Herangehensweise Erstkontakt Bauträger & Fertigbauanbieter

[Baumeister86]

Hallo zusammen,

ich stöbere zwar schon seit einigen Wochen immer wieder hier im Forum rum, aber so richtig fündig geworden bin ich noch nicht.
Konkret geht es darum, dass wir noch zu zweit (im Herbst zu dritt), auf der Suche nach einer eigenen Immobilie im Berliner Umland sind. Nettogehalt solide, Eigenkapital für Grundstück vorhanden...

Bestandsimmobilien - gar nicht so einfach, da kaum etwas vernünftiges auf dem Markt zu sein scheint (weder zu alt, noch ein Garten in dem man sich kaum umdrehen kann - schließlich wollen wir ja auch deshalb "raus" aus Berlin).
Somit kam das Thema Hausbau (Einfamilienhaus) auf.

Dafür sind wir bereits auf der Suche nach einem Grundstück im Berliner Osten (Erkner, Rüdersdorf etc) bzw. Norden (Oranienburg, Bernau) oder auch rund um Potsdam/Falkensee. Wichtig ist eine gute Anbindung mit dem ÖPNV ins Zentrum Berlins und nichts in BER Nähe (Fluglärm merken wir bereits jetzt obwohl wir offiziell nicht einmal zur Einflugschneise gehören).
Mein Bauchgefühl sagt mir, dass für einen Baulaien, ein Bauprojekt mit Architekt, der sich dafür verantwortlich fühlt, besser ist als mit einer großen Firma. Oder anders gesagt muss man sich als unerfahrener Häuslebauer ja quasi blind darauf verlassen?

Dann kommen wir allerdings schon zum "Kern des Problems": Fast alle Grundstücke werden über Fertigbauanbieter verkauft.
Die Beiträge hier im Forum und auch sonst in den weiten des WWW warnen alle vor "Knebelverträgen" die Änderungen nur gegen unverhältnismäßig hohe Aufschläge ermöglichen, und Angebote bei denen es auf das Kleinstgedruckte ankommt.
Wenn ich es richtig verstehe, wird bei diesen Gesamtanbietern immer empfohlen einen externen Gutachter/Bauleiter bereits vor Vertragsabschluss hinzuzuziehen.

Nun stehen wir aber noch einen Schritt davor: Woran erkennt man bei den Erstterminen die schwarzen Schafe? Was sind wichtige Fragen bei einem Erstgespräch?
(Sich) verkaufen können diese Firmen vermutlich alle, aber was sind die Fragen mit denen man die Spreu vom Weizen trennen kann?

Und natürlich auch immer gerne: Was habt ihr für Erfahrungen mit GUs in Berlin gemacht, wer ist zu empfehlen? Wer macht seine Arbeit auch ohne ständigen zusätlichen externen Bauleiter gut?

Vielen Dank und viele Grüße
Stephan

 

[Nida35a]

Wichtig ist eine gute Anbindung mit dem ÖPNV ins Zentrum Berlins und nichts in BER Nähe (Fluglärm merken wir bereits jetzt obwohl wir offiziell nicht einmal zur Einflugschneise gehören).

Willkommen im Forum,
was ihr vorhabt, klingt gut.
Der Beginn ist die Grundstücksuche,
eure Wünsche haben viele, auch mit den zitierten Bedingungen.
Fahrt in die gewünschten Gebiete und macht euch auf die Suche, es gibt Verkaufsschilder, Makler und auch eure Anschläge auf Laternen, sichtbar unbewohnte Häuser, redet mit Leuten die am Zaun arbeiten

 

[11ant]

Da hast Du nun zwei Aspekte miteinander eher verquirlt als nur verknüpft, nämlich die Grundstücksfindung (ggf. gebunden an einen Bauträger) und die Laienfallen in den Bau- und Leistungsbeschreibungen andererseits.

Mein Bauchgefühl sagt mir, dass für einen Baulaien, ein Bauprojekt mit Architekt, der sich dafür verantwortlich fühlt, besser ist als mit einer großen Firma. Oder anders gesagt muss man sich als unerfahrener Häuslebauer ja quasi blind darauf verlassen? [...]
Wenn ich es richtig verstehe, wird bei diesen Gesamtanbietern immer empfohlen einen externen Gutachter/Bauleiter bereits vor Vertragsabschluss hinzuzuziehen.

