Traufhöhe Definition nicht im Bebauungsplan

[Mojos]

Hallo ihr Lieben,

wir bereiten für unser Hausbauprojekt grade den Kickoff vor. In diesem wird angegeben, ob sich das Bauvorhaben an den Bebauungsplan hält. Jetzt haben wir das Problem, dass eine Max. Traufhöhe von 4 Metern vorgeschrieben ist. Diese soll ab Straßennieveau bzw. Oberkante Bordsteinrand gemessen werden. In den Zeichnungen der Baufirma kann ich nicht genau erkennen, wo der Traufpunkt ist. Eine Angabe die passen könnte gibt es, aber mit 4,29m. Jetzt ist ist die Traufhöhe im Bebauungsplan nicht weiter definiert, es scheint aber laut I-Net mehrere Auffassungen zu geben.
Das Gelände ist von Grundstück zu uns hin wohl leicht abschüssig, vermessen wurde aber noch nichts. Jetzt fragen wir uns, ob man auf dieses "Gefälle" vertrauen sollte, sodass man doch unter die 4 Meter kommt, bzw. ob die Maße in der Zeichnung vielleicht gar nicht die richtige Traufhöhe angeben?
Ich hänge euch die Zeichnung mal an. Die Gemeinde hat auch schon gesagt, dass eine Überschreitung der Traufhöhe nicht genehmiugt werden wird. Grundsätzlich könnte man das Haus ja etwas weiter "einbuddeln", um die Höhe einzuhalten.
Man kann natürlich den Vauantrag einreichen und hoffen, dass er doch genehmigt wird, wenn er abgelehnt wird muss man für eine neue Überprüfung des korrigierten Bauantrags wohl noch mal zahlen oder?

Danke für eure Hilfe
Liebe Grüße
Mojo

 

[Escroda]

Eine Angabe die passen könnte gibt es, aber mit 4,29m.

Ja, der Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut ist der Punkt, der üblicherweise mit Traufpunkt gemeint ist. Da es weder im Bundes- noch im Landesrecht eine Definition der Traufe gibt, muss der Bebauungsplan den Begriff erklären.

Jetzt ist ist die Traufhöhe im Bebauungsplan nicht weiter definiert

Sollte das tatsächlich der Fall sein, was ich bei neueren B-Plänen aber nicht mehr gesehen habe, wäre die Festsetzung nichtig, eventuell sogar der gesamte Bebauungsplan.

Das Gelände ist von Grundstück zu uns hin wohl leicht abschüssig

Nun ist eine Erdgeschossfußbodenhöhe unterhalb des Straßenniveaus suboptimal, da man gerne das Wasser vom Haus wegführen möchte. Machbar, aber nicht ganz unproblematisch.

vermessen wurde aber noch nichts

Dann stammt die Zeichnung vermutlich aus einem Katalog. Voraussetzung für eine vernünftige Planung ist ein Lageplan mit exakten Grenzlängen und Höhen.

Jetzt fragen wir uns, ob man auf dieses "Gefälle" vertrauen sollte

Nein.

Grundsätzlich könnte man das Haus ja etwas weiter "einbuddeln"

Da sollten dem Planer aber bessere Ideen einfallen, z.B Kniestock flacher, Dachneigung steiler.

Man kann natürlich den Vauantrag einreichen und hoffen, dass er doch genehmigt wird

So tief schlafen die Mitarbeiter nur in Köln am Aschermittwoch. Aber Millionen hoffen auch auf 6 Richtige im Lotto.

wenn er abgelehnt wird muss man für eine neue Überprüfung des korrigierten Bauantrags wohl noch mal zahlen oder?

Ja.
Wenn Du Dich an die Bebauungsplan-Vorgaben hältst, könntest Du genehmigungsfrei nach §62 bauen. Investiere lieber in eine durchdachte Planung, als rumzuhuddeln und ein Jahr wegen Genehmigungsquerelen zu verschwenden.

 

[Mojos]

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Hab den Bebauungsplan noch mal in Gänze gelesen, da gibt es wirklich keine Definition. Ich werde morgen mal bei der Gemeinde nachhaken. Unser Berater der Baufirma weiß von der Problematik noch nichts, er ist aber den ganzen April im Urlaub und wir hatten gehofft, vorher den Kickoff zu machen. Aber dann nehmen wir uns lieber die Zeit uns die Lagepläne zu organisieren und alles ordentlich abzuklären. Lotto spielen wir nämlich nicht

Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass wir einen geringeren Kniestock in Kauf nehmen müssen. Schade.

 

[Escroda]

Ich werde morgen mal bei der Gemeinde nachhaken.

Ja. Berichte bitte, was die dazu sagen. Wie gesagt gibt es Urteile, die zumindest die nicht hinreichend bestimmten Festsetzungen für unwirksam erklärten. Wenn die Traufhöhe zu den Grundzügen der Planung gehört, was eventuell aus der Begründung zum Bebauungsplan herauszulesen ist, wäre der gesamte Bebauungsplan nichtig. Im anderen Fall dürfte IMHO ein Befreiungsantrag nach §31 (2) 2. Baugesetzbuch nicht abgelehnt werden.

Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass wir einen geringeren Kniestock in Kauf nehmen müssen. Schade.

Finde ich auch nicht so schlimm, dass sich ein Streit mit der Gemeinde lohnen würde. Ihr solltet aber mit dem Planer ausführlich die Alternativen besprechen und bewerten.
Für eine breitere Diskussion kannst Du auch deine Pläne und den Bebauungsplan hier im Forum offenbaren.

 

[MissMojo]

So, heute mal bei der Gemeinde gewesen. Wirklich weiterhelfen konnte man uns nicht. Die Dame hat natürlich verstanden wo unser Problem liegt, wusste aber nicht, warum diese Definition fehlt bzw wie díe denn fpr den B.Plan aussehen sollte. Sie erkundigt sich und meldet sich wieder bei uns. Sie meinte auch noch, dass schon einige Käufer der Grundstücke wegen der niedrigen Traufhöhe abgesprungen sind...Da wundern wir uns schon sehr, dass von denen niemand nachgefragt hat, wie die Traufhöhe definiert ist, zumal ja auch deren Baufirmen das wissen müssen.

 

[Mottenhausen]

Ich würde erst mal die Geländevermessung abwarten. Vielleicht reicht das Gefälle ja aus. Wie weit steht das Haus von der Straße entfernt?

Sind eventuell andere Dachformen/Dachneigungen zulässig?