Hausverkauf mit Reinvestition in Neubau?

[paZe86]

Danke schonmal fürs Thread öffnen!

Meinte Tante (älteres Semester) besitzt ein 3 Parteienhaus aus den 60ern das in der kommenden Zeit renovierungen benötigen wird. Außer einem Kesseltausch wurde bisher nichts getan. Sie lebt von den Mieteinnahmen, hat aber kein Geld das Sie in die Renovierungen stecken kann. Ergo läuft es aufs Verkaufen hinaus.

Sie selbst möchte dies aufgrund des Alters nicht tun, zwei Makler die Sie angesprochen hat, waren Ihr unsympathisch.

1. Maklertätigkeit als Neffe übernehmen - Stolpersteine?

Ich möchte mir daran keine goldene Nase verdienen wie ein Makler, sondern nur EINMALIG dies für meine Tante tun. Laut §35 darf ich dies wohl, muss "nur" Angeben das ich keine Mehrwertsteuer ausweise und es in meiner Steuererklärung angeben. Ist das soweit Korrekt? Ein Exposé bekomme ich hin, die benötigte Zeit ist auch kein Thema.

2. Was haltet Ihr für eine angemessene Aufwandsentschädigung für die investierte Zeit? Zahlen bitte.

Nochmal: Ich möchte mich daran nicht bereichern, nur für die benötigte Zeit entschädigt werden. Ihr könnt mir auch eine zeitliche Schätzung abgeben dann rechne ich das anhand meines Stundenlohns hoch. Sie möchte mind. 400.000€ für das Objekt. Die beiden Makler hätten 5,95% vom Käufer verlangt, sofern meine Tante nicht einen Teil der kosten übernimmt, was Sie nicht möchte. Aber 20.000 € Reingewinn für einen Verkauf ist einfach eine Sauerei, sorry.

3. Neues Mehrfamilienhaus nach Energeistandards?
an sich möchte Sie das Geld nicht auf dem Konto liegen lassen. Aktien kommen nicht in Frage. Somit folgt dann Reinvestition in einen Neubau. hierzu bietet sich auch noch an, dass Sie ein weiteres Baugrundstück in gesuchter Lage besitzt, dass Sie bebauen darf und würde.

Ab hier komme ich jedoch dann ins Schwimmen:

Bei 3 Parteienhäusern mit hoher Energieeffizienz wirds dann dünn im Netz mit Infos. Auf Grund des Aufwandes würde Sie hier gerne Schlüsselfertig bauen lassen.
Welche Gesamtkosten kann man (ganz grob) rechnen? Das Grundstück hat leichte Hanglage. (darf ich googlemaps hierzu verlinken?)

4. Grundlegender Plan soweit Sinnvoll?
Mir gehts jetzt erstmal darum den grundlegenden Plan festzulegen. Das ein 3-parteien Haus mehr kosten wird als die dann vorhandenen 400.000€ ist klar. Jedoch würden ja noch die KFW-Fördergelder hinzu kommen und ein neueres Objekt sollte ja auch höhere Mieteinnahmen generieren. Momentan liegen diese bei 1900€ kalt im Monat. Wenn Sie zukünftig eine höhere Miete erzielen würde, die dann nach Abzug des hinzukommenden Kredits wieder auf 1900€ kommt, wäre alles ok für Sie.

5. Warum nicht sanieren?

Wer spontan auf die Idee kommt, Sie solle doch einfach das Grundstück verkaufen und das Geld dafür in die Sanierung stecken:
a) Die Mieter wohnen schon lange im Haus ohne Mieterhöhung. Diese wäre dann nicht so einfach möglich.
b) Sanierungen mit Betrieben selber organisieren würde dann in meine Verantwortung laufen, was ich ehrlichgesagt nicht leisten möchte. Sie selbst kann das nicht mehr leisten.

6. Wem das nicht reicht, ich suche auch eine Wohnung:

Wem das noch nicht komplex genug ist: Ich selbst würde auch gerne eine Wohnung kaufen. Evtl. auch deshalb die Abneigung gegen Makler, die für keine gute Arbeit viel Geld möchten! Jedenfalls wäre es eine Überlegung, die von mir anvisierten 200-250.000€ in das 3-Parteienhaus zu investieren, so dass ich mir oben eine Loftwohnung damit realisieren kann. Also ein 4-Parteienhaus dann. Macht es mehr Sinn Meine Tante voll Finanzieren zu lassen und dann die Wohnung von Ihr abzukaufen? Bzw. wie läuft das mit einer Finanzierung im Gemeinsamen? Wer berät hierzu?

