Finanzierungsplanung einer Umnutzung

[Caspar2020]

zu1: Rate 210,84 € (1,35%, 2J Tilgungsfrei, LZ 25)

Nach 10 Jahren müssen 35.000 nachfinanziert werden. Nicht vergessen.

Baustein 2: Hier wird das Darlehen nach 15 Jahren durch ein Annuitätendarlehen abgelöst. Restschuld ca. 50k, dass dann getilgt wird.

Wie hoch ist den der Zins/Tilgung in dem Bausparvertrag Darlehen (nominal und effektiv)?

Baustein 3: Bank-Darlehen 50k (variabel)

zu3: Rate 122,92 € (bei 50k, 1,95%, ZB 10 Jahre)

variabel, und dennoch 10J ZB? Habt ihr die mögliche Nichtabnahme schriftlich? Und wie lange ist da die bereitstellungsfreie Zeit?

Zumindest mit den Werten 1,95 und 122,92, und der Annahme das du die 50.000 nehmen würdest, hättest du nach 10 Jahren immer noch 44483 EUR offen (da der Bänker das mit nur 1% Tilgung angesetzt hat).


Jetzt kommt aber der "kleine" Haken.
Nach 10 Jahren müsst Ihr also 80.000 nachfinanzieren. Faktisch aber noch nicht wirklich was abgezahlt (da der TA ja noch keinen EUR getilgt ist; das angesparte Bausparvertrag kapital wird nicht berücksichtigt; der läuft ja 15 Jahre).

Also, im Beleihungsauslauf hat sich noch nicht wirklich was verbessert; damit werden die Konditionen stand heute nicht besser; höchstens schlechter da man echt nicht hoffen kann das wir in 10J das gleiche Zinsniveau haben werden.

Du hattest mal folgendes geschrieben:

Wir hätten dann Raum für eine Rate von ca. 600 €

Du bist mit dem Angebot schon 185€ drüber; und ehrlicherweise müsstest du noch ~260 EUR zusätzlich zur Seite legen (bzw. in einen Bausparvertrag einzahlen) um das ZÄrR für die 80000 in 10 Jahren "abzufangen".

 

[wilsumer]

Danke für die schnelle und kritische Antwort.

1. Warum muss bei dem KFW Darlehen 35k nach 10 Jahren nachfinanziert werden?
2. Effektiv: 2,97% beim Bausparvertrag
3. Die Bereitstellungsfreie Zeit ist 24 Monate und die mögliche Nicht-Abnahme müssen wir noch schriftlich machen, wurde uns mündlich aber zugesagt.

Uns ist absolut bewusst, dass wir bereits 185€ über unserer Vorstellung liegen. Das sehen wir auch sehr kritisch. Im besten Fall müssen wir an die 50k ja gar nicht dran (wovon wir natürlich nicht ausgehen können und wollen).

 

[Caspar2020]

1. Warum muss bei dem KfW Darlehen 35k nach 10 Jahren nachfinanziert werden?

Ganz einfach. Du hast kalkulatorisch 25 Jahre laufzeit. Der Zins ist fest aber nur für 10J. Bis dahin hast du mit deiner Zinstilgungsrate erst 15,5k€ abzehalt Sprich nach 10 Jahren macht die Kfw dir die ein Pronlogationsangebot. Die Kfw Darlehen sind ja "vergünstigt". Sprich, bei gleichen Zins Niveau wie heute wird dieses Angebot etwas höher sein als die 1,35%. Wenn aber das Zinsniveau generell steigt, wird auch der Kfw Folge-Zins marktüblich angehoben.
Du kannst natürlich auch diese 35k woanders finanzieren. Aber die Zinsen werden marktüblich sein.

Und im Worst-Case habt ihr 80000€ (die 45.000 die übrig sind aus dem 50k variabel) die ihr refinanzieren müsst.

Dabei seit ihr heute ja schon über eurer Wunschrate. Das sollte man sich durch gut überlegen.
Normalerweise ist man zum Zeitpunkt der Nachfinanzierung ja schon ein Stück abbezahlt. Leider ist ja aufgrund der Laufzeit des TA über 15 Jahren in eurem Falle erst 20000 € runter zum Zeitpunkt der Prolongation vom Schuldenberg.

Effektiv: 2,97% beim Bausparvertrag

Das geht in Ordnung. Manch andere Bausparvertrag-Kasse kann auch günstiger; aber es gibt ja auch welche die mehr als 3,x haben.

 

[wilsumer]

Ja gut wir müssen den Zinssatz neu verhandeln nach der Zinsbindung, das war uns schon bewusst. Aber Danke für den Hinweis. Alternative wäre ja lediglich einen anderen Kredit (höherer Zinssatz) oder eine längere Zinsbindung (auch höherer Zinssatz). Oder gibt es noch andere Alternativen? Höhere Tilgung bedeutet höhere Rate.

Wie gesagt haben wir nächste Woche noch einen Termin für ein Vergleichsangebot. Ich stehe dem TA-Darlehen ehrlich gesagt skeptisch entgegen.

Hast du noch eine Empfehlung wie wir das ganze verbessern können.

 

[Caspar2020]

Der TA Baustein ist der unkritischste an eurem Vorhaben.

Sicherheit 1: 12.000 € (alter Bausparvertrag mit 4% Zinsen, sollte nach Möglichkeit natürlich nicht aufgelöst werden)
Sicherheit 2: 10.000 € (Riester Sparvertrag, sollte nach Möglichkeit natürlich auch nicht aufgelöst werden, stünde aber für den Not-Notfall bereit)

Werdet ihr zusätzlich eigentlich diese Sicherheiten weiterhin besparen? Zusätzlich zu den 600€?

 

[wilsumer]

Wahrscheinlich wegen der langen Zinsbindung richtig?

Also den Bausparvertrag mit 4% Zinsen wollten wir auf jeden Fall weiter besparen. Es geht max 60€/Monat.

Der Riester-Vertrag (aktuell auch 60€/Monat) kann weiter bespart werden, muss aber nicht.

Wobei letztendlich beide eine Art Puffer darstellen. In unserer Haushaltsrechnung sind beide mit eingerechnet. Das wären halt beides Sachen welche nicht überlebensnotwendig sind.