine Fragen:
1.) Handelt es sich hier um eine Nutzungsänderung des Dachbodens und hätte beim Bauamt gemeldet werden müssen, bzw. muss ich jetzt tätig werden?

Da ich selber eventuell den Dachboden neu ausbauen möchte, eventuell auch Kniestockerhöhung, etc. folgende Fragen:
2.) Bei meinen Recherchen bin ich zum Ergebnis gelangt, dass sobald die lichte Höhe > 2,3m bei über 75% der Grundfläche des Dachbodens liegt, per Definition der Bauordnung NRW ein Vollgeschoss vorliegt, welches ich laut Bebauungsplan (s. o.) nicht dürfte, weil es das III wäre. Eine Genehmigung für so ein Vorhaben wäre doch aussichtslos, oder?

3.) Angenommen ich plane den Bau so (Statik und Genehmigung würden es hergeben) das nicht 75% sondern 70% über 2,3m hinausragen, oder bei 75% die lichte Höhe nicht 2,2m überragt, größere Fenster, etc.. Dann läge ja kein Vollgeschoss per Definition vor und wäre baurechtlich erlaubt.
Wie könnte ich jetzt aber diesen Dachbodenausbau nutzen? Wäre das Wohnfläche (Schlafzimmer, Wohnzimmer), dann wäre das ja sogar später vermietbar, oder hätte ich mir da für teuer Geld Aufenthaltsräume geschaffen?

Ich hoffe das es nicht so ist, falls ja wäre ja die Definition:
kein Vollgeschoss = keine Wohnfläche = nicht vermietbar - und andersrum

 

[DimisG]

Hallo,

zu Frage 3.), hab ich was falsch verstanden.
Da Aufenthaltsräume = Wohnräume sind, laut Bauordnung NRW (7) "Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind."

Anders gefragt, was muss ein Dachboden (Ausbau als Vollgeschoss nicht erlaubt) erfüllen, damit dieser als Aufenthaltsraum deklariert werden darf, somit als Wohnfläche zählt und entsprechend vermietet werden darf?

 

[ypg]

2.) Bei meinen Recherchen bin ich zum Ergebnis gelangt, dass sobald die lichte Höhe > 2,3m bei über 75% der Grundfläche des Dachbodens liegt, per Definition der Bauordnung NRW ein Vollgeschoss vorliegt, welches ich laut Bebauungsplan (s. o.) nicht dürfte, weil es das III wäre. Eine Genehmigung für so ein Vorhaben wäre doch aussichtslos, oder?

Wieso sollte es aussichtslos sein? Ist denn der Keller ein Vollgeschoss? Bei uns gilt es als Vollgeschoss, wenn mehr als 140cm über dem Boden herausragt. Also das Kellergeschoss erst mal klären!

Wie könnte ich jetzt aber diesen Dachbodenausbau nutzen? Wäre das Wohnfläche (Schlafzimmer, Wohnzimmer), dann wäre das ja sogar später vermietbar,

Vermietung musst Du anzeigen und könnte sogar nicht erlaubt sein. Heisst: Einliegerwohnungen müssen nach Bebauungsplan erlaubt sein. Stellplatzfläche muss dann meist auch geschaffen werden.
Wenn eine Einliegerwohnung bei Euch erlaubt ist, dann kann diese auch in einem Dachgeschoss liegen, also auch in einem "halben" Geschoss, wie man den allgemein ausgebauten Wohnraum im Dach meist nennt.

 

[wpic]

Da kommen einige Themen zusammen, zu deren Klärung mehr Details vorliegen müssen, z.B. Bestandspläne, Bebauungsplan etc. Ein DG-Ausbau eine Umnutzung und damit bauantragspflichtig. Er kann im Nachhinein legalisiert werden, wenn er grundsätzlich nach Bau- und Planungsrecht,genehmigungsfähig ist. Bei Dir muss rein rechnerisch das DG als nicht -Vollgeschoss nachgewiesen werden. Das ist grundsätzlich machbar.

