Grundstückssuche in Bonn. Fragen zum Grundstückserwerb.

[GHeymann]

Hallo Forumsmitglieder,

nachdem ich nun eine Weile auf der Suche nach der geeigneten Bauweise und -Betreuung bin und in diesem Zusammenhang mit einigen Firmen gesprochen habe, bin ich eher mehr verunsichert als am Anfang!

Ich möchte für meinen Sohn ein Haus in der Nähe von Bonn errichten lassen. Hierzu habe ich über diverse Immobilienportale nach geeigneten Bauplätzen Ausschau gehalten. In der Regel werden die interessanten Grundstücke von Bauträgern angeboten. Hierzu meine erste Frage, einige Anbieter meinten, man könne das beworbene Grundstück nur in Verbindung mit dem Bau eines Hauses der Firma bekommen und solle doch erst einmal einen Vertrag unterschreiben. Andere wollen erst mindestens ein Beratungsgespräch, bevor Sie die Detaildaten zum Grundstück herausgeben. Ist diese Vorgehensweise überhaupt zulässig? Und wenn ich einen solchen Vertrag unterschreibe, kann man von diesem kostenfrei zurücktreten, wenn man die angebotenden Grundstücke nicht will? (Also nicht aus Sicht der Firmen, da kann man es sicher nicht oder nur eingeschränkt, sondern von der rechtlichen Seite her).

Das nächste Thema, was mich sehr stutzig gemacht hat, ist die Preisstruktur. Wenn ich die vorliegenden Angebote betrachte, so variieren die m² Wohnflächen-Preise von 1340,00€ bis knapp 1700,00€. Je nach Anbieter sind zwar etwas mehr oder weniger Leistungen enthalten, sind aber nicht so gravierend. So ist z.B. bei einem Anbieter das Gründungsgutachten enthalten und es wird mit "vermeintlich" besseren Materialien gearbeitet. Jetzt habe ich mal irgendwo im Netz gelesen, dass die Erstellung eines Hauses in massiver Bauweise (Standard-Sattel ohne Keller mit einer mittleren Ausstattung, 120-140m² Wohnfläche) ein Unternehmen nicht mehr als 980,00€ / m² im Eigenkapital ohne USt. kostet. Demnach läge der "Rohertrag" für die Unternehmen zwischen ca. 150,00€ bis 500,00€ pro m². Wie kann sich dies begründen?

Ein Anbieter erklärte uns, dass nicht das Grundhaus teuer wäre, sondern die Bemusterung der Ausstattung bei den meisten Bauherren zu erheblichen Mehrkosten führen würde, weshalb Sie die Ausstattungsmerkmale nicht vorschreiben würden, sondern mit Budgets arbeiten. Hier kann ich als Kunde selber entscheiden, wie teuer meine Fliesen oder die Badezimmer würden. Wenn man nun die Pakete rausrechnen würde, wäre das eigentliche Haus nicht wirklich teuer. - Ich fand den Gedanken sehr interessant und tatsächlich ist dann das eigentliche Haus gar nicht "so teuer". Leider gehört dieser Anbieter eher zum gehobenen Mittelfeld, auch mit der Ausstattungspaketvariante.

Letztlich stehe ich nun vor der Frage, ob es nicht sogar sinnvoll wäre, in Zusammenarbeit mit einem Architekten "unser" Haus zu entwickeln und dann mittels Baubetreuung die Ausschreibung selber zu machen. Das wäre ja wie das Ausstattungspaket des einen Anbieters, nur auch alle Teile des Hausbaus angesetzt.

Was ist Ihrer Meinung nach eine sinnvolle Herangehensweise? Bauträger, der dann auch in die Gewährleistung geht oder Baubetreuung, wo ich ggf. selber meinen Ansprüchen bei x verschiedenen Firmen hinterher rennen muss?

