Haus aus den Achzigerjahren - Groschengrab?

[Katharina82]

Hallo zusammen!

Mein Freund und ich sind im Moment auf der Suche nach einem Haus in NRW, östlich von Dortmund am Rande des Sauerlands. Die Gegend hier ist nicht besonders teuer.

Wir haben ein Haus gefunden, das uns bei der ersten Besichtigung schon ganz gut gefallen hat. Bei der zweiten Besichtigung hatten wir einen befreundeten Dachdecker (selbst Hausbesitzer) dabei und da sind uns schon einige zusätzliche Mängel aufgefallen. Das hat uns natürlich verunsichert und wir fragen uns, ob in den nächsten Jahren die Kosten für Sanierung zu groß/unverhältnismäßig werden könnten.

Zu den Grunddaten:
Baujahr: 1980, Doppelhaushälfte, sehr ländlich in einem kleinen Dorf gelegen; 370qm Grundstück; Fassade: Klinker und Schiefer.

Pluspunkte:
- super Aussicht (laut Makler unverbaubar, da Wasserschutzgebiet)
- Sauna
- für uns gute Aufteilung (etwas unkonventionell, mit vielen Durchgangszimmern, könnte für Familien eher Minuspunkt sein)
- offener Kamin im Wohnzimmer
- hochwertige Einbauküche
- viel Stauraum im Keller
- Geräteschuppen
- Fußbodenheizung
- zusätzlicher Balkon (allerdings sehr schmal)

Minuspunkte:
- entspricht optisch nicht mehr den Standards: braune Fliesen im Eingangsbereich und Wohnzimmer; in den Schlaf- und Arbeitszimmern müssen alle alten Böden (Teppiche) raus und alle Tapeten ab; viele braune Holzpaneele, die mindestens gestrichen werden müssen; Bad muss gemacht werden, ist auch noch aus den 80ern.
- Dach besteht aus Eternit-Platten mit Asbest. Der Makler sagt, das hält noch 30 Jahre, unser Dachdecker hat allerdings eine komplett andere Meinung. Zum Teil war es wohl schon undicht und wurde mit Blei geflickt. Es gibt keine Regenrinne außen.
- Platten in der Einfahrt und auf der Terrasse sind alt; zumindest die Terrassenplatten müssen neu gemacht werden. Die Garage liegt direkt neben dem Haus und ist durch die Hanglage oben als Terrasse begehbar und da müsste neu geschweißt werden.
- Fassade optisch nicht schön und nur sehr aufwendig neu zu gestalten
- zwar ist die Heizung im Keller erst zwei Jahre alt, allerdings wurde die Rohre der Fußbodenheizung nicht getauscht und wir fragen uns, wie lange diese noch halten.
- Dadurch, dass die Garage neben dem Haus direkt an die des Nachbarhauses grenzt, gibt es von außen keinen Zugang zum Garten, man muss durch die Garage und durch den Keller oder durchs Wohnzimmer.
- Fenster wurden nur in zwei Zimmern vor ein paar Jahren ausgetauscht.
- An einer Außenwand eines Schlafzimmers ist ein ca. 40 cm langer Riss im Mauerwerk. Es wurde uns bei der ersten Besichtigung gesagt, dass sei nur oberflächlich, aber wir sind bei der zweiten Besichtigung auf den Balkon gegangen und er war auch von außen vorhanden.

Soweit es ging, haben wir alle Wände auf Feuchtigkeitsschäden untersucht, es gab mal einen Schaden vor ein paar Jahren, da das Wasser außen am Haus runtergelaufen ist, aber der wurde behoben und ist jetzt trocken. Allerdings steht das Haus auch noch halb voll mit Schränken und vielem Plunder der Eigentümerin, dass man gar nicht alle Wände sehen kann.
Den Energieausweis haben wir noch nicht gesehen, der Makler hat ihn vergessen, in der Anzeige stand, soweit ich das erinnere "E".

Wir haben schon beschlossen, dass wir nicht den angebotenen Preis von 180.000€ bezahlen möchten. Denn da würde noch an Sanierungskosten das Bad und das Dach dazukommen, was wahrscheinlich schon im Bereich von 50.000€ liegen würde.

