Umwandlung Außenbereich in Bauland - Möglichkeiten

[11ant]

Ich selbst habe mich schon über diese willkürlich scheinende Grenze gewundert,

Solche haben wir hier garnicht so selten, ibs. weil sich Grenzen zwischen tatsächlichen Innen- und Außenbereichen an der Besiedelung orientieren, egal wie weit ein Flurstück Darüber hinaus noch in die Prärie reicht.

Im konkreten Fall - wie gesagt, ich nehme das nur an, entlehne es also keinen gesicherten Fakten - gehe ich eben auf dem Anschein fußend davon aus, daß die Aussage diese Grenze stelle den Übergang zwischen einem Innen- und einem Außenbereich dar, nur zu viel des vorauseilenden Gehorsams ist. Denn so wie in Deinem Beispiel sehen auch typisch die "Grenzen" zwischen einem aktuellen überplanten Bereich und seinem künftigen Nachbarn aus. Der überplante Bereich muß in diesem Sinne nicht zwingend den Geltungsbereich eines Bebauungsplanes meinen, sondern hier möglicherweise nur denjenigen einer Gestaltungssatzung. Denn auch das begegenet uns hier regelmäßig: Bereiche, in denen zwar einerseits nur der §34 angewendet wird, also kein ausgewachsener förmlicher Bebauungsplan, wohl aber Vorgaben zu Fluchtlinien oder gar Fassadengliederungen, am krassesten hier:

Die straßenseitige Anordnung von Fensterbändern ist nicht zulässig. Fensteröffnungen sind durch Pfeiler von mindestens 0,24m Breite voneinander zu trennen.

 

[Resl123]

Denn auch das begegenet uns hier regelmäßig: Bereiche, in denen zwar einerseits nur der §34 angewendet wird, also kein ausgewachsener förmlicher Bebauungsplan, wohl aber Vorgaben zu Fluchtlinien oder gar Fassadengliederungen, am krassesten hier:

Puh da hat derjenige aber auch das richtig große Los gezogen mit den Vorgaben.

also ich sage mal so: in der Nachbarschaft herrscht ein ziemlicher Wildwuchs was das Aussehen der Gebäude angeht. Bei den direkten Nachbarn sehen alle Häuser total unterschiedlich aus. Es ist ein altes kleines Häuschen dabei (nördliche Nachbarn). Das Haus vorne an der Straße ist ein großes Mehrfamilienhaus, das schwiegerelternhaus ein Einfamilienhaus (Satteldach) aus den 70ern und das im Süden gelegene Nachbarhaus auch Einfamilienhaus mit Satteldach.
klar machen solche Vorgaben den Hausbau nicht gerade leicht, aber damit könnte man sich sicherlich arrangieren.

 

[Escroda]

dass ein Teil des Grundstücks im Außenbereich steht

Welcher Teil denn? Wo soll die Grenze verlaufen? Womit wird der Grenzverlauf begründet? Wird der Flächennutzungsplan erwähnt?

und deshalb eine Bebauung als unsicher einzustufen ist

Ich liebe Wertgutachten :rolleyes:. Entweder gibt es gute Gründe, bestimmte Teilflächen dem Außenbereich zuzuordnen, dann gehören die Gründe genannt und die Flächen identifiziert und dann ist dort eine nicht privilegierte Bebauung nicht unsicher sondern unmöglich, oder eine klare planungsrechtliche Zuordnung kann nicht vorgenommen werden, dann ist ohne zu empfehlende Bauvoranfrage keine Bewertung möglich.

Hinterland

Steht dieses Wort im Gutachten? Welcher Bodenrichtwert wurde denn angesetzt? Wer hat das Gutachten zu welchem Zweck in Auftrag gegeben?
IMHO sollte diesem Gutachten keine allzu große Bedeutung zugemessen werden. Der richtige Weg scheint mir hier die Bauberatung der Baugenehmigungsbehörde zu sein. Am Besten zeichnest Du Dein Wunschhaus mit Zuwegung direkt in einen vergrößerten Flächennutzungsplan-Ausschnitt ein. So muss die Behörde erstmal auf die Idee kommen, dass es sich nicht um Bauland handeln könnte, und gute Gründe suchen, finden und überzeugend vorbringen. Mach während des Gespräches Notizen, damit Dein Gegenüber Dich nicht mit haltlosen Halbwahrheiten oder Floskeln abspeist.

 

[11ant]

Der richtige Weg scheint mir hier die Bauberatung der Baugenehmigungsbehörde zu sein.

Meinst Du damit nur speziell die genehmigende (z.B. Landratsamt) oder auch die votumabgebende (z.B. Ortsgemeinde) Behörde ?

 

[Escroda]

Meinst Du damit nur speziell die genehmigende

Ja. Die Stadt hat ihren Willen bereits durch den Flächennutzungsplan zum Ausdruck gebracht.

Flächennutzungspläne sind in der Hinsicht häufig ungenau.