Noch was zur Sicherheit (fand ich auch interessant). Fast alle Firmen bieten verschiedene Bauherren-Schutzpakete an. Meines erachtens sind manche nicht das Papier Wert auf dem Sie stehen. Lediglich drei der Unternehmen arbeiten in diesem Bereich mit renommierten Unternehmen zusammen. Teilweise sind die Pakete jedoch zusätzlich kostenpflichtig. Eines der Unternehmen hat jedoch zumindest die Bauherrenversicherungen (Haftpflicht, etc.) sowie eine Gewährleistungsversicherung mit TÜV oder DEKRA Überwachung im Grundpreis des Hauses mit an. Aber eine Fertigstellungsversicherung ist ebenfalls kostenpflichtig. Bei einem weiteren Unternehmen war eine Baugarantie der R+V enthalten. Wenn Bauträger, sollte man dann auf jeden Fall ein solches Paket nehmen, oder?!?

Ich sehe gerade vor lauter Wald die Bäume nicht mehr.

Ideen, Anregungen, Hilfe??? ;-)

Vielen Dank und sonnige Tage.

G. Heymann

 

[Bauqualle]

Demnach läge der "Rohertrag" für die Unternehmen zwischen ca. 150,00€ bis 500,00€ pro m². Wie kann sich dies begründen?

.. oh toll .... danach müßten die Fertighaushersteller und Bauträger in unermäßlichem Reichtum schwimmen .... vergiß es .... die Konkurrenz ist reichlich und knallhart in dieser Branche ...

Letztlich stehe ich nun vor der Frage, ob es nicht sogar sinnvoll wäre, in Zusammenarbeit mit einem Architekten "unser" Haus zu entwickeln und dann mittels Baubetreuung die Ausschreibung selber zu machen

.. kommt auf den richtigen Architekten und damit auch Bauleiter drauf ... bauen wird damit zwar erheblich teurer aber auch besser (wenn der Architekt entsprechend ist ) den man kann alles selber bestimmen , man zahlt aber auch entsprechend ....

Ich sehe gerade vor lauter Wald die Bäume nicht mehr.

.. ja so ist es ... für Nichtfachleute tut sich ein unheimliches und unbekanntes Universum auf .... frag doch einmal "Bauexperte" unsere Moderatorin um Hilfe ...

 

[Bauexperte]

Hallo,

die "Sprache" des I-Net ist das "Du" :D

Ich möchte für meinen Sohn ein Haus in der Nähe von Bonn errichten lassen. Hierzu habe ich über diverse Immobilienportale nach geeigneten Bauplätzen Ausschau gehalten. In der Regel werden die interessanten Grundstücke von Bauträgern angeboten. Hierzu meine erste Frage, einige Anbieter meinten, man könne das beworbene Grundstück nur in Verbindung mit dem Bau eines Hauses der Firma bekommen ....

So arbeite ich auch. Wenn ich ein Grundstück optionieren konnte - was schwer genug ist, da die Grundstücksbesitzer in der Regel meinen, sie könnten es alleine besser - möchte ich auch mit dem Hausbau belohnt werden. Ich bin ja kein Makler, sondern Baubetreuer.

und solle doch erst einmal einen Vertrag unterschreiben. Andere wollen erst mindestens ein Beratungsgespräch, bevor Sie die Detaildaten zum Grundstück herausgeben. Ist diese Vorgehensweise überhaupt zulässig?

Vertrag vor Grundstücksbesichtigung ist grenzwertig und würde ich niemals an Deiner Stelle tun. Ein Beratungsgespräch gibt Verkäufern Aufschluß darüber, ob sich der Aufwand einer Grundstücksbesichtigung lohnt! Beides legitim => freie Marktwirtschaft.

Und wenn ich einen solchen Vertrag unterschreibe, kann man von diesem kostenfrei zurücktreten, wenn man die angebotenden Grundstücke nicht will? (Also nicht aus Sicht der Firmen, da kann man es sicher nicht oder nur eingeschränkt, sondern von der rechtlichen Seite her).

Wie oben geschrieben, würde ich an Deiner Stelle nicht tun.

Die rechtliche Seite - bin kein RA und darf keine Rechtsberatung betreiben; ist in D ausschließlich den beratenden Berufen vorbehalten - sieht so aus, daß Du vom so geschlossenen Vertrag nur dann zurücktreten kannst, wenn ein Rücktrittsrecht formuliert und im Vertrag enthalten ist.

