Angebot mehrerer Finanzierer einholen? Tipps zu Finanzierungsplan

[Anmacatili]

Guten Tag zusammen,

ich brauche Rat, da ich jetzt nachdem wir uns mit dem Hausbauer größtenteils einig sind mit den Finanzierungsvermittlern sprechen möchte.

1. Meine Hausbaufirma arbeitet mit einem bekannten Finanzierungsvermittler (H*** Finanz) zusammen und hat mir diese empfohlen. Eine Beratung über eine Finanzierung folgt im Laufe dieser oder nächster Woche. Im Vorfeld zu unseren ganzen Plänen waren wir mal bei der Inter**p, haben uns dort sehr gut beraten gefühlt und dort wurde nur mal abgesteckt "was wir uns leisten könnten"! Ohne eine konkrete Anfrage zu starten, weil wir die Kosten für den Bau noch nicht wussten
   
   Macht es jetzt Sinn mit beiden Vermittlungsinstituten Gespräche zu führen? Soweit ich weiß werden beide aus einem Pool von Banken für uns Angebote heraussuchen? Was wäre, wenn beide die gleiche Bank anfragen? Ich weiß..dumme Fragen, geistern mir aber im Kopf herum
   
   
   
2. Dann würde ich mal zur Folgenden groben Kostenaufstellung (für mich habe ich noch eine detailliertere) eure Einschätzung wissen:
   
   Kosten Baugrundstück:

• 55700€ (inkl. Vermessungskosten, Notar usw.) --> aus Eigenkapital gezahlt
  
  Weiterhin soll aus dem Eigenkapital folgendes abgedeckt werdent:
• Ca. 36000€ Baunebenkosten (Erdarbeiten + Hausanschluss + Entwässerungskanalarbeiten)
• 10000€ Carport
• 2000€ Regenwasserzisterne (inkl Anschluss und aller Materialien)
• 600€ Baustrom
• ? € Versicherungen
• 8000€ Küche (Viele werden sagen zu wenig, wir wissen aber sehr sehr sicher, dass wir damit absolut auskommen werden!)
• Weitere 24000€ liegen an Eigenkapital vor, welche wir gerne vom Kaufpreis laut Werkvertrag (siehe nächster Punkt) abziehen würden

Gesamt: 80600€​

Die Baukosten laut Werkvertrag liegenbei:​

• ca. 349000€ Darin ist noch ein Spielraum / Ausstattungsgutschein von ca. 10000€ für die Ausstattung enthalten. Benötigen wir diesen Bonus nicht wird er abgezogen, gehen wir aber mal nicht von aus

--> Somit wären die Gesamtbaukosten bei ca. 460000€, wovon das Grundstück (55700€) und das weitere Eigenkapital (ca. 80000€) abgezogen würde.​

Gesamter Finanzierungsbedarf läge damit bei ca 325000€.​

3. Macht das so Sinn oder sollten wir mehr Geld aufnehmen und beispielsweise die Gestaltung der Außenanlage noch mit einrechnen zu lassen (Pflasterarbeiten usw.)?​

• Habe ich etwas vergessen? Mit einer solchen Kostenaufstellung spricht man dann auch mit den Finanzierern?
• Wir würden KFW in Anspruch nehmen und 120000€ darüber aufnehmen, damit wir den Tilgungszuschuss von 24000€ bekommen. 205000€ müssten dann noch über einen anderen Kredit abgedeckt werden. Richtig gedacht?
• Da ich ein relativ sicherheitsbewusst denkender Mensch bin, wäre mir eine Zinsbindung von 20 Jahren sehr recht, damit am Ende nur noch eine geringe Restschuld übrig bliebe.

Danke fürs Lesen und eure Rückmeldungen!
Grüße Anmacatili

 

[IngoBabenhause]

Hallo,
die Nebenkosten werden sich ganz schön summieren. Wir hatten z.B. rd. 1000€ Baustrom und Bauwasser (nicht vergessen!).
Die Ganzen Baunebenkosten (ohne Notar/Grunderwerb) lagen am Ende bei über 30.000€
Auch bei der Bemusterung steckt der Teufel oft im Detail. Man möchte doch gerne das Bad bis an die Decke gefliest haben und die größere Badewanne oder eine Regendusche wären auch ganz schick...
Und am Ende muss der Garten noch einen Zaun bekommen, Rasen eingesät oder gelegt werden und ein Eingangsbereich und eine Terrasse müssen auch her.
Meine Empfehlung: lieber etwas überfinanzierten, verzichten ist einfacher als eine Aufstockung.
Bei der Zinsbindung scheiden sich die Geister. Im Moment sind 20-jährige Zinsbindungen kaum Teurer als 10-jährige. Da kann es gut sein, sich länger zu binden.
Bei dem KfW-Kredit hingegen ist nach 10 Jahren Schluss.
Bei einer 10-jährigen ZB musst Du Dir die Frage stellen: wie viel habe ich bis dahin an Zinsen gespart und mithin mehr getilgt und wie hoch muss der Zins steigen, damit ich schlechter da stehe?
Und dann kann man im Fall steigender Zinsen noch über ein Forwarddarlehen sich frühzeitig Konditionen sichern oder bei wirklich hohen Zinsen einfach eine kürzere Laufzeit vereinbaren.
Die Gesamtkalkulation ist komplex und man muss dann das/die Darlehen auch aktiv beobachten. Wenn man es tut, kann man viel Geld sparen.

