Was muss in den Kaufvertrag Bauträger? Sanierungsgebiet,Kulturdenkmal?

[holger311085]

Hallo zusammen,


wir beide Mitte 30 + 1 Kind stehen kurz vor unserem ersten Hauskauf über einen Bauträger.
Kaufvertrag liegt uns vor. Notar ist in knapp 2 Wochen.

Nach eigener Recherche stellte sich jetzt raus das unser neues Traumhaus, welches vom Bauträger schon von der Stadt genehmigt wurde, sich in einem ausgerufenen " Sanierungsgebiet und in unmittelbarer Umgebung eines Geschützen Kulturdenkmals" befindet.

Das Sanierungsgebiet würde bei einem Verkauf des Hauses unserseits für uns Nachteile erbringen, bezüglich Vorverkaufsrecht der Stadt.
Des Weiteren muss durch die unmittelbare Lage Nähe eines Geschützen Kulturdenkmals unsererseits Auflagen bzw. immer ein Antrag bei der unteren Denkmalschutzbehörde (Kreisverwaltung) gestellt werden, wenn wir z.B. eine Terrassenüberdachung erstellen möchten. Die untere Denkmalschutzbehörde muss alle Veränderung genehmigen, was natürlich Einschränkungen für uns erbringen kann.

Leider befindet sich im uns vorliegenden Kaufvertrag keinerlei Hinweis / Absatz mit einem Vermerk auf diese Einschränkungen / Gegebenheiten. Die beiden Themen haben wir auch nicht direkt vom Bauträger erfahren, sondern von einem Freund, welcher in der Nähe auch Hausbesitzer ist.

Jetzt unsere Frage. Müssen solche Themen im Kaufvertrag erwähnt / vermerkt sein? Eigentlich habe ich keine Lust auf Ärger und Stress, jedoch möchte ich auch ungern in eine Falle tappen.

Weiß jemand da etwas mehr drüber? Sollen wir direkt zum Fachanwalt für Baurecht zur Prüfung des Sachverhaltes?

Besten Dank im Voraus für eure Hilfe.
Holger und Jenny und der kleine Sven

 

[RomeoZwo]

Die Vorkaufsrechte der Gemeinde sind ja recht beschränkt:
Die Ausübung des Vorkaufsrecht stellt einen schwerwiegenden Eingriff in die vertragliche Entscheidungsfreiheit von Verkäufer und Käufer dar. Die Gemeinde darf das Vorkaufsrecht daher nur ausüben, wenn dadurch das Wohl der Allgemeinheit gefördert wird.
Und auch dann tritt die Gemeinde ja zu dem vorher bestimmten Kaufpreis in den Vertrag ein (zumindest noch). Da seh ich jetzt noch keinen wirklichen Nachteil. Auch wird das Gebiet ja nicht ewig Sanierungsgebiet bleiben.

Als VERKÄUFER würde ich einen Satz "Das Objekt liegt in einem Sanierungsgebiet und in unmittelbarer Umgebung eines Geschützen Kulturdenkmals, die dadurch entstehenden Einschränkungen sind dem Käufer bekannt" in den Vertrag schreiben lassen. Schon um mich vor späteren Beschwerden (Täuschung) ab zu sichern. Eine List, was erlaubt ist und was nicht kann dir im Vorgang keiner erstellen. Ich erlebe da mit dem Denkmalamt die tollsten Sachen. Da sind bei einem Ansprechpartner Entscheidungen Tagesabhängig, bei mehreren (z.B. Vertretung) kommen schon mal ganz andere Vorgaben/Freiheiten heraus.

Insgesamt würde ich aber Sanierungsgebiet/Denkmalnähe als positiv sehen. Meist sind das aufstrebende Viertel wo mit Unterstützung der Stadt wirklich was getan wird, also auch Investitionen in Grünanlagen, Spielplätze etc. . Das Baudenkmal als Nachbar bietet auch eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, dass das Haus in der Form bleiben wird. Eine Nachverdichtung, Abriss und Flächenoptimierter Neubau sind da eher selten.

 

[Myrna_Loy]

Insgesamt würde ich aber Sanierungsgebiet/Denkmalnähe als positiv sehen. Meist sind das aufstrebende Viertel wo mit Unterstützung der Stadt wirklich was getan wird, also auch Investitionen in Grünanlagen, Spielplätze etc. . Das Baudenkmal als Nachbar bietet auch eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, dass das Haus in der Form bleiben wird. Eine Nachverdichtung, Abriss und Flächenoptimierter Neubau sind da eher selten.

Das kann aber auch massive Einschränkungen bei der Gestaltung des Hauses bedeuten.

 

[holger311085]

Das kann aber auch massive Einschränkungen bei der Gestaltung des Hauses bedeuten.

Ja richtig, jedoch ist der Bauantrag durch den Bauträger schon bei der Stadt / Kreis bewilligt.
Deshalb meine Frage müssen diese Einschränkungen vom Bauträger an uns schriftlich mit geteilt werden ? Bzw. im Kaufvertrag erwähnt werden.

Sehe es schon als etwas Vertrauensbruch das der Bauträger uns nicht über diesen Umstand informiert hat und wir diese wichtigen Infos nur über Beziehungen / Freunde welche auch in der nähe ein Haus haben herausbekommen haben.

 

[User0815]

Wenn es in einem Sanierungsgebiet liegt, müsste in Abteilung II des Grundbuchs ein Sanierungsvermerk eingetragen sein, das müsste auch im Kaufvertrag auftauchen als bestehen bleibendes Recht.

 

[nordanney]

Ach ja, im Sanierungsgebiet kommen bei Beendigung der Sanierungsmaßnahme (meistens) noch Ausgleichszahlungen auf Dich zu. Warum? Weil nach Abschluss der Maßnahme der Bodenwert gestiegen ist.