unklare Grundstücksgrenze und rechtliche Folgen

[grericht]

Was sagt denn Dein künftiger Nachbar zu Deinem Vorhaben und warum willst Du als Erstes den Rückbau der Dämmung und Fenster?

Der sagt noch gar nichts. Es ist ein Mietshaus mit vielen verschiedenen Mieter*innen die von einer Verwaltung betreut werden und den Eigentümer (Firma aus Westdeutschland) habe ich gerade erst ermittelt.
Ich wollte halt gerne bevor ich freundlich anfrage was die denn so sagen und denken die Rechtslage sondieren. Ich gehe mal davon aus, dass man in diesem Konstrukt nicht alle Sachen einvernehmlich klären kann. Eine gewisse Verhandlungsposition halte ich also für sinnvoll.

Jo neu vermessen ...

Das wäre aktuell mein Plan: den Eigentümer (ihm gehören beide angrenzende Grundstücke) anfragen ob er genauere Informationen zum Grenzverlauf hat und wenn nicht ob wir uns in eine amtliche Grundstücksvermessung teilen?! Oder ist er da eh dazu verpflichtet?

Das wird sich auch nicht ändern, da dein Text in der Tat sehr lang ist, aber kaum verwertbaren Fakten enthält.
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Und dann lässt er zu, dass Du so ein Bild hochlädst? Sorry, aber welche Information soll das Luftbild transportieren? Zur Problemstellung erkennt man - nichts.
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Als Vermessungstechniker sollte dein Vater doch in der Lage sein, sämtliche Katasterunterlagen zu besorgen und auszuwerten. Dann sollten Formulierungen wie "wohl mindestens" und "recht sicher" der Vergangenheit angehören, weil dann ganz sicher gesagt werden kann, ob und seit wann die Grenze festgestellt ist. Wenn sie festgestellt ist, kann sie auch in die Örtlichkeit übertragen werden und man kann ermitteln, welche Bauteile sich auf welcher Seite der Grenze befinden.

Das Bild ist das offizielle Luftbild mit Flurstücksgrenzen der Stadt. Es taugt mir als Werkzeug. Genauer scheint nur der Auszug aus dem Liegenschaftskataster zu sein. 1:500 ist dort das genaueste was es gibt. Hab ich mal noch angefügt. Darauf sieht man aber auch nicht wirklich mehr zum Grundstücksverlauf. Spannend ist noch der Bauantrag. Die dortige Linie (welche evtl. die Grundstücksgrenze darstellt) läuft mittig in der "doppelten" und außen an unserer Wand gerade durchs Grundstück.
Die angeblichen Abmarungen sind auf jeden Fall nicht (einfach) zu finden. Aber ich werde beim Vermessungsamt mal nachfragen.

 

[Winniefred]

Für mich sieht es auch so aus, als würdet ihr über eine neue Vermessung nicht drumherumkommen. Im Grunde wisst ihr erst, ob und welche Probleme ihr habt, wenn ihr den exakten Grenzverlauf kennt. Ein Eigentümer von sonstwo wird daran wohl kein Interesse haben und erst recht nicht an der Teilung der Kosten; ich weiß aber nicht, inwieweit man den Nachbarn dazu verpflichten kann. Ich glaube ich würde mal mit einer Vermessung anfangen und darauf aufbauen. Alles andere scheint mir Glaskugellesen.

 

[Escroda]

Hab ich mal noch angefügt.

Ja, das ist gut. Man kann viel besser erkennen, um was es geht, da die wesentlichen Dinge, Gebäude und Grenzen, viel klarer zu erkennen sind.

Darauf sieht man aber auch nicht wirklich mehr zum Grundstücksverlauf.

Nein, den genauen Grenzverlauf kann man nur anhand der Katasterunterlagen (Vermessungsrisse) ermitteln, aber da sollte Dir dein Vater helfen können, es sei denn, er hat seit 40 Jahren nichts mehr mit Katastervermessung zu tun gehabt .

Oder ist er da eh dazu verpflichtet?

Yep, §919 Baugesetzbuch. Ob Dir die beiden Grenzpunkte dann tatsächlich weiterhelfen, weiß ich nicht. Immerhin musst Du innerhalb des Hauses ermitteln, wo Du Dich gerade in Bezug auf die Grenze befindest. Lösbar, aber nicht einfach.

Spannend ist noch der Bauantrag. Die dortige Linie (welche evtl. die Grundstücksgrenze darstellt) läuft mittig in der "doppelten" und außen an unserer Wand gerade durchs Grundstück.

Ja, das könnte ein Hinweis auf eine Kommunwand sein. Passen denn die Maße mit dem heutigen Gebäudebestand überein?

Dennoch verstärkt der Katasterauszug meine Meinung: Hau zwei Bäume weg und baue neu! Freistehend. Das Grundstück ist groß genug, Du musst ja nichtmal abreißen.

 

[grericht]

Für mich sieht es auch so aus, als würdet ihr über eine neue Vermessung nicht drumherumkommen.

