Finanzierungsplanung einer Umnutzung

[wilsumer]

Hallo Liebe Hausbau Gemeinde,

wir haben unser Bauvorhaben bereits in einem anderen Thread vorgestellt und wollten nun mal Eure Meinungen zu unsere Finanzplanung hören. Hier nochmal kurz die Eckdaten:

Umnutzung einer Diele (ehem. Rinderstall) zu Wohnraum. 200 m² Wohnfläche ebenerdig, angrenzend an das elterliche Wohnhaus
Baukostenschätzung: 240.000 € (ALL-IN)
ALL-IN: Komplette Kosten inkl. Einrichtung und Nebenkosten (Architektin etc.)

Für das vorhandene Grundstück und „das Gebäude was schon steht“, zahlen wir nichts.
Eigenleistung: ca. 50.000 € (wir haben keinerlei Zeitdruck, da wir im elterlichen Wohnhaus nebenan Mietfrei wohnen und wollen das was geht selbst machen)

Bauzeit geplant: bis zu 2 Jahren
Eigenkapital: 25.000 € (Bargeld + Bausparguthaben)
Finanzierungsbedarf: 165.000 €

Anmerkung: Die 240.000 € sind eine Schätzung. Genau wie die 50.000 € (geschätzt durch die Bank). Das ganze kann natürlich durchaus 25.000 € mehr oder weniger kosten, dass lässt sich bei einem solchen Vorhaben sehr schwer einschätzen.

Und Plan ist, dass wir den KFW-Wohneigentum-Kredit in Höhe von 50.000 € aufnehmen und dazu ein TA-Kredit in Höhe von 100.000 € (ZB 30 Jahre). Dazu ein variables Bankdarlehen in Höhe von 50.000 € jedoch komplett variabel. Also ohne Abnahmepflicht etc. Mit dem Eigenkapital und den Eigenleistungen sollten wir damit ja komplett auf der sicheren Seite sein. Wir hatten letzte Woche einen (zweiten) Termin bei der Bank und warten noch auf die genauen Konditionen. Wir wollten aber gerne bereits jetzt Eure Einschätzungen hören.

Aktuell:
Einkommen 1 1.650 € netto (Alter: 29)
Einkommen 2 1.350 € netto (Alter: 28)

Sicherheit 1: 12.000 € (alter Bausparvertrag mit 4% Zinsen, sollte nach Möglichkeit natürlich nicht aufgelöst werden)
Sicherheit 2: 10.000 € (Riester Sparvertrag, sollte nach Möglichkeit natürlich auch nicht aufgelöst werden, stünde aber für den Not-Notfall bereit)
Nicht verheiratet, keine Kinder.

Für die Finanzierung möchten wir jedoch nicht mit 2 vollen Gehältern rechnen, sondern lediglich mit einem vollen Gehalt (1.650 € aktuell) und einem Minijob (350 € - 450 €).
Was haltet sind Eure Meinungen zu dieser Planung? Was wäre die max. monatliche Rate für Zins+Tilgung (LZ: 30 Jahre) Gerne kritisch betrachten. Vielen Dank im Voraus! Wenn noch Fragen offen sind, gerne Fragen :-)

 

[Peanuts74]

Mit beiden Gehältern sehe ich eine Finanzierung von 165000, die auch gern mal Richtung 200000 gehen kann, wenn es wie fast immer irgend welche unvorhergesehenen Ausgaben gibt, schon knapp. 200m² kosten auch mal Minimum ca. 400.- Nebenkosten und von irgend etwas müsst Ihr ja auch noch leben plus Autos etc...
Davon abgesehen, würde ich ja lieber einen Kredit aufnehmen, als den Bausparvertrag zu kündigen.