Das nächste Thema, was mich sehr stutzig gemacht hat, ist die Preisstruktur. Wenn ich die vorliegenden Angebote betrachte, so variieren die m² Wohnflächen-Preise von 1340,00€ bis knapp 1700,00€. Je nach Anbieter sind zwar etwas mehr oder weniger Leistungen enthalten, sind aber nicht so gravierend. So ist z.B. bei einem Anbieter das Gründungsgutachten enthalten und es wird mit "vermeintlich" besseren Materialien gearbeitet.

Ich hoffe, Du kannst eine Baubeschreibung (BB) auch wirklich lesen? Was nicht drin steht, gilt als nicht gekauft!

Du kannst davon ausgehen, daß ein wertiges Einfamilienhaus der Kategorie Kfw 70-Effizienzhaus, massiv erstellt, gute € 1.500,00/qm/WF erfordert. Bodengutachten fallen nicht unter den qm-Preis/WF.

Jetzt habe ich mal irgendwo im Netz gelesen, dass die Erstellung eines Hauses in massiver Bauweise (Standard-Sattel ohne Keller mit einer mittleren Ausstattung, 120-140m² Wohnfläche) ein Unternehmen nicht mehr als 980,00€ / m² im Eigenkapital ohne USt. kostet. Demnach läge der "Rohertrag" für die Unternehmen zwischen ca. 150,00€ bis 500,00€ pro m². Wie kann sich dies begründen?

Mit der kaufmännischen Pflicht, sorgfältig zu wirtschaften und damit den Bestand des Unternehmens möglichst langfristig zu sichern?

Ein Anbieter erklärte uns, dass nicht das Grundhaus teuer wäre, sondern die Bemusterung der Ausstattung bei den meisten Bauherren zu erheblichen Mehrkosten führen würde, weshalb Sie die Ausstattungsmerkmale nicht vorschreiben würden, sondern mit Budgets arbeiten.

Mit Vorwahl 067xx ?

Hier kann ich als Kunde selber entscheiden, wie teuer meine Fliesen oder die Badezimmer würden. Wenn man nun die Pakete rausrechnen würde, wäre das eigentliche Haus nicht wirklich teuer. - Ich fand den Gedanken sehr interessant und tatsächlich ist dann das eigentliche Haus gar nicht "so teuer". Leider gehört dieser Anbieter eher zum gehobenen Mittelfeld, auch mit der Ausstattungspaketvariante.

Ich kann mir zwar vorstellen, welchen Anbieter Du meinst; trotzdem ist die Aussage des Verkäufers nur bedingt richtig. Es ist richtig, daß Du in der Ausstattung jede Menge Euronen versenken kannst und diese den endgültigen Preis in ungeahnte Höhen treiben (können). Es liegt aber an Deiner Selbstdisziplin, wie weit die Budgetaufstockung letztlich läuft.

Wie viel Geld bist Du denn bereit zu investieren?

Viel wichtiger ist aber die Wahl der wirklich wichtigen Komponenten beim Bau eines Einfamilienhaus: wie dick ist die Bodenplatte, welche Steine werden verwendet, wie wird das Dach ausgeführt, welche Fenster kommen zum Einsatz, welche Technik ... usw. Welche Handwerker kommen zum Einsatz, wie wird der Bau begleitet, welche Sicherheiten bietet der Anbieter ... usw. Und ganz wichtig: wie ist die Beratung und wie wird es nach Vertragsunterzeichnung gehandhabt? Die Spanne innerhalb dieser Komponenten reicht von billig bis absolut hochpreisig und macht sich erst nach Einzug bemerkbar.

Letztlich stehe ich nun vor der Frage, ob es nicht sogar sinnvoll wäre, in Zusammenarbeit mit einem Architekten "unser" Haus zu entwickeln und dann mittels Baubetreuung die Ausschreibung selber zu machen. Das wäre ja wie das Ausstattungspaket des einen Anbieters, nur auch alle Teile des Hausbaus angesetzt.

Nein, das ist eine typische Fehleinschätzung.

