Kosten bei Erbe, Abriss, Neubau

[norm]

Hallo zusammen,

ich habe ein paar Fragen zu Bauneben-/Abrisskosten, ich finde einfach kein vergleichbares Beispiel für meinen Fall
und vielleicht könnt ihr mir ja helfen, dass das ganze ein bisschen klarer für mich wird.

Folgende Situation:

Wir (meine Mutter, mein Bruder und ich) haben "ein" Haus von meinem Vater geerbt. (1,5 Einfamilienhaus, 115qm mit Nutzkeller)
Es ist das Haus von meinem Opa und er lebt noch in diesem Haus (Wohnrecht). Mein Opa hat es damals meinem Vater überschrieben.
Meine Mutter hat 50%, mein Bruder und ich haben jeweils 25% geerbt.
Meine Mutter lebt in dem Haus, wo wir groß geworden sind. Mein Bruder hat mittlerweile ein eigenes Haus.
Ich wohne momentan in einer Mietwohnung.
Meinem Opa wird das langsam zu viel mit dem Haus und er möchte in betreutes Wohnen.
Das Haus wurde Anfang der 60er Jahre gebaut und wurde noch nie saniert.

Soviel zur Ausgangssituation...

Nun zu meiner Frage:

Für den Fall, dass ich das Haus abreißen und Neubauen möchte, mit was für Kosten muss ich rechnen?
Stelle mir ein 1,5 Einfamilienhaus mit 130qm mit "Wohnkeller" vor. Mir gefällt das aktuelle Haus nicht vom Grundriss
und es müsste wirklich alles komplett neu gemacht werden, daher könnte sich ja ein Neubau rentieren.

Beim Neubau lese ich immer von den 35-40k Nebenkosten, aber was würde denn in meinem Fall auf mich zukommen.

Gehen wir mal davon aus, dass das Haus mit Grundstück 200k Wert ist.

Meine Mutter und mein Bruder würden mir ihre Anteile schenken.
Die 100k von meiner Mutter sollten ja steuerfrei sein, 30k von dem Anteil meines Bruders müsste ich versteuern (20k sind frei),
ist das so richtig? Wenn man das Wohnrecht mit raus nimmt, ist dann das Grundstück / Haus meins?
Hier fallen doch bestimmt auch Notar und Grundbucheintragskosten an?

Dann der Abriss - um die 15-20k? Spare ich da evtl einen Teil der Erdarbeiten beim Neubau, da ja das "Loch" schon vorhanden ist
nach dem Abriss?

Neubau - Nebenkosten:
Grunderwerbsteuer sollten doch dann die Schenkungssteuer (30k versteuert) sein, also fallen die weg?

Erschließungskosten - die sollten doch nicht so hoch ausfallen oder? Da ja die Anschlüsse am Haus vorhanden sind.

Notar / Grundbucheintrag ganz normal, Vermessungskosten, Baugenehmigung etc, Baustrom usw... sollte ja alles normal sein,
wie bei jedem anderen Neubau auch.

Ich lese schon sehr viel hier im Forum, aber so ein Beispiel wie ich es habe, hab ich bisher noch nicht gefunden.

Ich hab jetzt schon sehr viel geschrieben (hoffe einigermaßen verständlich), aber vielleicht könnt ihr mir ja bei ein paar Zahlen behilflich sein, da ich mir teilweise
nicht sicher bin, was da auf mich zukommen könnte.


In Kurzform noch mal:
- Höhe Grunderwerbs-/Erb-/Schenkungssteuer? Sind das die "nur" 30k versteuert + Notarkosten?
- Abriss 15-20k, kommt das in etwa hin?
- Sind die Erschließungskosten dann deutlich weniger, als bei einem "unerschlossenen" Grundstück?
- Was fällt bei meinem Beispiel evtl weg an Kosten oder kommt extra hinzu als bei einem normalen Neubau?

Vielen Dank schon mal für eure Antworten.
Gruß Norman

 

[ypg]

Achtung, Laienmeinung:
Erbschaft und Neubau getrennt behandeln. Sei erst mal sicher, dass Dir das Gebäude gehört -> Grundbucheintrag. Dafür gibt es das Erbrecht und Notare, die sich damit auskennen sollten (Schenkung, Wohnrecht, Steuer). Meines Erachtens kann man das Wohnrecht nicht so einfach auflösen. Vlt muss das "Wohnrecht" für das betreute Wohnen "in Zahlung" genommen werden????