Wir fragen uns jetzt, ob es sich überhaupt lohnen würde, ein Haus zu kaufen, das einen derartigen Sanierungs- und Renovierungsstau hat.
Böden und Wände könnten wir selbst machen, Platten auf der Terrasse auch, aber alles andere nicht und wir fragen uns, ob da nicht ständig was Neues anfallen könnte.

Während wir zur Besichtigung da waren, kamen auch immer andere Interessenten, aber die waren alle recht schnell weg. Das Haus steht schon seit einiger Zeit zum Verkauf, mindestens zwei Monate. Inzwischen ist die Anzeige auch aus dem Internet genommen, aber weitere ernsthafte Interessenten scheint es nicht zu geben.

Vielleicht hat ja hier jemand Erfahrung mit derartigen Häusern und kann uns seine Einschätzung geben.

Vielen Dank!

 

[Knallkörper]

Naja, wir haben uns auch für solch ein Haus interessiert, bevor wir uns für dem Hausbau entschieden haben. Die Bankberater meinten damals, dass mit 1.000 Euro Sanierungskosten je Quadratmeter Wohnfläche gerechnet werden soll. Nach zwei Begehungen mit Handwerksfirmen zeigte sich, dass der Wert tatsächlich hinkommt, und zwar ohne Schickschnack.

Die 50k sind auf jeden Fall viel zu wenig, wenn ihr Fenster, Dach und Bäder Sanieren wollt.

In unserem Fall haben wir dann 100k unter dem Verkaufspreis angeboten, das Angebot wurde abgelehnt und das Haus war 2 Wochen später verkauft. Die "glücklichen" neuen Eigentümer sind jetzt seit 2 Jahren am Renovieren.

 

[Katharina82]

Vielen Dank für die schnelle Antwort!

Das bestätigt ja leider unsere Befürchtungen. Die 50k waren erst mal nur für Dach und Bad gedacht, aber selbst das ist wahrscheinlich äußerst knapp.
Die Fenster scheinen zwar soweit in Ordnung zu sein, aber irgendwann kommt das dann auf einen zu.

Wir werden uns auf jeden Fall weiter umsehen und eventuell auch Hausbau in Erwägung ziehen.
Nach der Rechnung des Sanierungsbedarfs müssten wir dann 130k reinstecken. Selbst wenn es "nur" 100k wären, würden wir hier für 280k schon ein Fertighaus inkl. Grundstück bekommen...

 

[11ant]

- Dach besteht aus Eternit-Platten mit Asbest. Der Makler sagt, das hält noch 30 Jahre,

Wer durch die Hackfleischprüfung fällt und nicht vorbestraft ist, wird Makler. Bausachverstand muß man da keinen für nachweisen.

- Fenster wurden nur in zwei Zimmern vor ein paar Jahren ausgetauscht.

Das klingt typisch für nur zwei waren akut schlagregenundicht. Holzfenster, vermute ich.

Fassade: Klinker und Schiefer.

Hier schreibst Du Schiefer, an anderer Stelle Eternit. Kannst Du Klinker von Ziegel-Sichtmauerwerk unterscheiden ?

- An einer Außenwand eines Schlafzimmers ist ein ca. 40 cm langer Riss im Mauerwerk. [...] und er war auch von außen vorhanden.

Klingt nämlich nach einschaligem Mauerwerk.

- zwar ist die Heizung im Keller erst zwei Jahre alt, allerdings wurde die Rohre der Fußbodenheizung nicht getauscht und wir fragen uns, wie lange diese noch halten.

Die Frage ist berechtigt, die Mode Fußbodenheizung war 1980 noch recht neu, entsprechend längst nicht jeder Heizungsbauer dafür schon wirklich fit. Da können noch nicht optimalste Materialien und Verlegeweisen angewandt worden sein.

Während wir zur Besichtigung da waren, kamen auch immer andere Interessenten, aber die waren alle recht schnell weg.