Ich hoffe ich konnte mich Verständlich ausdrücken. Danke für die Hilfe vorab!

 

[Deliverer]

Puh.

zu 1.: Ordentliche Maklertätigkeit ist ihr Geld auch wert. Daran kannst Du einschätzen, wie viel Aufwand es sein kann, das Haus zu verkaufen.
Die aktuelle Marktlage kommt Privatverkäufern aber natürlich entgegen - der Verkauf ist in den meisten Lagen recht schnell möglich. Ein ordentliches Exposé ist aber nicht in zwei Stunden getippt...

zu 2.: Das hängt zu sehr vom Objekt, der Lage und dem Glück ab, als dass hier eine Schätzung möglich wäre. Ansonsten siehe erster Satz meines Posts.

zu 3.: Hohe Energiestandards kosten mehr als die Zuschüsse zurück in die Kasse spülen. Würde ich also schonmal sein lassen, vor allem, wenn vermietet werden soll. Ansonsten steht hier überall: 2000,- €/qm + Baunebenkosten im normalen Standard.

zu 4.: Nein. Wenn man von zwei (ich schätze sie bewohnt einen Teil selbst?!) Mietwohnungen leben könnte, würden das ja alle machen. Hat sie ja schon beim alten Haus bewiesen, dass es nicht klappt. Lieber nur für Sie ein kleines Einfamilienhaus draufstellen und vom Rest leben. Geringeres Risiko, mehr Liquidität. Wenn das nicht reicht, das Land, (das in guter Lage liegt UND auf das ein 3-Parteien-Haus passt!!) auch noch verkaufen und das Leben in Saus und Braus genießen.

zu 5. a: Doch, das geht. Man kann sehr viel von Renovierungen umlegen und auch sonst regelmäßig die Miete erhöhen. Wenn Sie das nicht kann oder will, sollte Sie nicht vermieten. (Inflation 2017: 1,8%. D.h. alleine letztes Jahr hätte Sie 34,-€ pro Monat erhöhen MÜSSEN.)
b: Muss man nicht selber machen. Für sowas gibt es Bauleiter, Architekten.

zu 6.: Das wäre dann eine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Das ist nichts Ungewöhnliches. Jeder zahlt seinen Teil (entsprechend der selbstgenutzten qm) und ist dann Eigentümer von einem Teil des Grundstücks und der gemeinsam genutzten Flächen/Technik.

 

[paZe86]

danke erstmal.

Nun das mit der Inflation werde ich Ihr mal sagen, dass Sie einfach erhöhen MUSS. Sie meint einfach, da Sie ja nie groß was am Haus gemacht hat ist Sie damit zu frieden, dass die jetzigen Mieter zuverlässig jeden Monat bezahlten.

Zudem sollte ich noch klarstellen, dass Sie selbst nicht in dem Mietshaus wohnt. Sie bewohnt ein Einfamilienhaus ein paar Straßen weiter, dass Sie 2010 komplett sanieren lies und bezahlt ist. Dh. sie hat die Mieteinnahmen von den 3 Wohnungen (die im Vergleich zum Mietspiegel wirklich günstig sind).

Bezüglich "Maklertätigkeit":
Ich sags mal so: Wir würden es gerne ohne Makler erstmal probieren, da es durch die höhe des Kaufpreises nun wirklich nochmal Geld ist. Die Einschätzung, was gute Maklertätigkeit ist, ist vermutlich Subjektiv. Ich selbst und in meinem Bekanntenkreis konnte noch keine guten Erfahrungen mit einem Makler gemacht werden. Hatte extra auch im Umfeld gefragt ob mir jemand einen Makler empfehlen kann.

Was ich Online lese ist für so einen Dienst ein wesentlich geringeres Geld, als ein Makler verlangen würde, zu verlangen. Ich finde jedoch kein Beispiel, was "wesentlich weniger" in der Praxis ist. Aber selbst wenn ich "nur" 5.000€ verlange ist das gerade mal ein Viertel zudem was ein Makler verlangt und an soviel denke ich noch nichtmal. Eine Idee wären zwei Monatsmieteinnahmen ergo 3800€. Falls ich das nicht hinbekommen sollte, kann man ja immer noch auf einen Makler zurück greifen. Zeitliche Not besteht ja nicht. Da ich aber selbst schon genug Exposé in der Hand hatte, weiß ich, was da rein kommt. Garantien gibt ja selbst ein Makler nicht, gekauft wie gesehen...