Bei Vergabe über einen Architekten - was nicht heißen soll, daß dies eine schlechte Wahl wäre - mußt Du alle Gewerke mindestens 3 x ausschreiben und entsprechende Kenntnisse besitzen, willst Du nicht vollständig auf das Wohl und Wehe des Architekten angewiesen sein. Die Ausstattungspakete betreffen ja "lediglich" Teile des Innenausbaus; mit Ausnahme des kompletten Gewerkes Elektro, wenn ich richtig erinnere.

Ein gravierender Nachteil bei der Vergabe über Architekten ist jedoch, daß er Dir keinen Festpreis garantieren kann; dann wäre er ja in der Haftung und somit rechtlich gesehen Generalunternehmer. Du erstellst mit ihm die Grundrisse und basierend darauf, erstellt er eine erste, grobe Kostenschätzung. Diese Kostenschätzung wird erst konkreter, je mehr Ausschreibungsunterlagen zurücklaufen. Es bleibt also das Restrisiko, daß das geplante Budget um den Faktor "x" überschritten wird.

Was ist Ihrer Meinung nach eine sinnvolle Herangehensweise? Bauträger, der dann auch in die Gewährleistung geht oder Baubetreuung, wo ich ggf. selber meinen Ansprüchen bei x verschiedenen Firmen hinterher rennen muss?

BT bedeutet, daß Du Haus und Grundstück aus einer Hand erwirbst und den Preis in max. 7 Schritten bezahlst. Dabei kannst Du Einfluß auf die Grundrisse nehmen, den Rest erledigt der BT; also mehr oder weniger entspanntes Zurücklehnen.

Die klassische Baubetreuung - und ich meine damit nicht überregional tätige Anbieter, bzw. deren Verkäufer - nehmen Dir diese Arbeit ab. So arbeiten wir bspw. auch. Wir/oder unser Architekt schauen zunächst das Grundstück an und klären anschließend das Baurecht. Danach führen wir die Beratungsgespräche und planen im nächsten Schritt mit unserem Architekten den Grundriss. In dieser Zeit, welche die Erstellung der Entwürfe benötigt, entscheiden wir unter unseren infrage kommenden BU - anhand der Entfernung zum BV sowie voller Bücher - welcher BU den Bau errichten soll. Mit den 2. Entwürfen legen wir in aller Regel ein Festpreisangebot vor; nach dem 1. Entwurf wird meistens noch geändert. Punktlandungen gelingen sehr selten. Die klassische Baubetreuung begleitet ein BV vom ersten Kennenlernen bis Einzug und - wenn alles gut verlaufen ist, auch darüber hinaus. Wir leben von Empfehlungen ;)

Noch was zur Sicherheit (fand ich auch interessant). Fast alle Firmen bieten verschiedene Bauherren-Schutzpakete an. Meines erachtens sind manche nicht das Papier Wert auf dem Sie stehen.

Kann ich unterschreiben!

Lediglich drei der Unternehmen arbeiten in diesem Bereich mit renommierten Unternehmen zusammen. Teilweise sind die Pakete jedoch zusätzlich kostenpflichtig. Eines der Unternehmen hat jedoch zumindest die Bauherrenversicherungen (Haftpflicht, etc.) sowie eine Gewährleistungsversicherung mit TÜV oder DEKRA Überwachung im Grundpreis des Hauses mit an. Aber eine Fertigstellungsversicherung ist ebenfalls kostenpflichtig. Bei einem weiteren Unternehmen war eine Baugarantie der R+V enthalten. Wenn Bauträger, sollte man dann auf jeden Fall ein solches Paket nehmen, oder?!?

Sicherheiten sind - neben einer unabhängigen Finanzierungsberatung - das "A" und "O" beim Bau eines Einfamilienhaus. Auch wenn Du dich für die Vergabe über Architekten entscheidest, solltest Du mit jedem einzelnen Handwerksbetrieb entsprechende Verträge aufsetzen ... incl. Verzugsstrafen! Und - trotz möglicher Sicherheitspakete, ist die Hinzuziehung unabhängigen Sachverstandes immer eine Überlegung wert !

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Der Da]

Hallo,

das erste haste schonmal richtig gemacht. Du bist skeptisch und hinterfragst das gesagte.
Ich schreibe dir hier als Bauherr, also einer, der schonmal ne Entscheidung, mit wem gebaut wird, getroffen hat.

