Finanzierbarkeit Einfamilienhaus ca. 450k - Wie umsetzen?

[liquidwolf]

Hallo Zusammen,

Das ist mein erster Beitrag im Forum und gleich eine elementare Frage. Es geht um die grundsätzliche Finanzierbarkeit unserer Bauvorhabens.

Wir planen ein Einfamilienhaus im schönen Allgäu zu finanzieren. Das Grundstück wird ca. 100.000 € kosten, für das Haus rechnen wir mit ca. 300.000 €. Inklusive Nebenkosten sollte sich also eine Summe von ca. 450.000€ - 500.000€ ergeben.

Zu uns:
Wir sind 33 (m = ich) und 31 (w) und haben eine 2 jährige Tochter. Ein weiteres Kind ist früher oder später geplant.

Eigenkapital: aktuell 65.000 €

Beim Einkommen wird es etwas kompliziert, dies ist auch der Grund meines Beitrags hier.

Meine Frau arbeitet auf wegen unsere Tochter aktuell auf 450€ Basis. Sie wird natürlich irgendwann wieder mehr arbeiten, auf Grund des weiteren Kinderwunsches möchten wir jedoch nicht unbedingt mit Ihrem Einkommen für die Finanzierung rechnen. Früher oder später wird dieses auf ca. 1000-1200 € Netto in Teilzeit hinauslaufen.

Ich bin stark Variabel bezahlt:
Netto fix sind es 3100€ bei mir.

Dazu kommen mindestens 15.000€ Bonus, normalerweise sind es 25.000 €, wenn das Jahr gut läuft (perspektivisch in den nächsten Jahren durch Wachstum sowieso) 30.000 - 35.000€ Bonus (jeweils Netto).

Unsere Idee wäre es einen Finanzierung zu finden bei der wir monatlich ca. 1000€ abzahlen (Miete aktuell 900€) und den Rest über (hohe) Sonderzahlungen zu erledigen.

Grober Überschlag:
30 Jahre x 12 Monate x 1000€ = 360.000 €
30 Jahre x 10.000€ Sonderzahlung = 300.000 €
= 660.000 €

Die Sonderzahlung kann dann natürlich mal geringer ausfallen, in der Regel sollte aber auch einiges mehr drin sein. Unser generelles Ziel wäre es auch nicht 30 Jahre abzuzahlen sondern eher in 20 Jahren fertig zu sein. Wir möchten nur den „Druck“ so gering wie möglich belassen.

Wie können wir so eine Art von Finanzierung Umsetzen?
Machen die Banken hierbei mit?
Ist das überhaupt realistisch?

Über Anregungen und Beiträge würden wir uns sehr freuen.
Beste Grüße

 

[Caspar2020]

Unsere Idee wäre es einen Finanzierung zu finden bei der wir monatlich ca. 1000€ abzahlen (Miete aktuell 900€) und den Rest über (hohe) Sonderzahlungen zu erledigen.

Bei 435T Darlehen ist 1000€ weniger als 1% Tilgung. Das könnte problematisch bei einigen Banken sein.

1% sind ~ 1200€

Vergesst aber nicht auf die Rate kommen noch die HNK (300-350) monatlich.

Die Sondertilgung von 12+10 T sind ja schon fast standardmäßig abgedeckt ( bei 435T sind 5% Sondertilgung 21750 im Jahr). Allerdings gibt es hier meist die Auflage das Ganze in einer Sonderzahlung pro Jahr zu machen

Bei der Zinsbindung bei eurer Konstellation bin ich der Meinung vom 30J müsst ihr euch verabschieden (da liegt der Zins bestimmt bei 3,2/3,3); auch ist die Anzahl der Banken bei 30 stark eingeschränkt.

Mit 20J Zinsbindung ist das deutlich günstiger (2,3/2,5/2,7); würde ich tippen.

Geht zu Banken und auch Vermittlern. Wirklich außergewöhnlich ist es nicht was ihr wollt.

 

[bierkuh83]

Warum denn 20J Zinsbindung, wenn nach 10J geplant jenseits von 50% getilgt haben?
Mehr als 10J sind meines Erachtens verschenktes Geld.
Bei Max. 10J ZB und 1,5% Tilgung kommt man in die Nähe der 1000€. Die Sondertilgung muss dann aber gemacht werden. Ist auch Art Druck.

