Zweifamilienhaus - Zwei Parteien, Zwei Finanzierungs-Kredite?

[rennschnecke]

Hallo,

meine Partnerin möchte mit ihren Eltern ein Zweifamilienhaus kaufen. Derzeit wohnen ihre Eltern und eine dritte Partei in dem Haus als Mieter. Eine Teilung als Eigentumswohnung ist bisher nicht erfolgt.
Der Kauf wird 50/50 erfolgen, sprich Eltern / Partnerin. Den Mietern der dritten Partei soll nach dem Kauf gekündigt werden und meine Partnerin zieht in die dann freistehende Wohnung.

Sollte während der Mietzeit des Mieters die Wohnung nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sein, besteht keine Sperrfrist von drei Jahren nach Kauf bzgl. Eigennutzung.
Nachdem der Mieter ausgezogen ist, soll eine Teilung stattfinden, so dass es sich rein rechtlich um zwei Eigentumswohnungen handelt. M.E. die einzig sinnvolle Möglichkeit, eine rechtlich saubere Trennung zu schaffen, auch bei einem späteren Verkauf einer Wohnung oder eine unerwartete Zahlungsunfähigkeit einer Seite. Beides ist nicht geplant, aber man weiß ja nie. Sicher ist sicher.

Angebote zur Finanzierung werden noch eingeholt.
Ist es jedoch grundsätzlich möglich, dass die Eltern sowie meine Partnerin jeweils 50% des Hauses erwerben und jede Partei einen eigenständigen Kreditvertrag über 50% hat, auch wenn noch keine Teilung des Hauses stattgefunden hat? Spielen die Banken hier mit?


Grüße

 

[nordanney]

Ist es jedoch grundsätzlich möglich, dass die Eltern sowie meine Partnerin jeweils 50% des Hauses erwerben und jede Partei einen eigenständigen Kreditvertrag über 50% hat, auch wenn noch keine Teilung des Hauses stattgefunden hat? Spielen die Banken hier mit?

Wird funktionieren. Aber nur dann, wenn beide bei derselben Bank finanzieren (aber auch da wird es einzelne Institute geben, die Bauchschmerzen haben). Es fallen alle Internetbanken/Direktbanken raus - das klappt nur bei einer normalen Geschäftsbank oder der lokalen Sparkasse/Volksbank.

 

[rennschnecke]

Wird funktionieren. Aber nur dann, wenn beide bei derselben Bank finanzieren (aber auch da wird es einzelne Institute geben, die Bauchschmerzen haben). Es fallen alle Internetbanken/Direktbanken raus - das klappt nur bei einer normalen Geschäftsbank oder der lokalen Sparkasse/Volksbank.

Danke. Die Finanzierung bei der selben Bank ist kein Problem, sondern wird auch präferiert. Liegt das daran, weil noch keine Teilungserklärung erfolgt ist oder weil das Konstrukt eher ungewöhnlich erscheint?

 

[nordanney]

Liegt das daran, weil noch keine Teilungserklärung erfolgt ist oder weil das Konstrukt eher ungewöhnlich erscheint?

Ungewöhnliche Finanzierung. Partei A nimmt einen Kredit auf, zur Absicherung muss aber das gesamte Objekt dienen (also auch der Anteil von Partei B), da man praktisch einen Bruchteil eines Gebäudes nicht versteigert bekommt. Der Anteil von A alleine ist für eine Bank wertlos. Wenn nun Partei A die Finanzierung bei Bank A bekommt und Partei B ihren Anteil auch zur Verfügung stellt (= Grundschuldzweckerklärung unterzeichnet), kann Partei B nicht mehr zu einer anderen Bank gehen. Die sieht nämlich, dass das Gebäude bereits mit einer vorrangigen Grundschuld belastet ist und damit für jede andere Bank als Bank A quasi unbeleihbar geworden ist.

Also bleibt als Lösung nur Bank A für beide Parteien, es haftet dann alles für alles. Bitte daran denken, dass Ihr vertraglich aufnehmen lasst, dass die Aufteilung des Hauses geplant und eine jeweilige Freistellung der anderen Partei nach Aufteilung erfolgen kann (jede Wohnung mit einer Grundschuld und einer Finanzierung).

 

[rennschnecke]

Also bleibt als Lösung nur Bank A für beide Parteien, es haftet dann alles für alles. Bitte daran denken, dass Ihr vertraglich aufnehmen lasst, dass die Aufteilung des Hauses geplant und eine jeweilige Freistellung der anderen Partei nach Aufteilung erfolgen kann (jede Wohnung mit einer Grundschuld und einer Finanzierung).

Würde das bedeuten, dass nach einer etwaigen Teilung, eben nicht mehr Partei A für Partei B (und umgekehrt) haftet? Denn genau das ist das Ziel, dass beide Parteien völlig unabhängig agieren und eben nicht für einander haften, sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten o.ä. kommen.
Das war ja das ursprüngliche Ziel, in dem man zwei ETWen hat und jeweils eine Partei finanziert eine Wohnung. Somit hätte man hier, ohne Haftung, finanzieren können.

Die Teilung kann leider nicht direkt beim Kauf erfolgen, weil sodann eine Sperrfrist von 3 Jahren für den aktuellen Mieter läuft, soweit ich das verstanden habe.

 

[nordanney]

Würde das bedeuten, dass nach einer etwaigen Teilung, eben nicht mehr Partei A für Partei B (und umgekehrt) haftet?

Genau.