Zunächst mal zu diesen Koppelangeboten.... legal isses, und der Staat freut sich über eine sehr hohe grunderwerbsteuer. Die wird nämlich auf den Komplettpreis fällig, nicht nur auf das Grundstück. Abseits davon, finde ich diese Methode mies, und würde niemals, egal wie gut das Grundstück ist, mit solch einer Firma bauen. Platznot ausnutzen, um Kunden an sich zu binden, kann eigentlich nur schief gehen. Denn du hast ja im Nachhinein keinerlei Verhandlungsspielraum du musst ja mit dem Unternehmen bauen.
Du hast auch schon sehr richtig bemerkt, dass pro qm mindestens 1500 € fällig werden. Allerdings nur für das Haus. Baunebenkosten gehen da dann wahrscheinlich noch extra.
Was eine Firma an einem Haus verdient, kann dir als Kunde ja Wurst sein. Du musst zahlen, was auf der Rechnung steht. Ich bezweifle allerdings dass bei seriösen Firmen zu viel hängen bleibt. Momentan leben die sicher gut, und können investieren, aber es kommt die Zeit nach dem Bauboom.

Diesen ganzen marketing Käse kann man eigentlich vergessen, es hilft nur knallhartes Vergleichen der Bauleistungsbeschreibungen und das erfragen von Aufpreisen.
je exakter man dem Verkäufer VOR der Unterschrift seine Wünsche nennen kann, um so genauer kann er ein Angebot machen.
Bei meinem Unternehmen ist es auch möglich, die Musteraustellung vorab zu besuchen, und wenn man Glück hat, sogar geführt, und kann direkt Aufpreise erfragen.
Wir haben jedenfalls ne Excel Liste erstellt und die einzelnen Punkte verglichen dr Bauleistungsbeschreibung. nicht immer hat man passendes zueinander gefunden, da oft mit verschiedenem Vokabular gearbeitet wird.

Am Ende zählte bei uns das Bauchgefühl, und empfehlungen von bauherren die wir teils persönlich kennen, und andere, die wir auf den baustellen besucht haben.(vermittelt durch den Verkäufer)

Wichtig ist es eben auch die kosten drumherum im Auge zu haben. Und wie soll der Laie in einer Bauleistungsbeschreibung sehen, was da fehlt an Posten? uns überraschte zum Beispiel, dass wir baustrom/Wasser und die Straßenabsperrung selbst organisieren und bezahlen mussten. Mal eben 1500 €. Wenn es mehrere solcher Posten gibt, wird ein günstiges Angebot dann schonmal teurer, als vielleicht ein Mittelpreisiges.

Wir haben fast alles aus einer Hand machen lassen, alles wo es später eben zu Gewährleistungsfällen kommen kann. Tapeten und Böden in den trockenen Räumen, haben wir selbst gemacht.

Nur zu einer Sache würde ich inzwischen raten, obwohl bei uns alles glatt lief. Ne externe Bauaufsicht. Die ist einfach objektiver und kann ganz anders argumentieren. Normalerweise sollte diese Rolle unser Bauleiter übernehmen, aber das war ne Flachpfeife ohne Mumm in den Knochen, und hatte Angst Mangel zu melden, was ich dann selbst gemacht habe.

 

[emer]

.. kommt auf den richtigen Architekten und damit auch Bauleiter drauf ... bauen wird damit zwar erheblich teurer aber auch besser (wenn der Architekt entsprechend ist ) den man kann alles selber bestimmen , man zahlt aber auch entsprechend ....

Das ist aber auch falsch. Es kommt darauf an welche Leistungsphasen des Architekten man in Anspruch nimmt. Sind das alle, wird es teurer. Dafür ist aber vor Allem die Phase der Bauüberwachung wesentlich umfangreicher, das treibt den Preis.

 

[Bauqualle]

Das ist aber auch falsch.

.. das ist nicht falsch , daß ist absolut richtig .. was bitte haben die Leistungsphasen der HOAI damit zu tun ? du solltest dir meinen Beitrag noch einmal ganz ganz genau durchlesen .. danke