Das zeigt wohl in die Richtung

In unserem Fall haben wir dann 100k unter dem Verkaufspreis angeboten, das Angebot wurde abgelehnt und das Haus war 2 Wochen später verkauft. Die "glücklichen" neuen Eigentümer sind jetzt seit 2 Jahren am Renovieren.

Häuser von um 1980 sind jetzt im Alter für die "große Inspektion", und zwei "einzeln" ausgetauschte Fenster sprechen nicht dafür, daß dem Instandhaltungsbedarf adäquat gefolgt worden wäre.

Bei einem Doppelhaus dieses Baujahres könnte ich mir am Rande auch vorstellen, daß es noch eine gemeinsame Haustrennwand hat.

 

[Katharina82]

Danke für die Einschätzung!

Wer durch die Hackfleischprüfung fällt und nicht vorbestraft ist, wird Makler. Bausachverstand muß man da keinen für nachweisen.

Richtig. Seine Argumentation war, dass der Dachdecker uns ja nur ein neues Dach andrehen wollte. Es war aber offensichtlich, dass er ein Freund von uns ist und keinerlei finanzielle Interessen hatte.
Den früheren Wasserschaden im Keller konnte man ja noch sehen, der Makler erzählte, dass es davon kommt, dass es der Waschkeller war und als wir später die Eigentümerin gefragt haben, kam raus, dass sie da diesen Schaden hatte.
Finde ich nicht sehr professionell. Auf den Energieausweis warten wir auch immer noch.

Das klingt typisch für nur zwei waren akut schlagregenundicht. Holzfenster, vermute ich.

Die alten Fenster sind aus Kunststoff. Bei den Nachbarn sind sie noch drin, aber das heißt ja nichts.

Hier schreibst Du Schiefer, an anderer Stelle Eternit. Kannst Du Klinker von Ziegel-Sichtmauerwerk unterscheiden ?

Erwischt.
Bei dem Mauerwerk bin ich mir nicht sicher, da frage ich noch mal unseren Handwerker, was es jetzt genau ist.
Also vorne an der Fassade sind Schieferplatten und auf dem Dach Eternit, laut Dachdecker.

Häuser von um 1980 sind jetzt im Alter für die "große Inspektion", und zwei "einzeln" ausgetauschte Fenster sprechen nicht dafür, daß dem Instandhaltungsbedarf adäquat gefolgt worden wäre.

Das sehen wir auch so. Die Eigentümerin meinte, es wäre ja nie was kaputt gewesen, da hätte sie auch nichts neu gemacht. Auf einige Fragen konnte sie uns überhaupt keine Antwort geben oder hat die Fragen nicht verstanden. Es ging z. B. um die Regenrinne, die von außen nicht sichtbar ist und sie meinte, sie sei aus Zink, dabei ist es nur eine Schweißbahn(?). (Ich kenne mich damit nicht so genau aus, ich hoffe ihr wisst, was ich meine.)

Wir haben überlegt, mal mit den Nachbarn zu sprechen, da die ja im Prinzip das gleiche Haus haben. Daneben sind noch mal zwei fast gleiche Doppelhaushälften.
Die direkten Nachbarn haben schon ein neues Dach, die anderen nicht.

Sicher ist für uns aber, dass wir nicht 180.000€ dafür bezahlen werden.
Für uns ist wichtig, dass in den nächsten Jahren nicht ständig neue und vor allem sehr kostspielige Überraschungen anstehen. Dann lieber alles am Anfang mehr Geld in die Hand nehmen und gründlich sanieren und nicht darauf hoffen, dass das Dach noch hält weil man sonst nachfinanzieren müsste.

 

[wpic]

Nehmt einen Gutachter mit (Architekt/Bauingenieur), der unabhängig von den meistens weder fachkundigen noch zutreffenden Meinungen des Maklers/Eigentümers eine Einschätzung des Erhaltungszustandes und des Sanierungsaufwandes vornehmen kann.

Stellungnahmen einzelner Handwerker sind nicht zielführend, da sie im besten Falle innerhalb ihres Gewerkes Fachkunde besitzen, nicht aber Aussagen im Gesamtzusammenhang des Gebäudes treffen können. Auch kann der Gutachter den Kostenrahmen für die Sanierung nach der Begehung überschlägig benennen