Verkauf Acker / Bauerwartungsland an privat anstatt an Gemeinde

[Escroda]

Da kann ich ja eigentlich entspannt sein

Schade, dass Du weder meine Frage beantwortet noch meinen Tipp beherzigt hast.

Umlageverfahren

Umlegung heißt das. Ist im ersten Abschnitt des vierten Teils im Baugesetzbuch (Baugesetzbuch) beschrieben.

Na ja, das Vorkaufsrecht war ja erst mal eine geäußerte Bedenklichkeit.

Ob ein Vorkaufsrecht besteht oder nicht, dürfte hier ohne Relevanz sein und damit auch die GmbH-Konstruktionen - Ernie will doch einfach nur ein Baugrundstück.

Da ich ja auch mehr bezahle als die Gemeinde, können Sie kaum mitgehen

Wenn eine Baulandumlegung geplant ist, ist der Gemeinde das völlig egal. Die Ermittlung der Bodenwerte erfolgt auf Grundlage der Vorjahresdaten. Dein gezahlter Kaufpreis wirkt sich daher nicht aus. Egal was Du bezahlst, dein Grundstück wird mit dem aktuellen Bodenrichtwert für Rohbauland ins Umlegungsverfahren eingeworfen. Daraus ergibt sich dein Anspruch auf baureife Zuteilungsmasse. Wenn Du jetzt kaufst, machst Du kein lukratives Geschäft, Du sicherst Dir lediglich einen Rechtsanspruch auf ein Baugrundstück. Ob das 5€/m² wert ist, kann ich nicht beurteilen.

Aber es war klar schnell zu spüren, das der Verkauf an mich nicht die favorisierte Variante der Gemeinde ist

Natürlich nicht. Man hat sich einige Verhandlungen gespart, wenn man selber schon Eigentümer ist. Mit einem Umlegungsbeteiligten ohne zwingende Interessen lässt sich leichter verhandeln, als mit einem Bauwilligen mit Lage- und Größenansprüchen, der zudem noch über Bodenrichtwert bezahlt hat.

Die Erschließungskosten wurden mit 100-120 €/m² angegeben. Ich denke das macht die Gemeinde...

Ja, als Umlegungsbeteiligter hast Du damit nichts zu tun.

Da der Acker quer im Baugebiet liegt - wie soll er dann nicht erschlossen werden ?

Wo genau die Ackerfläche liegt, ist bei der Umlegung nebensächlich.
Baugesetzbuch, § 59 Zuteilung und Abfindung
(1) Aus der Verteilungsmasse sind den Eigentümern dem Umlegungszweck entsprechend nach Möglichkeit Grundstücke einschließlich Flächen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Grundstücke und entsprechend den nach den §§ 57 und 58 errechneten Anteilen zuzuteilen.
In welchem Bereich dein zukünftiges Baugrundstück liegen wird, bestimmt der Bebauungsplan. Man wird Dir mehrere Parzellen anbieten, aus denen Du dann wählen kannst. Wenn Du zu lange brauchst, schnappen Dir die anderen Beteiligten die besten Stücke weg.

Und dazu im Bebauungsplan das Loch

Es wird kein Loch im Bebauungsplan geben, da müssten die Verhandler schon sehr verzweifelt sein. Eher verzichtet die Gemeinde auf das Baugebiet.

 

[ernie250]

Schade, dass Du weder meine Frage beantwortet

Der Bebauungsplan ist noch nicht öffentlich. Ich habe bei der Gemeinde den Entwurf gezeigt bekommen welcher demnächst an den Stadtrat geht....

Wenn Du jetzt kaufst, machst Du kein lukratives Geschäft, Du sicherst Dir lediglich einen Rechtsanspruch auf ein Baugrundstück. Ob das 5€/m² wert ist, kann ich nicht beurteilen.

Meine laienhafte Rechnung war wie folgt:
-Kauf des Ackers für 35€, Rückabwicklung falls es bis Datum X kein Baugebiet wird (Risiko Kaufnebenkosten)
-Kosten gesamt 115.500 + 5% Kaufnebenkosten = 121.275€

-Verkauf von 2300 m² an die Gemeinde für aktuelles Gebot 30€ = Erlös 69.000€ (Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt)

-Restfläche 1.000m² geht in die Umlegung, ich bekomme ca. 700m² zurück (30% Allgemeinflächen lt Gde)[FRAGE: Gehen die 30% der Umlegung so neutral verloren ?]