Aber: in der derzeitigen Niedrigzinsphase werden längere Zinsbindungen oft zum selben Zinssatz angeboten, und dann nimmt man natürlich die längere Laufzeit.
Merke: sollten die Zinsen in 10 Jahren günstiger sein, kann man jederzeit mit sechs Monaten Kündigungsfrist aussteigen - ohne VfE!

 

[Anmacatili]

Ich danke dir schon mal vielmals für deine ausführliche Antwort. Wie viel sollte man denn wie du sagst "Überfinanzieren" und wie nimmt man diese Kosten auf. "Gestaltung Außenanlage" und dann Betrag X?

 

[IngoBabenhause]

Du musst mit einem guten Berater nicht auf den Cent genau planen. Wenn Du "Puffer für unvorhergesehenes: 10.000" einreichst, wird er das mitmachen. Wesentlich ist, wie die Bausumme zu Grundstücksgröße und Wohnraum steht und wie hoch der Eigenkapital-Anteil sowie die anfängliche Tilgungsleistung ist.
Du wirst ja nach Baufortschiritt und Rechnungen abrufen. Für den Restbetrag benötigst Du aber keine Rechnung mehr. Der letze Abruf waren bei uns etwa 5% der Finanzierungssumme und das war vollkommen ok.
Wichtig ist, dass Du fest verbaute Teile, die in der Kalkulation stehen, auch baust. Stehen da 10.000€ für einen Carport, dann sollte der auch da sein. Und 50.000€ für eine Küche? Dann sollte da auch eine Rechnung für eine entsprechende Küche vorliegen. Aber Material für Eigenleistung? Das ist egal, so lange das Verhältnis stimmt.

 

[Anmacatili]

Du musst mit einem guten Berater nicht auf den Cent genau planen. Wenn Du "Puffer für unvorhergesehenes: 10.000" einreichst, wird er das mitmachen. Wesentlich ist, wie die Bausumme zu Grundstücksgröße und Wohnraum steht und wie hoch der Eigenkapital-Anteil sowie die anfängliche Tilgungsleistung ist.
Du wirst ja nach Baufortschiritt und Rechnungen abrufen. Für den Restbetrag benötigst Du aber keine Rechnung mehr. Der letze Abruf waren bei uns etwa 5% der Finanzierungssumme und das war vollkommen ok.
Wichtig ist, dass Du fest verbaute Teile, die in der Kalkulation stehen, auch baust. Stehen da 10.000€ für einen Carport, dann sollte der auch da sein. Und 50.000€ für eine Küche? Dann sollte da auch eine Rechnung für eine entsprechende Küche vorliegen. Aber Material für Eigenleistung? Das ist egal, so lange das Verhältnis stimmt.

Danke für die Rückmeldung. Ich habe jetzt mal Kontakt zu dem Berater der Interhyp aufgenommen. Mal schauen ob da noch persönliche Beratung möglich ist oder ob aufgrund von Corona "nur" Videotelefonie" möglich ist. Dann lasse ich mich dort mal auf unsere Situation hin beraten.
Sollte man denn das Material und auch den "Arbeitseinsatz" bei der Eigenleistung angeben? Wenn eine Firma die Böden und Tapeten anbringt kämen ja Lohnkosten hinzu. Sollte man die als Eigenleistung irgendwie mit angeben? Wenn ja wie berechnet sich diese...sind das Schätzwerte des Beraters? Das würde ja quasi das "Eigenkapital" erhöhen und eventuell zu einem besseren Zinssatz führen?

 

[IngoBabenhause]

Danke für die Rückmeldung. Ich habe jetzt mal Kontakt zu dem Berater der Interhyp aufgenommen. Mal schauen ob da noch persönliche Beratung möglich ist oder ob aufgrund von Corona "nur" Videotelefonie" möglich ist. Dann lasse ich mich dort mal auf unsere Situation hin beraten.
Sollte man denn das Material und auch den "Arbeitseinsatz" bei der Eigenleistung angeben? Wenn eine Firma die Böden und Tapeten anbringt kämen ja Lohnkosten hinzu. Sollte man die als Eigenleistung irgendwie mit angeben? Wenn ja wie berechnet sich diese...sind das Schätzwerte des Beraters? Das würde ja quasi das "Eigenkapital" erhöhen und eventuell zu einem besseren Zinssatz führen?

Eigenleistung ist letztlich alles, was nicht in der Finanzierung berücksichtigt wird. Ob Du das aus dem laufenden Einkommen bestreitest oder selber anpackst, ist egal. Es geht darum, dass sich der Wert der Immobilie erhöht.
Die klassische Eigenleistung ist die, die zum Bewohnen notwendig ist (Tapeten, Malerarbeiten, Bodenbeläge) und bei versierteren Heimwerkern auch Innendämmung, Fliesen bis hin zu Installationen.
Bei uns wurden Eigenleistungen i.H.v. 12.000€ angenommen (Malen, Tapezieren, Bodenbeläge außer Fliesen). Nimm einfach mal 8€ / m2 für die Böden (einfachstes Laminat + Trittaschall), dann bist Du bei 100m2 schon bei 800€ nur für das Material. Dazu gibt es aber genug Beispielberechnungen im Internet.