Grundstücke selbst teilen und erschließen

[pkiensch]

Liebes Forum,

ich habe schon einige Beiträge hier gelesen und viel lernen können, allerdings sind - trotz einiger sehr ähnlicher Themen, die ich mir auch angeschaut habe - bei mir einige Fragen zu einem relativ abstrakten Anliegen offen geblieben, für deren Klärung ich mich über Denkanstöße freuen würde. Zunächst zum grundsätzlichen Hintergrund:

Als Gruppe mehrerer potentieller Bauherren sind wir auf der Suche nach (idealerweise benachbarten) Baugrundstücken für EFHs bzw. größerer Grundstücke, die zu solchen geteilt werden könnte. Der Zeithorizont ist eher langfristig (Größenordnung >=3-5 Jahre). Es handelt sich um die Region Köln/Düsseldorf. Der gangbarste (übliche) Weg eine solche Konstellation zu erreichen scheint mir über einen Projektierer mehrere Einheiten zu erwerben, das ist aufgrund der Nachteile bzgl. der Planungsfreiheit nicht unbedingt erwünscht.

Mir ist bewusst, dass bereits ein einzelnes (bezahlbares) Bau-Grundstück zu finden problematisch ist bzw. viel (Fleiß-)Arbeit erfordert, allerdings habe ich mich gefragt ob man sich nicht auch manche Skaleneffekte zu Nutze machen kann?

Bei einer ersten Suche sind uns immer mal wieder Grundstück untergekommen, die augenscheinlich im Innenbereich der jeweiligen Gemeinden liegen (i. S. v. durch Wohnbebauung umschlossen) und gem. Flächennutzungsplan als Wohngebiete (ohne Bebauungsplan) ausgezeichnet sind, in den Katasterdaten und Bodenrichtwerten (TIM-Online, BORIS) aber als Grünland o. Ä. ausgewiesen sind. Bevor ich nun Bauämter abtelefoniere, Eigner ausfindig mache, etc., würde ich gerne wissen ob ein solcher Vorgang mit hinreichend langem Atem für Privatpersonen überhaupt Erfolg haben kann:

- Kauf von Nicht-Bauland/Bauerwartungsland, dass im Innenbereich über den Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgezeichnet ist
- Einholung von Baugenehmigungen, Teilung, Erschließung etc. pp auf eigene Kosten

Falls so etwas grundsätzlich funktionieren kann, was wären die wichtigsten Stolpersteine die zu beachten wären?

Ich freue mich über alle Anregungen, aber auch ehrliche Einschätzungen falls das ganze Unterfangen an sich Quatsch ist.

 

[ypg]

Kauf von Nicht-Bauland/Bauerwartungsland, dass im Innenbereich über den Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgezeichnet ist

Das kann leider auch mal 15-20 Jahre dauern, also nicht zu empfehlen.

Einholung von Baugenehmigungen, Teilung, Erschließung etc. pp auf eigene Kosten

Ich würde mir dafür einen Berater/Architekten anlachen bzw. natürlich beauftragen.
Für Baugenehmigungen braucht es den eh, für Bauvoranfragen nicht, aber der kann Pläne lesen und sagen, was da machbar und vor allem wie machbar ist. Ein Laie kann da schnell stolpern und aus Zahlen die falschen Schlüsse ziehen.

 

[Escroda]

mehrerer

Wie viele sind's denn?

potentieller Bauherren

Wie potent (pekuniär) sind die Herren denn?

eher langfristig

steht bezüglich Baulandentwicklung im Widerspruch zu

3-5 Jahre

in den Katasterdaten und Bodenrichtwerten (TIM-Online, BORIS) aber als Grünland o. Ä. ausgewiesen sind

irrelevant

ob ein solcher Vorgang mit hinreichend langem Atem für Privatpersonen überhaupt Erfolg haben kann:

Ja, im Sinne von: Lotteriespielen kann auch erfolgreich sein.
Wenn sich in der Gruppe kein erfahrener Architekt, Bau- oder Vermessungsingenieur, Immobilienfinanzprofi oder im Baurecht versierter Jurist befindet, sinken die Erfolgsaussichten sehr stark.

Falls so etwas grundsätzlich funktionieren kann, was wären die wichtigsten Stolpersteine die zu beachten wären?

Lokalpolitiker, Umweltaktivisten, Neider, Ureinwohner, seltene Tiere und Pflanzen.

