Nachträgliche Veränderung des Beleihungswerts - Was passiert?

[robin1988]

Hallo zusammen,

Ich habe eine Frage zum Thema vereinfachter Beleihungswert (Darlehenssumme / Baukosten), der für die Konditionen der Finanzierung ja mit entscheidend ist.

Wir bauen mit einem Architekten und haben noch nicht alle Angebote für die einzelnen Gewerke. Daher ist ein Großteil der Kostenaufstellung bisher durch den Architekten geschätzt. Wir sind momentan in der Finanzierungsplanung und hatten bereits erste Gespräche mit einigen Banken. Dabei stellte sich heraus, dass wenig überraschend die Grenze von 60% für den vereinfachten Beleihungswert (BW) für die Konditionen recht entscheidend ist. Wir pendeln je nach geschätzten Kosten momentan leicht oberhalb von den 60%. Daher komme ich zu meiner Frage.

Wie geht die Bank damit um, wenn sich nach dem Bau mit Vorlage der letzten Rechnung herausstellt, dass der bei der Finanzierung angenommene BW nicht zutrifft?

Für die fleißigen Leser hier eine ausführliche Version meiner Frage mit Beispiel:

Laut meinen Informationen gehen in die Berechnung des vereinfachten BW keine Inventarkosten ein (wie z.B. Lampen oder Küche) wohl aber die Kosten der Außenanlagen (wie z.B. Pflasterung). Angenommen man weiß genau, welche Kosten auf einen zukommen, kann man ja durch die Schätzung der Kosten den BW beeinflussen. Folgendes Zahlenbeispiel bei Gesamtkosten von 570.000€:

Baukosten: 500.000€
Geschätzte Kosten Außenanlagen: 50.000€
Geschätzte Inventarkosten: 20.000€
Darlehenssumme: 325.000€
Vereinfachter BW: 59,1% [=325.000 / (500.000+50.000)]

Baukosten: 500.000€
Geschätzte Kosten Außenanlagen: 40.000€
Geschätzte Inventarkosten: 30.000€
Darlehenssumme: 325.000€
Vereinfachter BW: 60,2% [=325.000 / (500.000+40.000)]

Durch Verschiebung der geschätzten Kosten zwischen dem Bestandteil, der in die BW-Berechnung einfließt (Außenanlagen) und dem Bestandteil, der nicht mit einfließt (Inventar), verändert sich der BW auf oberhalb bzw. unterhalb der relevanten 60%-Grenze. Wir gehen an dieser Stelle mal davon aus, dass es keinen Übergangsbereich gibt und sich die Konditionen sprunghaft ändern würden.

Angenommen, man gibt bei der Planung als Kostenschätzung die Variante 1 an, um auf unter 60% BW zu kommen. Nach der Bauphase belaufen sich aber die Kosten exakt wie in Variante 2. Wie geht die Bank damit um? Ich kann mir folgendes vorstellen:

a) Ich bekomme als Darlehen nur 59,1% (ursprünglicher BW) auf die jetzt final feststehenden Kosten (500.000+40.000) also 319.140€ anstatt die geplanten 330.000€
b) Ich bekomme zwar die 330.000€ muss aber einen zusätzlichen Zinsaufschlag zahlen, da der BW nach finalen Kosten bei 60,2% und nicht bei 59,1% liegt.

Daran knüpft sich die Frage an, wie die Bank im umgekehrten Fall vorgeht, also falls der BW nach der Bauphase auf unter 60% rutscht.

Die Zahlen sind übrigens reine Beispiele und dienen nur zur Verdeutlichung der Frage. Ich bin für eure Hinweise sehr dankbar und entschuldige mich für die recht lange Frage.

Beste Grüße

Robin

 

[HilfeHilfe]

Man dann sammelst du jegliche Belege für rasen usw . Wenn du über 60% kommst könnte die Bank den Zins anpassen

 

[denz.]

Ähnliches hatte ich auch gerade. Durch unerwartet mehr Eigenleistung haben sich die Bsukosten verringert und der Wert gleichzeitig erhöht. Gleichzeitig können wir mehr Eigenkapital für Außenanlagen investieren was wiederum den Wert steigert. Hätten wir das vor Finanzierungsunterschrift gewusst, wären die Konditionen besser gewesen. Jetzt haben wir „Pech“.

Heißt was im Finanzierungsvertrag steht, das zählt.

 

[HilfeHilfe]

Ähnliches hatte ich auch gerade. Durch unerwartet mehr Eigenleistung haben sich die Bsukosten verringert und der Wert gleichzeitig erhöht. Gleichzeitig können wir mehr Eigenkapital für Außenanlagen investieren was wiederum den Wert steigert. Hätten wir das vor Finanzierungsunterschrift gewusst, wären die Konditionen besser gewesen. Jetzt haben wir „Pech“.

Heißt was im Finanzierungsvertrag steht, das zählt.

Außer man verschlechtert sich ... dann könnte die Bank anpassen

 

[Zaba12]

Mach dir das Leben nicht so schwer, gib fiktive 5-10k€ EL für die Außenanlage ein, damit senkst Du deinen Beleihungsauslauf ,ob du das dann leisten willst ist ne andere Sache. Ich rede hier explizit von der Außenanlage. Sowas sollte man tunlichst bei den Hausbaukosten vermeiden, denn da fehlt das Geld dann real.

Hab ich u.a auch so gemacht. Bin mit 3k€ EL auf 79% Beleihung gekommen.

 

[nordanney]

Angenommen, man gibt bei der Planung als Kostenschätzung die Variante 1 an, um auf unter 60% BW zu kommen. Nach der Bauphase belaufen sich aber die Kosten exakt wie in Variante 2. Wie geht die Bank damit um? Ich kann mir folgendes vorstellen:

a) Ich bekomme als Darlehen nur 59,1% (ursprünglicher BW) auf die jetzt final feststehenden Kosten (500.000+40.000) also 319.140€ anstatt die geplanten 330.000€
b) Ich bekomme zwar die 330.000€ muss aber einen zusätzlichen Zinsaufschlag zahlen, da der BW nach finalen Kosten bei 60,2% und nicht bei 59,1% liegt.

Nachträglich passiert genau eine Sache: Nämlich nichts! Weder positiv noch negativ für Dich. Wenn der Vertrag unterzeichnet ist, gilt er für beide Seiten (außer siehe Post von HilfeHilfe - da muss aber schon sehr viel passieren und auch der Zins wird nicht angepasst, sondern der Bank steht eine Sicherheitenverbesserung oder ein Kündigungsrecht zu)

Der Beleihungswert wird im Nachgang nicht mehr angefasst. Die Bank hat sich bereits refinanziert und Dir auf dieser Basis einen Darlehensvertrag zur Verfügung gestellt. Da musst Du durch . Der Beleihungswert ist ein nachhaltiger Wert, der nicht mal eben so wegen ein paar Euro geändert wird.