 

[wilsumer]

Danke für das Feedback. Also die Einnahmen sind natürlich Worst Case und stand jetzt. Bei den Nebenkosten, haben wir noch Sparpotential, da eventuell einige Sache wie z.B. Müllgebühren, Versicherungen etc. mit den Eltern "geteilt" werden könnte. Laut Haushaltsrechnung der Bank werden 1.370 € für Nebenkosten plus Lebenshaltungskosten (inkl. Auto etc.) veranschlagt. Dies deckt sich fast 1 zu 1 mit unserer Rechnung. Wir hätten dann Raum für eine Rate von ca. 600 €. Wir müssen natürlich jetzt abwarten was die Bank sagt wie hoch die Rate ist für die 165.000 €. Allerdings dürfte das nicht weit auseinander liegen.

Versteht mich nicht falsch, ich bin wahrscheinlich der letzte der das schönreden will aber ich denke eigentlich das wir damit hinkommen. Wenn auch vielleicht nicht im Luxus leben erstmal aber das sollte doch passen unserer Meinung nach.

 

[Caspar2020]

Rein von den Rahmendaten müsstet ihr gute Konditionen bekommen, wenn die Grundschuld auf den schon bestehenden Grund und Boden eintragen bekommt.

Frage ist natürlich ob deine Eltern das mitmachen. Schließlich tragen die dann auch das Risiko, wenn ihr Mist baut.

Finanzierungsbedarf: 165.000 €

Und Plan ist, dass wir den KfW-Wohneigentum-Kredit in Höhe von 50.000 € aufnehmen und dazu ein TA-Kredit in Höhe von 100.000 € (ZB 30 Jahre). Dazu ein variables Bankdarlehen in Höhe von 50.000 € jedoch komplett variabel.

Ihr wollt 200.000 aufnehmen, obwohl nur 165.000 gebraucht wird?

So, nun mal zum eingemachten.
50.000 Kfw kosten 203 im Monat und nach 10J sind noch 35.000 offen.
100.000 wollt ihr über TA über 30 Jahre. Sprich der TA läuft für 15 Jahre. Also 145 EUR
Den TA besparen über 15 braucht ca. 225 EUR an Fleisch um die üblichen 40% vollzukriegen.
Macht schon mal 573...

Jetzt sind da noch die 50.000 variabel. Der zerreist dir deine Finanzierung wenn du ihn tatsächlich ausschöpfst oder auch nur "anguckst".

Insbesondere ist ein variables Darlehen oft nicht "günstiger" im Zins her, da die bank das schlechter refinanzieren kann. Außerdem ist das ZiÄR für euch recht hoch. Normalerweise macht man so variable Dinge nur zur Zwischenfinanzierung wenn das Eigenkapital nicht direkt flüssig gemacht werden kann.

Welche Bank ist es denn?

 

[wilsumer]

Ich gehe mal davon aus, dass wir gute Konditionen bekommen werden. Es ist unsere Hausbank (Volks- u. Raiffeisenbank) und die wissen auch die kompletten Eigentumsverhältnisse der Eltern. Wahrscheinlich werden Ackerflächen als Sicherheiten dienen. Also Sicherheiten sind genug da, dass kann ich schonmal sagen.

Wir erhalten in den nächsten Tagen genauere Zahlen der Bank dann kann ich mehr sagen.

Auf jeden Fall wollen/müssen wir 150k aufnehmen. Dazu kommt ja die Eigenleistung (beispielsweise wir für komplett Elektro lediglich Material bezahlt und das zum Eigenkapital) und ca. 25.000 € (eher mehr) an Eigenkapital. Wir hoffen damit dann nicht großartig an die variablen 50k (wo keine Abnahmepflicht besteht) ran zu müssen. Damit sollten wir ja nicht weit über die 600 EUR monatlich kommen was dann bei den Worst Case Einnahmen aus unserer Sicht stemmbar ist.

Sobald das Angebot vorliegt, schreibe ich nochmal genauere Zahlen.

 

[HilfeHilfe]

auch hier sollte man einen vermittler ruhig mal anfragen ;) fragen kost nix