An die Räume im DG werden dann Anforderungen nach Bauordnung gestellt, die Voraussetzung sind für eine Nutzung als Wohnraum: Belichtung, ausreichende Stehhöhe, Erschließung/Treppenbreite, 2. Fluchtweg. Oberkante Fertigfußboden DG sollte auch nicht höhere als 6,99 über Geländeoberkante außen liegen, sonst ist es ein Gebäude der Gebäudeklasse 4 mit erheblich höheren Brandschutzanforderungen.

Ob eine zweite/dritte Wohnung genehmigt werden kann, definiert der Bebauungsplan. Dazu gehört dann auch die sog. Abgeschlossenheitserklärung zum Nachweis einer vollständigen, in sich abgeschlossenen WHG mit separatem Zugang etc., eventuell auch ein 2./3. Stellplatz. Zudem werden an die Bauteile zwischen den Wohnungen automatisch erhöhte Anforderungen an den Brandschutz und den Schallschutz gestellt, z.B. an Deckenkonstruktionen oder an das Treppenhaus.

Am besten engagierst Du einen Architekten für all diese Vorüberlegungen, der Klärung der Bau- und planungsrechtlichen Möglichkeiten und dem Bauantrag.

 

[DimisG]

Moin, danke für eure Antworten.

Wieso sollte es aussichtslos sein? Ist denn der Keller ein Vollgeschoss? Bei uns gilt es als Vollgeschoss, wenn mehr als 140cm über dem Boden herausragt. Also das Kellergeschoss erst mal klären!

Der Keller ist kein Vollgeschoss liegt fast komplett unter der Geländeoberkante, aber das EG und das OG sind Vollgeschosse somit bin ich was die Vollgeschosse angeht durch, den laut Bebauungsplan sind II V-Geschosse erlaubt. Darum eingangs die Frage, Dachgeschoss als III Vollgeschoss trotzden möglich?

Ich denke das wurde hiermit beantwortet

Dir muss rein rechnerisch das DG als nicht -Vollgeschoss nachgewiesen werden. Das ist grundsätzlich machbar.

An die Räume im DG werden dann Anforderungen nach Bauordnung gestellt, die Voraussetzung sind für eine Nutzung als Wohnraum: Belichtung, ausreichende Stehhöhe, Erschließung/Treppenbreite, 2. Fluchtweg. Oberkante Fertigfußboden DG sollte auch nicht höhere als 6,99 über Geländeoberkante außen liegen, sonst ist es ein Gebäude der Gebäudeklasse 4 mit erheblich höheren Brandschutzanforderungen.

Ich denke das würde man alles umgesetzt bekommen, das Treppenhaus ist sehr großzügig und durchgehend nach oben zum Dachboden mit eigenem Eingang. Das EG und das OG sind jeweils 2,75m hoch, bis zu den 6,99m sind es noch 1,49m und die sind es nicht vom Boden EG zur Geländeoberkante.

Ich muss mir dann den Bebauungsplan besorgen, da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt muss ich nachschauen, ob eine dritte Wohnung erlaubt wäre. Falls alles erlaubt wäre und umsetzbar, zu meinem Verständnis, wären doch die Anforderungen an die lichte Höhe des Dachbodens folgende:

mindestens
§ 48
Aufenthaltsräume

(1) Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben. Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoss, im Übrigen für einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen. Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine ausreichende lichte Höhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht.


höchstens
§ 2
Begriffe

(5) Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Ein Geschoss mit geneigten Dachflächen ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel seiner Grundfläche hat. Die Höhe der Geschosse wird von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüber liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkante Dachhaut gemessen.
[/QUOTE]

danke...

 

[ypg]

Huch, ich hab in meiner Antwort das OG mit der Zweitwohnung völlig unterschlagen Sorry!