Ich habe folgendes in einem Immobilienbuch gelesen, was sich bei meinen Renditerecherchen bestätigt hat: In Topstädten und/oder Toplagen hast Du weniger Nettorendite als in schlechten Lagen!
Auch wenn bei mir "nur" Vermesser/öffentlich bestellter Vermessungsingenieur draufsteht - wir sind in Studium und Referendariat ausgebildet in Wertermittlung.
Dass Du Dich selbst fortbildest, ist natürlich ok - dennoch bezweifle ich, dass Dir das bereits fehlerfrei gelingt.
Egal wo - Du wirst in Deutschland eine Nettorendite (nicht zu verwechseln mit Nettokaltmiete!) von 7% nur dann erzielen, wenn Du äußerst hochpreisig vermietest und zwar so hoch, dass der Mietspiegel nicht mehr greift (doch, das geht) - oder aber Du bewegst Dich im illegalen Bereich. Dann sind auch 100% drin.
Wenn Du 7% Nettorendite erzielen würdest
und keinerlei laufende Kosten hättest, dann hieße das, dass Du ca. 14,3 Nettojahres Kaltmieten als Kaufpreis zahlen würdest. Das wäre der untere Wert der Skala (15-25) zur Finanzkrise gewesen, von der Nettojahres Kaltmiete müssen aber noch die laufenden Kosten abgezogen werden, also mit viel Glück 4% - wenn's dumm läuft auch nur 0%. Wenn Du wiederum nach Abzug aller Kosten 7% Nettorendite erwirtschaften willst, dürfte Dein Kaufpreis heute nur bei ca. 10 Jahresnetto Kaltmieten liegen. Das läuft anders herum gerechnet schnell auf mindestens 16€ Kaltmiete, ergo weit über 20€/m² Warmmiete raus - frag' Dich bitte, ob das in der Lage, wo Du Deine Immobilien erwerben höchstes, auch nur ansatzweise zu erzielen ist, wenn das gleichzeitig alles übersteigt, was in München City aufgerufen wird.
Du wirst heute kaum eine neue Immobilie finden, die unter 20 Jahresnetto Kaltmieten zu erwerben ist, in Ballungsgebieten wird's komplett abstrus, dort geht das rauf bis +40. Damit sind 7% nur sehr schwierig bzw. gar nicht erreichbar.
Die Frage ist also bei allem Respekt nicht, ob man die 7% in Herne erreicht - sondern wo der Fehler in Deiner Rechnung steckt.
MfG
Dirk Grafe