- Erschließungskosten von 120€ für 700m² = 84.000 €

Fazit:
Kaufpreis Acker: 121.275€
Verkauf Teil Acker: -69.000€
Erschließung: 84.000€
Gesamtkosten: 136.275€ / 700m² = 194,7 €/m²

Kein Schnäppchen, aber das liegt im Mittel der angegebenen Bandbreite €/m², wobei sehr wahrscheinlich die 200€ geknackt werden. Vorteil wäre ggf. kein Bauzwang und etwas Punch gegenüber der Gemeinde bei der Auswahl des Grundstücks....
Anmerkungen ?

Das Thema Baulandumlegung muss ich mir wohl tatsächlich noch mal anschauen....

Danke im Voraus !

 

[Escroda]

Ohne die Einzelheiten zu kennen mache ich mal ein paar Anmerkungen, deren Zutreffen Du mit einem Realitätsvergleich mal prüfen solltest.

Rückabwicklung falls es bis Datum X kein Baugebiet wird

Wenn der Verkäufer Dir das zugesteht, muss er Dir wohlgesonnen sein und könnte dann auch selber die Umlegung über sich ergehen lassen und Dir am Ende ein fertiges Baugrundstück verkaufen.

-Restfläche 1.000m² geht in die Umlegung, ich bekomme ca. 700m² zurück

Nur bei einer Verteilung nach Flächen (§58 Baugesetzbuch). Außerdem ist der letzte Satz des ersten Absatzes zu berücksichtigen:
Soweit der Umlegungsvorteil den Flächenbeitrag nach Satz 1 übersteigt, ist der Vorteil in Geld auszugleichen.
Heißt: Du musst wahrscheinlich noch eine Ausgleichszahlung leisten.
Bei der Umlegung nach Werten (IMHO verbreiteter) würdest Du nach deinem Modell gerade mal 1000*30€=30000€ einwerfen, hättest also bei 150€/m² baureifen Landes gerade mal Anspruch auf 200m².

- Erschließungskosten von 120€ für 700m² = 84.000 €

Bei der Umlegung hast Du mit den Erschließungskosten nichts zu tun. Darum kümmert sich die Gemeinde. Die schöpft daher auch den Umlegungsvorteil (Wertsteigerung von Rohbauland zu Bauland) ab. Wenn sie gut ausgeschrieben hat, bleibt meist noch ein gutes Sümmchen übrig, bei schlechter Planung zahlt sie 'darauf. Dein Einfluss darauf ist gleich Null, für die Umlegungsbeteiligten geht es nur um Einwurfswert (Rohbauland) und Zuteilungswert (baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei).
Ich kenne die Kalkulation der Gemeinde nicht und auch nicht Eure Preise für Acker-, Bauerwartungs-, Rohbau- und erschlossenem Bauland. Im Moment dürfte es sich beim Acker deines Bekannten nur um Bauerwartungsland handeln, da der Bebauungsplan ja noch nicht rechtskräftig ist. Somit plant die Gemeinde vermutlich, auch die Wertsteigerung von Bauerwartungsland zu Rohbauland abzugreifen (daher auch der Unmut über deine Kaufabsichten), die normalerweise dem Landwirt zu Gute kommt. Du solltest dann mit dem ganzen Acker in die Umlegung gehen, da Du ansonsten mit zu wenig Masse einsteigst und zusätzlich noch die Vermessungskosten für die Teilung tragen musst, sofern nicht ohnehin schon eine Veränderungssperre beschlossen wurde. Dafür trägst Du das Risiko, dass sich das Umlegungsverfahren und/oder die Erschließung in die Länge ziehen (Ein Umlegungsbeteiligter entpuppt sich als Querulant, keine bezahlbaren Kapazitäten bei Tiefbaufirmen, Planungsmängel, Juchtenkäfer Feldhamster Zauneidechsen Fledermaus, ...) und Du über Jahre nicht bauen kannst.
Ins Planungsverfahren reinzugrätschen ist ein bisschen wie spekulieren an der Börse. Je länger der Atem, desto sicherer die Gewinnaussichten.