 

[Zaba12]

Puh dann fang ich mal an...und muss dir direkt ganz viele Zähne ziehen.

Das einzige was die Bank interessiert ist dein monatliches fix Gehalt, alle variablen Bezüge außer Weih Nachts-/Urlaubsgeld existieren nicht für die Bank. Keine Chance.

Die Aussage früher oder später geht die Frau arbeiten für x€ und zweites Kind passt nicht zusammen. Wenn Sie wieder arbeiten geht hast du das Haus zu 1/4 abbezahlt.

Somit habt ihr für die Bank ein monatliches anzurechnendes Haushaltseinkommen von von 3100€+450€+194€ = gerundet also 3700€

Rechne mal all-in mit mindestens 500k€ eher sogar mehr. Dafür reichen die Infos nicht. Abzüglich Eigenkapital können es 435k€ Kreditbedarf sein.

Die realistischen Baufinanzierung-Rechner geben einen Zins von 2,3% bei 20 Jahren Zinsbindung und 1% Tilgung aus. Die Rate liegt bei 1200€, niedriger geht es nicht. Laufzeit von 53 Jahren. Wenn du dann nicht eine 5% Sondertilgung sonder 10% wählst bist du bei einem Zins von 2,4%. Da du ja ganz viel variables Gehalt beziehst solltest du diese Pille vielleicht schlucken. Damit du das auch verstehst... von den 1200€ sind nur 360€ Tilgung der Rest sind Zinsen.
Somit merkst du gerade selbst das deine Rechnung von 660k€ auf 30 Jahre für den Mülleimer ist, oder?

Du liegst dann mit einer jährliche. Sondertilgung von min. 10k€ bei 23 Jahren.

Das Wohnen mit Nebenkosten wird dich monatlich dann ohne Rücklagen ca. 1650€ kosten.

Es gib nicht mehr viele Banken die eine 1% Tilgung akzeptieren. Für diese niedrige Tilgung gibt es wie oben gemerkt, hast Zinsaufschlag.

Ob es klappt oder realistisch ist will ich nicht beurteilen.

 

[Zaba12]

Warum denn 20J Zinsbindung, wenn nach 10J geplant jenseits von 50% getilgt haben?
Mehr als 10J sind meines Erachtens verschenktes Geld.
Bei Max. 10J ZB und 1,5% Tilgung kommt man in die Nähe der 1000€. Die Sondertilgung muss dann aber gemacht werden. Ist auch Art Druck.

Nicht dein Ernst bei der Summe sowas vorzuschlagen, oder?

 

[liquidwolf]

Vielen Dank für die ersten Antworten. Ich möchte mal den einen oder anderen Punkt aufnehmen:

Die erwähnten 30 Jahre beziehen sich nicht auf unsere geplante bzw. gewünschte Zinsbindung sondern nur auf den beabsichtigten maximalen Abrechnungszeitraum (ca. Zeit bis zur Rente). Die überschlagenen 660k waren nur als mögliche zahlbare Summe bei 10k Sonderzahlung (inkl. Zinsen natürlich) gemeint, nicht als Tilgbare Summe.

Die Hausnebenkosten sind uns bewusst, die 1000 € Abzahlung sind aus der Erfahrung (Haushaltsbuch etc.) so gewählt, dass diese noch locker drin sind - wir leben recht Sparsam und hätten bisher auch jedes Jahr ohne meinen Bonus leben können sowie gleichzeitig noch etwas sparen

Wie die Banken mit dem Thema Bonus umgehen, ist meine größte Unwissenheit, hier bin ich auf mehr Input gespannt. Zaba12 schreibt es interessiert die Banken nicht, was ich etwas seltsam finde. Ich kann über die letzten Jahre per Gehaltsnachweis/Steuerbescheinigung etc. jeweils Gehälter jenseits 110k € Brutto nachweisen. Ein entsprechendes Zielgehalt ist auch im Arbeitsvertrag bzw. in der jährlichen Bonusvereinbarung festgehalten. Ich müsste schon absichtlich die Arbeit verweigern (und alle meine Kollegen auch) um nicht mindestens 25.000€ Brutto Bonus zu erreichen.