 

[pkiensch]

Das kann leider auch mal 15-20 Jahre dauern, also nicht zu empfehlen.

Ok, da habe ich die Fristigkeit wohl falsch definiert; inwieweit kann eine Anfrage an das zuständige Amt/Lokalpolitik klären auf welcher Seite von 15-20 Jahren man sich eher aufhält?

Ich würde mir dafür einen Berater/Architekten anlachen bzw. natürlich beauftragen.
Für Baugenehmigungen braucht es den eh, für Bauvoranfragen nicht, aber der kann Pläne lesen und sagen, was da machbar und vor allem wie machbar ist. Ein Laie kann da schnell stolpern und aus Zahlen die falschen Schlüsse ziehen.

Ja, sobald es konkreter würde wäre das eh geplant. Das "selbst machen" bezog sich hier auf "ohne öffentliche Hand"

Wie viele sind's denn?

5-8 Paare. Eben je nachdem, wo man letztlich was genau realisieren könnte.

Wie potent (pekuniär) sind die Herren denn?

Jeweils bis zu zwei Vollverdiener (nach Status der Kinderplanung) mit solidem Eigenkapital. Der Hauskauf zu "online marktüblichen" Preisen wäre zähneknirschend machbar, Hoffnung ist aber (noch) eben der "Lottogewinn" (s.u.)

steht bezüglich Baulandentwicklung im Widerspruch zu

Verstehe.

irrelevant

Nur um sicherzugehen: irrelevant für die Genehmigung von Teilung, Bauvorhaben, etc.?

Ja, im Sinne von: Lotteriespielen kann auch erfolgreich sein.
Wenn sich in der Gruppe kein erfahrener Architekt, Bau- oder Vermessungsingenieur, Immobilienfinanzprofi oder im Baurecht versierter Jurist befindet, sinken die Erfolgsaussichten sehr stark.

Innerhalb der Gruppe nicht, in direktem (familiärem) Umfeld wären solche schon zu finden. Was wären die konkreten Hilfestellungen die man von diesen insbesondere in den ersten Schritten der Suche erfragen könnte?

Lokalpolitiker, Umweltaktivisten, Neider, Ureinwohner, seltene Tiere und Pflanzen.

Ich nehme an mit unwilligen Lokalpolitikern ist die Sache quasi gegessen (oder zumindest nicht mehr ratsam), deswegen: angenommen die Lokalpolitiker sind willig, welchen Stellenwert hat der Rest? Gibt es einen sinnvollen Ansatz die Anwesenheit von seltenen Tieren und Pflanzen vorab mit vergleichsweise hoher Sicherheit auszuschließen?

 

[Myrna_Loy]

Kult oder Kommune? ;)
Da braucht Ihr ja schon eher von der Fläche her ein Baugebiet - das geben Gemeinden ungern aus der Hand und die Eigentümer lassen sich solche Grundstücke auch mit Gold aufwiegen. (Bei uns im Dorf kostet unerschlossenes Grünland mit der Option Umwandlung seit dem letzten Flächennutzungsplan ab 50 Euro/qm - und wir sind eines der Armenhäuser des Westens, was Grundstückspreise angeht - im Kölner Raum kann man vermutlich eine Null dranhängen).

 

[pkiensch]

Kult oder Kommune? ;)

Eher eine Gruppe von Freunden und Verwandten mit ähnlicher Lebensplanung nach Raum und Zeit, die sich bzgl. zukünftiger Nachbarschaft denkt "Besser den Teufel, den du kennst, als den Teufel, den du nicht kennst." :)

Da braucht Ihr ja schon eher von der Fläche her ein Baugebiet - das geben Gemeinden ungern aus der Hand und die Eigentümer lassen sich solche Grundstücke auch mit Gold aufwiegen. (Bei uns im Dorf kostet unerschlossenes Grünland mit der Option Umwandlung seit dem letzten Flächennutzungsplan ab 50 Euro/qm - und wir sind eines der Armenhäuser des Westens, was Grundstückspreise angeht - im Kölner Raum kann man vermutlich eine Null dranhängen).

Da würde es vermutlich langsam uninteressant werden, gegeben aller o.g. Unwägbarkeiten. Aber noch bleibt ja ein bisschen Zeit zum Hoffen und Träumen. :)