Der Hinweis, ob dort überhaupt ein 3-4 Parteienhaus hin darf ist gut, dass sollte ich noch in erfahrung bringen, daran habe ich noch garnicht gedacht. Dachte es geht nur darum, dass die Geschosshöhe und Dachwinkelung eingehalten wird. Ich frage nach...

Hmm mich wundert, dass Mehrfamilienhaus keine gute Förderung bekommen bezüglich Effizienzhäuser. Hast du da was für mich zum Nachlesen, außer dem was bei kfw steht? Das sind mir zu wenig Details als das ich damit was anfangen könnte.
Es würde jetzt noch nichtmal nur darum gehen, dass sich das Finanziell total lohnt, sondern man hat ja auch etwas Verantwortung der Umwelt gegenüber und Unabhängigkeit von Netzbetreibern zu sein ist ja auch was wert. Also wenn es in Summe 1:1 raus geht aber halt in der Anschaffung teurer, wäre das auch ok.

Für mich heißt das, dass wenn ich nicht mehr als 250.000 für die Wohnung ausgeben möchte, bei einem 4 Parteienhaus (gleich große Wohnungen zum besser rechnen) Die Gesamtkosten nicht über 1.000.000€ liegen dürfen.
Da muss dann aber der Grudnstückswert noch reingerechnet werden, richtig?
Also sofern das Grundstück etwa 150.000€ Wert ist, dürfte das Gebäude 850.000 kosten, versteh ich das richtig?
Wäre es hier eine Idee, dass ich nur die Loft-Wohnung für KFWförderung aufbaue? Habe gelesen, bei Mietwohnungen is KfW40+ z.B. schwierig, da man ja dann an die Mieter als Stromanbieter auftreten müsste durch den Speicher etc.
Wenn ich aber die Wohnung oben selbst beziehe und den Energiespeicher direkt in der Wohnung habe... gibt es dazu was?

Welche Anlaufstelle kann denn eigentlich hierzu gut beraten?

 

[HilfeHilfe]

Den Mietern anbieten ?

 

[jansens]

Bzgl. Entlohnung: Wenn du daraus keinen Gewinn schlagen möchtest, solltest du einfach mit deinen Opportunitätskosten nach Zeitaufwand rechnen.

Berechne die Arbeitszeit, die du in das Projekt investierst (ob persönliche Weiterbildung durch Onlinerecherche und Forumsbeiträge dazugehören, eher nicht) und welchen Stundenlohn du sonst erwirtschaftest.

 

[Deliverer]

Hmm mich wundert, dass Mehrfamilienhaus keine gute Förderung bekommen bezüglich Effizienzhäuser.

Das habe ich nicht gesagt. Ich bin nur der Meinung, dass es sich schon ab dem Minimalstandard weder Ökologisch noch Ökonomisch rechnet. Aber dazu gibt es hier im Forum reichlich Lesestoff (und möglicherweise sogar andere Meinungen ;-) ).

Für mich heißt das, dass wenn ich nicht mehr als 250.000 für die Wohnung ausgeben möchte, bei einem 4 Parteienhaus (gleich große Wohnungen zum besser rechnen) Die Gesamtkosten nicht über 1.000.000€ liegen dürfen.
Da muss dann aber der Grudnstückswert noch reingerechnet werden, richtig?
Also sofern das Grundstück etwa 150.000€ Wert ist, dürfte das Gebäude 850.000 kosten, versteh ich das richtig?

Das verstehe ich jetzt nicht. Du kannst mit deiner Tante und/oder dem Bauunternehmen ja so ziemlich jede denkbare Aufteilung und Kostenstruktur vereinbaren. Dass Du als Eigentümer einer der Wohnungen auch ein Teil des Grundstücks kaufen musst, ist klar. Wie teuer das bei deiner Tante wird, kann ich nicht abschätzen. Aber sie scheint ja sehr nett zu sein... ;-)

Wäre es hier eine Idee, dass ich nur die Loft-Wohnung für KFWförderung aufbaue? Habe gelesen, bei Mietwohnungen is KfW40+ z.B. schwierig, da man ja dann an die Mieter als Stromanbieter auftreten müsste durch den Speicher etc.
Wenn ich aber die Wohnung oben selbst beziehe und den Energiespeicher direkt in der Wohnung habe... gibt es dazu was?

Welche Anlaufstelle kann denn eigentlich hierzu gut beraten?

Ob das geht, wie sinnvoll das ist und was das kostet, kann Dir am besten ein Architekt sagen. Den brauchst Du für das Vorhaben eh.