Einen Architekten empfehle ich grundsätzlich immer, außer natürlich bei einem Bauträger, aber mit einer kleinen Ausnahme: sind man selbst, das Grundstück und der Bebauungsplan "pflegeleicht bis anspruchslos" und kommen die Referenzen des Generalunternehmers aus sicherer Quelle, dann soll das Wagnis eines Kataloghauses durchaus schon überlebt worden sein. Eine mittelgroße Firma (inhabergeführt mit so beispielsweise drei Dutzend Leuten festem eigenen Personal) ist besser als eine kleine Klitsche mit einem Franchisegeber mit dicken Marketing- und Rechtsabteilungen (und sonst oft eher wenig) dahinter.

Dann kommen wir allerdings schon zum "Kern des Problems": Fast alle Grundstücke werden über Fertigbauanbieter verkauft.
Die Beiträge hier im Forum und auch sonst in den weiten des WWW warnen alle vor "Knebelverträgen" die Änderungen nur gegen unverhältnismäßig hohe Aufschläge ermöglichen, und Angebote bei denen es auf das Kleinstgedruckte ankommt.

Meine Warnungen betreffend des Angebotes "Grundstücksservice" gelten sowohl für dafür vorausgesetzte Bauverträge als auch für Leerverkäufe. Es gibt aber durchaus auch seriöse Bauträgerangebote (kein Beweis, aber ein starker Hinweis ist, wenn der Anbieter die konkrete Grundstücksadresse sagen kann). Steht das Grundstück wahrheitsgemäß vorgeblich in seinem Eigentum, gibt es hier keinen Grund zu Ausflüchten.

Mit dem Stichwort "11ant Barthel" in der Forensuche finden sich meine Tipps, wie man die Bückware Grundstück selber findet.

Hat man (A) ein Grundstück selbst gefunden, kann man mit einem Architekten planen und sollte diesen auch mit der der Baugenehmigung nachfolgenden Detailplanung und Ausschreibung sowie später dann der Bauleitung betrauen. Auch mit Ausschreibung kann man es mit einem Generalunternehmer zu tun bekommen, aber mit selbstbeauftragtem Architekten läßt man diesen dann auch bauleiten. Hat man (B) ein Grundstück mit Bauträgerbindung gefunden, empfiehlt sich ein Sachverständiger für die Baubegleitung - aber Vorsicht: manche Bauträger wehren das ab. Geht man (C) mit selbst gefundenem Grundstück zu einem Generalunternehmer und findet für sich zutreffend, mit diesem eines seiner Kataloghäuser zu bauen wagen zu können, dann empfiehlt sich ebenfalls ein Sachverständiger für die Baubegleitung. Also immerhin drei Wege sehe ich als geeignet an, nur vom vierten rate ich ab: nämlich (D) von der Kombination "GU und Individualplanung, aber mit dessen Inklusivplaner aka Zeichenknecht". Denn: "kleine Sünden straft der liebe Gott sofort" - in diesem Fall mit Gipskartonkästen um nach dem Motto "erlaubt ist, was nicht verboten ist" ästhetikfrei in zufällige Ecken gestellte Rohre.

 

[ypg]

Die Beiträge hier im Forum und auch sonst in den weiten des WWW warnen alle vor "Knebelverträgen" die Änderungen nur gegen unverhältnismäßig hohe Aufschläge ermöglichen, und Angebote bei denen es auf das Kleinstgedruckte ankommt.

Nein. Es sind keine Knebelverträge, sondern Koppelverträge. Es wird davor auch nicht gewarnt, sondern der Hinweis gegeben, dass dann eine höhere Grunderwerbsteuer bedient werden muss.

Wenn ich es richtig verstehe, wird bei diesen Gesamtanbietern immer empfohlen einen externen Gutachter/Bauleiter bereits vor Vertragsabschluss hinzuzuziehen.

Das gilt allgemein bei jedem Hauskauf oder -bau: kaufe Dir einen Sachverstand, wenn Du ihn selbst nicht hast.