 

[11ant]

für die Umlegungsbeteiligten geht es nur um Einwurfswert (Rohbauland) und Zuteilungswert (baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei).

In wie weit geht mit der Umlegung denn "automatisch" einher, vor der Wiederausschüttung des Würfelbechers zwischenzeitlich die Erschließung durchzuführen ? - ich habe im Freundeskreis kürzlich den Fall erlebt, das umgelegt wurde, danach aber noch keine Erschließung erledigt oder auch nur beauftragt gewesen wäre.

Ins Planungsverfahren reinzugrätschen ist ein bisschen wie spekulieren an der Börse. Je länger der Atem, desto sicherer die Gewinnaussichten.

Der alte Kostolany hat einmal sinngemäß gesagt, ein guter Spekulant müsse sich leisten können, eine Aktie über die Zeit zwischen zwei Kriegen zu halten

 

[Escroda]

In wie weit geht mit der Umlegung denn "automatisch" einher, vor der Wiederausschüttung des Würfelbechers zwischenzeitlich die Erschließung durchzuführen ?

Gar nicht. Es gibt keinen Automatismus und keinen einheitlichen Ablaufplan. Jede Gemeinde kann es anders machen. Richtschnur ist das Baugesetzbuch, welches aber genügend Spielraum lässt, die Anzahl der Durchführungsvarianten gegen unendlich laufen zu lassen.

ich habe im Freundeskreis kürzlich den Fall erlebt, das umgelegt wurde, danach aber noch keine Erschließung erledigt oder auch nur beauftragt gewesen wäre.

Ja, möglich, da die Zuteilung ja vom Bodenwert in der Gemeinde abhängig ist und nicht von den tatsächlichen Kosten. Also in Posemuckel kostet z.B. Ackerland 3€/m², Bauerwartungsland 30€/m², Rohbauland 60€/m² und erschlossenes Bauland 180€/m². Dann werden normalerweise diese Werte auch für das Umlegungsgebiet zu Grunde gelegt, es sei denn, es gibt ganz offensichtliche Einflussfaktoren, die auf andere Werte schließen lassen. Bewertung ist aber eine Wissenschaft für sich; das Zustandekommen der Zahlen müsste man im konkreten EInzelfall hinterfragen.
Während der Landwirt seinen Acker, Wert 3300m²*3€/m²=9900€, bewirtschaftet, macht ein Gemeinderatsmitglied bei der Ratssitzung die Notwendigkeit von Baulandausweisung öffentlich und schlägt das Gebiet um den Acker vor. Die Mehrheit ist einverstanden und schwups ist der Acker das zehnfache wert (99.000€). Nun wird der Bebauungsplan aufgestellt, erörtert, öffentlich ausgelegt, erörtert, beschlossen und schwups, Ackerwert verdoppelt (198.000€). Und dann folgt der Umlegungsbeschluss. Die Werte werden nochmals überprüft, ggf. korrigiert, und der Landwirt geht mit 198.000€ ins Verfahren. Die Umlegungsstelle macht Parzellierungsvorschläge anhand des Bebauungsplans und die Beteiligten suchen sich Stücke entsprechend ihren Ansprüchen aus. Unser Landwirt kann sich also 198.000€/180€/m²=1100m² aussuchen, je nach Nachfrage gegen Wertausgleich auch mehr oder weniger. Wann aber die Gemeinde mit der Erschließung beginnt, ist davon völlig unabhängig. Wenn der zuständige Mitarbeiter pennt, langzeitkrank ist oder wegen Lottogewinn gekündigt hat, kann das Jahre dauern.

 

[11ant]

Gar nicht. Es gibt keinen Automatismus und keinen einheitlichen Ablaufplan.

Dann verstehe ich ...

Bei der Umlegung hast Du mit den Erschließungskosten nichts zu tun. Darum kümmert sich die Gemeinde.

... nicht. Denn das klang doch so, als käme aus dem Umlegungs-Zauberbecher automatisch erschlossenes Land wieder heraus (?)