Mein Vater (selber nicht mehr im Dienst) lässt mir gerade ein Angebot erstellen. Es wird also sehr sicher auf eine Vermessung/amtl. Grenzfeststellung hinauslaufen.

Ob Dir die beiden Grenzpunkte dann tatsächlich weiterhelfen, weiß ich nicht. Immerhin musst Du innerhalb des Hauses ermitteln, wo Du Dich gerade in Bezug auf die Grenze befindest. Lösbar, aber nicht einfach.

Der eine Grenzpunkt liegt etwa 3m vor der Wand. da sollte sich schon sehr genau sagen lassen, ob der mittig in der Wand oder durch unser geplantes Wohnzimmer läuft.

Ja, das könnte ein Hinweis auf eine Kommunwand sein. Passen denn die Maße mit dem heutigen Gebäudebestand überein?

Ja die Maße passen sehr genau. Wenn an dieser Linie im Bauantrag von 1903 "Grundstücksgrenze" stehen würde hätten wir eigentlich Gewissheit. Dann müssten wir nur noch klären ob die Grenze mal verschoben wurde. Dort steht aber halt nichts an der Lineie dran und es lääst sich nur vermuten, dass diese die Grundstücksgrenze ist.
Es scheint auf jeden Fall so, als wäre das Nachbarhaus tatsächlich freistehend geplant und gebaut und erst danach der Plan entstanden unser Haus daran zu bauen. Grund: Die Giebelseite hatte tasächlich 1902 in jeder Etage 2 Fenster in der Giebelwand. Beim Entputzen der Wand hab ich eine alte mangelhaft zugemauerte Fensterfläche gefunden. Mangelhaft heißt, dass mir ein Ziegel entgegen kam und ich dahinter einen Freiraum von etwa 80*160cm gefunden habe. Etwa 10cm tief und etwas Dämmmaterial drin. Danach eine Gipskartonwand. Ich muss also davon ausgehen, dass dahinter schon die Nachbarhauswohnung kommt. Die Funktion einer Brandwand ist nicht gegeben denke ich.

Dennoch verstärkt der Katasterauszug meine Meinung: Hau zwei Bäume weg und baue neu! Freistehend. Das Grundstück ist groß genug, Du musst ja nichtmal abreißen.

Das hatten wir zwischenzeitlich tatsächlich vor. Ich habe aber noch einen 2. Thread geöffnet. Thema dort: Ergebnis des Bodengutachtens. Fazit: Sulfat Z2 und Blei Feststoff >Z2 bei Auffüllungen bis etwa 2,75m. Also wäre dann praktischerweise mit Keller zu planen (aber Grundwasserspiegel nach einem sehr trockenen Jahr 2018 bei 3,20m ohne test auf Betonaggresivität) und der Bodenaushub auf die Deponie verbracht. Das sprengt wohl unseren Finanzierungsplan. Und grundlegend hatten wir immer mit einer Sanierung einer Altbauimmobilie geplant. die 3-5Monate suche nach Hausanbietern waren nicht nur angenehm.

Übrigens bedanke ich mich für die äußerst hilfreichen Antworten!

 

[Escroda]

da sollte sich schon sehr genau sagen lassen, ob der mittig in der Wand oder durch unser geplantes Wohnzimmer läuft.

Kommt 'drauf an, von wem Du Dir das sagen lässt, und was derjenige, der das sagt, unternommen hat, um zu seiner Aussage zu kommen. Sag' dem Vermesser vor Ort, um was es Dir geht. Nur die zwei Grenzpunkte helfen Dir jedenfalls kaum.

Wenn an dieser Linie im Bauantrag von 1903 "Grundstücksgrenze" stehen würde hätten wir eigentlich Gewissheit.

Nein, denn dann wüsstest Du immer noch nicht, ob tatsächlich so gebaut wurde und ob der Architekt sich damals überhaupt um den richtigen Grenzverlauf gekümmert hat.

Die Giebelseite hatte tasächlich 1902 in jeder Etage 2 Fenster in der Giebelwand.

Also wäre es doch möglich, dass die vorhandenen Fenster legal sind. IMHO trägt aber der Nachbar die Beweislast.

Danach eine Gipskartonwand.

Sag' dem Vermesser, er soll diesen Punkt mit aufmessen. Das Loch ist eine tolle Chance, die echten Mauerstärken innerhalb des Gebäudes zu ermitteln und deren Lage zur Grenze.

Das sprengt wohl unseren Finanzierungsplan.

Die unklare Rechtslage bezüglich der Fensteröffnungen in der Grenzwand könnte den Nachbarn überzeugen, Dir den Grundstücksstreifen mit deinem Altbau abzukaufen und den dann abzureißen. Man müsste gut verhandeln können ...

 

[Lumpi_LE]

Für den Bauantrag brauchst sowieso eine amtliche Vermessung, die kannst also gleich beauftragen, da muss man nicht soviel raten.