Grundstücksteilung Grenzbebauung

[M.Meßfehler]

Hallo Allerseits


Über Austausch und Einschätzung meines Problems würde ich mich freuen.


Wir, junges Pärchen mit Nachwuchs im Anmarsch, möchten in einer Gemeinde in Oberbayern auf einem vorhandenen Grundstück mit Altbestand einen Neubau errichten.

Wir sind auf folgendes gestoßen:


Der Altbestand befindet sich auf einem ca 450qm großen Grundstück welches 2006 aus einer Grundstücksteilung hervorging.


Das Grundstück wurde 2006 durch das Vermessungsamt vermessen und eine Grenze an der Westseite gezogen. Die Grenze verläuft an der Westseite des Altbestandes und weiter in Südrichtung zur Strasse.


Der Bestand ist von ca. 1930 und wurde im Laufe der Jahre mit Anbauten erweitert.

An das Wohngebäude wurde ca. 1946 auf der Westseite in Gebäudebreite eine Schreinerwerkstätte angebaut. Der Dachstuhl wurde dann um diesen Anbau erweitert.


Um 1960 wurde ein weiterer Anbau, diesmal an die Nordseite des Gebäudes, bis zur Grenze des Nachbargrundstückes errichtet. Kurz darauf wurde das Gebilde um ein weiterer Anbau auf der Nordseite des Gebäudes, ebenfalls mit Anschluss an die Nachbargrenze erweitert. Ein fleißiger Schreiner. Nach unseren Plänen existierte zu diesem Zeitpunkt eine Grenzbebauung von 14,28m.


In den 70gern wurde mit dem nördlichen Nachbargrundstück eine Abstandsflächendienstbarkeit vereinbart und eingetragen. Alle Um- und Anbauten sind genehmigt und die Grenzbebauung ist auf der Nordseite des Gebäudes durch die Dienstbarkeit „gesichert“. Die Werkstätte ist „aufgegeben“ worden und die Räume werden als Abstell- und Lagerraum benutzt.



Vor der Teilung des Grundstückes 2006 hat der damalige Miteigentümer und heutige Nachbar, in den 1980gern einen neben unserem heutigem Gebäude befindliche Werkstatt-Schuppen zu einem Wohnhaus umgebaut.


Nach damaligem Eingabeplan von diesem Wohnhaus, hätte ein Teil des 1. Anbaus unseres Wohngebäudes, die damalige Werkstatt, zum Teil abgebrochen werden sollen um den anfallenden Abstandsflächen des nachbarlichen Wohnhauses nicht im Wege zu stehen.



Die damaligen gemeinsamen Eigentümer, 2 Brüder haben wohl vom Abbruch abgesehen, da das Gebäude in seinen Planmaßen besteht und auch der Nachbar (Bruder) meiner Einschätzung nach gebaut hat, wie geplant.


2006 kam die Teilung des gemeinsamen Eigentums durch die Eigentümer und unser Erwerb des Grundstückes. Nach der Teilung existiert bis Heute eine Grenzbebauung von 26,18m


So komme ich dann auch zu den ersten Fragen. Die zulässige Grenzbebauung von 15m für Nebengebäude lt. BayBO ( wir nehmen mal an dies sind Nebengebäude ) dürfte seit der Vermessung überschritten sein.


Wenn es für die Nordseite des Gebäudes eine Abstandsflächendienstbarkeit gibt und diese Bebauung rechtens ist, wie sieht es dann mit der neuen Grenze und der sich daraus ergebenen Grenzbebauung aus? Baurechtswidrig?


Der Nachbar im Westen hat damals gebaut wie geplant, jedoch wurde der Teilabriss für die Abstände nicht vollzogen. Selbst wenn die Teilung wieder rückgängig gemacht würde, wären dann noch immer die Abstandsflächen der Gebäude nicht eingehalten, wie stellt sich das dar?


Ich hoffe das war fürs Erste nicht zu viel und ihr habt eine Meinung dazu.


Im Anhang ein Lageplan, eingetragen der theoretisch geplante Abriss.
Doch dazu später vielleicht mehr. Flurnummer ist die 335/4

Lg
Martin

 

[ypg]

Ich verstehe es nicht, dennoch eine Frage, eventuell für andere gut zu wissen:

Vor der Teilung des Grundstückes 2006 hat der damalige Miteigentümer und heutige Nachbar, in den 1980gern einen neben unserem heutigem Gebäude befindliche Werkstatt-Schuppen zu einem Wohnhaus umgebaut.

Wenn es für die Nordseite des Gebäudes eine Abstandsflächendienstbarkeit gibt und diese Bebauung rechtens ist,

Kann es sein, dass eine Nutzungsänderung der Werkstatt in ein Wohnhaus nichjt beantragt wurde?
Und dann wäre das Haus auch nicht rechtens.
Und sollte ggf ein Abriss vorgenommen werden, und es gab aber keinen?
Die Folge ist, dass es jetzt ü25 Meter Grenzbebauung gibt?