Diese Zweifel sind zwar grundsätzlich richtig, hier IMHO jedoch unberechtigt, da die Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan ja nicht allein durch die Flurstücksgrenze bestimmt wird, sondern auch durch die Topografie mit Weg und Vorflutern. Für mich liegt zweifelsfrei eine bebaubare Fläche östlich vom Bestandshaus innerhalb der Wohnbaufläche.
Die große Frage ist, ob dem Landratsamt der Flächennutzungsplan reicht oder ob man dort grundsätzlich eine verbindliche Planungsabsicht der Gemeinde in Form von einer wie auch immer gearteten Satzung verlangt. Da es anscheinend keine grobmaßstäbigen Satzungen (s. #15) gibt, die mit eher geringem Aufwand geändert werden könnten, bliebe nur ein neuer Bebauungsplan, dessen Aufstellung ob der geringen bebaubaren Flächen sehr unwahrscheinlich ist.
Eine wohlwollende Entscheidungspersönlichkeit beim Landratsamt wird das Schreckgespenst "Außenbereich" nicht wecken und einen großen Bogen um die Bebauung ziehen, ein Bauverhinderer greift zum Lineal und verbindet die östlichen Außenwände der beiden östlichen Häuser im Norden und Süden und sagt: "Bis hierhin und nicht weiter", was allenfalls einen bescheidenen Anbau an den Bestand ermöglichen würde.

 

[Resl123]

Welcher Teil denn? Wo soll die Grenze verlaufen? Womit wird der Grenzverlauf begründet? Wird der Flächennutzungsplan erwähnt?
Ich liebe Wertgutachten :rolleyes:. Entweder gibt es gute Gründe, bestimmte Teilflächen dem Außenbereich zuzuordnen, dann gehören die Gründe genannt und die Flächen identifiziert und dann ist dort eine nicht privilegierte Bebauung nicht unsicher sondern unmöglich, oder eine klare planungsrechtliche Zuordnung kann nicht vorgenommen werden, dann ist ohne zu empfehlende Bauvoranfrage keine Bewertung möglich.

Eine bauvoranfrage wurde empfohlen. ich zitiere aus dem wertgutachten. Mehr dazu ist in dem Gutachten nicht enthalten. Auch kein Bild o.ä., das die Grenze zeigen würde. Deshalb weiß ich auch nicht, woher die 900qm Bauland kommen bzw. die Größe des Hinterlands. Schätzung? Flächennutzungsplan wird auch nicht erwähnt:

Nach Rücksprache mit dem LRA ist die Bebauung des Grundstücks mit einem weiteren Einfamilienhaus nur mit einer konkreten bauvoranfrage festzustellen. Da ein Teil des Grundstücks im Außenbereich liegt und u.a. auch Institutionen wie die Naturschutzbehörde und Bundeswehr hier einem Bauantrag zustimmen müssen, ist dies als sehr unsicher einzustufen.
Aus diesem Grund wurden 900qm des Grundstücks als Bauland bewertet. Die restliche Fläche ist nach aktuellem Stand als Hinterland bzw. Gartenfläche einzustufen und wird mit einem durchschnittlichen Wert von 28,25€/m2 bewertet.

Das hätte ich am besten gleich zu Beginn mit dazuschreiben sollen. Hätte das ganze für euch vielleicht vereinfacht. Entschuldigung für die Nachreichung dieser Information.

vielleicht habe ich das ganze auch nur fehlinterpretiert mit dem Außenbereich, wenn ich das jetzt so lese mit dem Wissen, das ich nun von euch bekommen habe. Ich bin ja auch davon ausgegangen, dass der Außenbereich durch die Darstellung im bayernatlas erkennbar ist. Aber wie es nun klingt, könnte der Außenbereich irgendwo auf dem Grundstück beginnen. Wo genau, weiß quasi niemand.

Steht dieses Wort im Gutachten? Welcher Bodenrichtwert wurde denn angesetzt? Wer hat das Gutachten zu welchem Zweck in Auftrag gegeben?

Ja, s. oben. Das Gutachten wurde von den Schwiegereltern beauftragt, da man sich Gedanken über die zukünftige Planung machen wollte. Haus und Grundstück behalten/Teilverkauf des Grundstücks/Bebauung durch eigene Familie..

Am Besten zeichnest Du Dein Wunschhaus mit Zuwegung direkt in einen vergrößerten Flächennutzungsplan-Ausschnitt ein. So muss die Behörde erstmal auf die Idee kommen, dass es sich nicht um Bauland handeln könnte, und gute Gründe suchen, finden und überzeugend vorbringen. Mach während des Gespräches Notizen, damit Dein Gegenüber Dich nicht mit haltlosen Halbwahrheiten oder Floskeln abspeist.

Danke für diesen sehr konkreten Vorschlag. Genauso eine Hilfestellung hatte ich mir durch die Schilderung meines Anliegens erhofft.