Nun stehen wir aber noch einen Schritt davor: Woran erkennt man bei den Erstterminen die schwarzen Schafe? Was sind wichtige Fragen bei einem Erstgespräch?

Grundsätzlich Bauchgefühl: ein gut sortierter Verkäufer, der nichts verspricht und auch nicht drängt, aber kompetent fragen beantworten kann, denn kann man schon auf die Positivliste setzen.

 

[K1300S]

In Berlin habe ich schon so einige Erfahrungen gemacht, aber nicht mit GUs. ;) Auch dort wird es aber auch überregional tätige Anbieter geben, und die sind auch nicht alle schlecht.

Wenn ich einen einzigen Punkt nennen müsste, der beim GU bzw. hier vermutlich wohl eher beim wirklichen Bauträger, wenn Grundstück und Haus zusammengehören, dann ist das die Transparenz. Die guten haben eine aussagekräftige Baubeschreibung, ggf. sogar minutiös ausgearbeitete Aufpreislisten, die dann auch Vertragsbestandteil sind. So etwas wie Ruf/Rezensionen sollte man natürlich auch - wenn möglich prüfen - aber das muss eigentlich nicht extra erwähnt werden.

Ansonsten möchte ich noch den Hinweis geben, dass bei Bindung des Grundstücks an einen GU i. d. R. auch die Grunderwerbsteuer auf Boden und Haus gezahlt werden muss. Ggf. solltet Ihr also diesbezüglich bei der Kalkulation zweimal hinsehen, da das schnell fünfstellige Zusatzkosten nach sich zieht.

 

[11ant]

Nein. Es sind keine Knebelverträge, sondern Koppelverträge. Es wird davor auch nicht gewarnt, sondern der Hinweis gegeben, dass dann eine höhere Grunderwerbsteuer bedient werden muss.

Doch - ich denke, der TE hatte nicht den Umstand gemeint, daß weil man beim Bauträger einen Kauf einer künftigen Bestandsimmobilie tätigt, auch auf das Gebäude Grunderwerbsteuer zahlt. Das ergibt sich aus dem Wesen des dabei untrennbaren Vertragsobjektes. Als Koppelgeschäft ist das im übrigen nur dann aufgebaut, wenn der Bauträger dem Käufer das Grundstück und den Bauvertrag separat (aber eben gekoppelt, damit nicht nur das Grundstück genommen werden kann) andient. Seriöse Bauträger bieten aber nicht selten auch Objekte, bei denen garnichts erst gekoppelt zu werden braucht, sondern wie früher üblich das fertige Gesamtobjekt "bebautes Grundstück" verkauft wird - auch wenn dabei heutzutage aus zweierlei Gründen mit dem Bau gewartet wird, bis der Käufer angebissen hat. Was der TE nach meinem Verständnis gemeint hat, war jedoch sehr wohl ein Knebelvertrag, nämlich daß man sich den Zugang zum "kostenlosen" "Grundstücksservice" damit erschließen muß, einen Bauvertrag zu unterzeichnen, und diesen nur gegen eine happige Entschädigung wieder lösen kann. Dabei wird darauf spekuliert, daß der Kunde seine Chancen beim russischen Roulette (er könne ja das Glück haben, daß das als Bedingung an den Bauvertrag zu finden geknüpfte Grundstück nicht gefunden würde und er entschädigungslos aus dem Vertrag aussteigen könne) überschätzt. Denn das wird nur selten gelingen - der Boanlkramer mag sich vom Brandner Kaspar foppen lassen, der Teufel aber eher weniger.

Die guten haben eine aussagekräftige Baubeschreibung, ggf. sogar minutiös ausgearbeitete Aufpreislisten, die dann auch Vertragsbestandteil sind.

Ich vermute, Du meinst Sonderausstattungskataloge, wie sie hier im Forum z.B. von Wengerter zuweilen erwähnt werden. Wengerter baut allerdings m.W. fast nur in Hessen, und auch von Werner fand ich nur in Berlin Projekte - aber gerade kein aktuelles - und in Brandenburg garnichts. Ende Januar hatten wir hier ein Projekt von Brale beim Wickel, das war in Petershagen, und auch an weiteren Stellen im Bereich Berlin / Potsdam sind die wohl aktuell zugange.