Wo ist denn jetzt Euer Grundstück?
Müsste da nicht etwas wegen der Abstandsflächen im Grundbuch stehen?

@Escroda weiss es sicherlich, wie es sich verhalten kann und könnte

 

[Escroda]

Baurechtswidrig?

IMHO ja. In NRW hätte die Teilung nicht stattfinden dürfen. In Bayern ist die Rechtslage aber soweit ich weiß anders -> Fachanwalt.

Selbst wenn die Teilung wieder rückgängig gemacht würde, wären dann noch immer die Abstandsflächen der Gebäude nicht eingehalten, wie stellt sich das dar?

Ein Widerspruch zu deiner Annahme, dass es sich um Nebengebäude handeln soll.

Sehr komplizierte Rechtslage, da die gesamte Historie des bayerischen Baurechts berücksichtigt werden müsste. Nach heutigem Recht wäre der westliche Anbau selbst als Werkstatt abstandsflächenrelevant, so dass die Teilung zu baurechtswidrigen Umständen geführt hat. Oder man geht planungsrechtlich von einer geschlossenen Bauweise aus, so dass gar keine Abstandsflächen entstehen und damit auch keine Längenbegrenzung zur Privilegierung erforderlich ist.

Ein Gespräch mit der Genehmigungsbehörde dürfte unerlässlich sein.

 

[M.Meßfehler]

Kann es sein, dass eine Nutzungsänderung der Werkstatt in ein Wohnhaus nichjt beantragt wurde?
Und dann wäre das Haus auch nicht rechtens.
Und sollte ggf ein Abriss vorgenommen werden, und es gab aber keinen?
Die Folge ist, dass es jetzt ü25 Meter Grenzbebauung gibt?

Missverständnis. Für die Anbauten an unserem Wohnhaus gab es nie eine Nutzungsänderung, vorausgesetzt, Du meinst unser Wohnhaus. Interessanterweise ist auch in dem Plan des Nachbarn, damals 1983, der Raum in Richtung unseres Wohnhauses, nicht als Aufenthaltsraum, sondern als Garage bezeichnet. Der Raum ist aber Heute Teil seines Wohnzimmers.

Ja, laut Eingabeplan des Nachbarn ist eingezeichnet, dass unser „Anbau“, also auf dem Plan der rechte Teil des Gebäudes zum Nachbarn im Westen, hätte auf einer Breite von 1,5 und der Länge von 11,80m abgerissen werden sollen.
Die Gebäude hätten dann einen Abstand von 6m gehabt.
Es gab zu diesem Zeitpunkt, 1983, noch keine Grenze zwischen beiden Gebäuden.

Die über 25m Grenzbebauung haben sich durch die Teilung ergeben. Die westliche Grenze verläuft an der westlichen Gebäudewand.

Da man wohl für Grundstücksteilungen seit 98 keine Genehmigung mehr benötigt, fällt die Kontrolle über Rechtmäßigkeit einer Teilung wohl an die Eigentümer eines Grundstücks. Weder Behörde noch Vermessungsamt prüfen die Teilung. Auch der Notar, mit dem man den Vertrag über Teilung und Kauf aufsetzt, prüft da nichts. Ich vermute, da ist einiges schief gelaufen.

Bisher ist wohl die Sachlage „wo kein Kläger, da kein Richter“.

Ein Gespräch mit der Genehmigungsbehörde dürfte unerlässlich sein

Das sehe ich auch so.
Kann die Baubehörde uns oder den Nachbarn zum Rückbau zwingen?
Alle Baumaßnahmen an den Gebäuden, also an unserem, haben nachweislich Genehmigungen.

Dürften wir den Anbau derart verändern, dass man so nah wie möglich an die Ausmaße einer legalen Grenzgarage kommt? Dach runter, Gesamtlänge der Grenzwand eventuell kürzen? Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn bzw. Unterschrift?

Nach §63 BayBO gibt es Abweichungsmöglichkeiten von einzelnen Paragraphen, unter anderem auch Artikel 6, Abstandsflächen. Gibt es da Handlungsspielraum für die Behörde, wenn die Nachbarn sich einigen und öffentliches Recht so gut es ohne Abriss eben geht, berücksichtigt wird?

Vielen Dank erst mal

 

[M.Meßfehler]

Doppelter Beitrag

 

[ypg]

orausgesetzt, Du meinst unser Wohnhaus. Interessanterweise ist auch in dem Plan des Nachbarn, damals 1983, der Raum in Richtung unseres Wohnhauses, nicht als Aufenthaltsraum, sondern als Garage bezeichnet. Der Raum ist aber Heute Teil seines Wohnzimmers.

Nein, ich meinte die Garage des Nachbarn, die jetzt Wohnzimmer ist.