Nun zu meiner Frage:

Für den Fall, dass ich das Haus abreißen und Neubauen möchte, mit was für Kosten muss ich rechnen?
Stelle mir ein 1,5 Einfamilienhaus mit 130qm mit "Wohnkeller" vor. Mir gefällt das aktuelle Haus nicht vom Grundriss
und es müsste wirklich alles komplett neu gemacht werden, daher könnte sich ja ein Neubau rentieren.

Beim Neubau lese ich immer von den 35-40k Nebenkosten, aber was würde denn in meinem Fall auf mich zukommen.

Baunebenkosten + Abriss. Baunebenkosten aufschlüsseln, sogut es geht und anteilig verrechnen. Eventuell kann man wirklich an Erdbauarbeiten (Aushub)sparen, Angebot einholen.

Dann der Abriss - um die 15-20k? Spare ich da evtl einen Teil der Erdarbeiten beim Neubau, da ja das "Loch" schon vorhanden ist
nach dem Abriss?

Wäre irgendwie logisch...

Neubau - Nebenkosten:
Grunderwerbsteuer sollten doch dann die Schenkungssteuer (30k versteuert) sein, also fallen die weg?

Siehe oben

Erschließungskosten - die sollten doch nicht so hoch ausfallen oder? Da ja die Anschlüsse am Haus vorhanden sind.

Haus ist ja nicht mehr da. Grundstück ist voll erschlossen, die Anbindung an die Versorger (Hausanschlüsse) muss Du wieder neu bezahlen

Viel Glück!

 

[Doc.Schnaggls]

Hallo Norman,

zum Thema Abriss:

Die Kosten für einen Abriss hängen hauptsächlich von zwei Faktoren ab: verwendete Materialien und Größe des Hauses.
Es empfiehlt sich auf jeden Fall diverse Angebote einzuholen und auf ein Festpreisangebot zu bestehen. Wir haben gerade die Angebotsphase für den Abriss eines ähnlich großen Hauses aus den 50ern durch und hatten Angebote, die sich zwischen 10.000 und 32.000 Euro bewegt haben. schlussendlich haben wir uns für einen Anbieter aus unserer näheren Umgebung entschieden, auch wenn er nicht der Günstigste war.

Erdarbeiten:

Kann man so nicht sagen, ob es durch das nach dem Abriss bestehende Loch günstiger wird. Kommt das Haus an die gleiche Stelle? Bau mit oder ohne Keller geplant - dann evtl. Auffüllen & Verdichten erforderlich? Diese Frage kann aber ein Architekt recht präzise einschätzen.

Hausanschlüsse: Strom, Wasser, Telekomiker kannst Du etwa TEUR 6 - 8 rechnen, wenn alles schon auf dem Grundstück liegt. Beachten solltest Du beim Strom aber folgendes: Wenn das alte Haus noch einen Dachständer für den Stromanschluss hat, heißt das nicht, dass das neue Haus auch einen Dachständer bekommt. Viele Energieversorger bestehen bei Neubauten auf einem Erdkabel - das kann dann auch noch teurer werden.

Die steuerrechtliche Behandlung solltest Du durch einen kompetenten Steuerberater oder eine verbindliche Anfrage beim Finanzamt klären lassen - hier im Forum kann und darf Dir hierzu niemand eine vernünftige Auskunft erteilen.

In welcher Region befindet sich denn das Haus?

Grüße,

Dirk

 

[Koempy]

Willst du es wirklich nur abreissen, weil der Grundriss dir nicht gefällt? Ist die Substanz des Hauses so schlecht?
Hast du einfach mal darüber nachgedacht und nachgerechnet, ob es sich nicht vielleicht doch lohnt es zu Sanieren und zu renovieren?

Wir stehen gerade auch davor ein Haus aus den 60er zu kaufen und es zu sanieren und renovieren. Abriss wäre viel zu schade und viel zu teuer.

 

[Bauexperte]

Hallo Norman,

Meine Mutter und mein Bruder würden mir ihre Anteile schenken.
Die 100k von meiner Mutter sollten ja steuerfrei sein, 30k von dem Anteil meines Bruders müsste ich versteuern (20k sind frei),
ist das so richtig?

Ja, das ist richtig. Beim Anteil Deines Bruders (25%) müßtest Du TEUR 30 verteuern; die Höhe hängt an Deiner Steuererklärungsklasse. Hier gibt das FA Auskunft.

Wenn man das Wohnrecht mit raus nimmt, ist dann das Grundstück / Haus meins?
Hier fallen doch bestimmt auch Notar und Grundbucheintragskosten an?

Es fallen auch bei der Schenkung Notarkosten an; es muß ja ordentlich dokumentiert werden. Wie das mit dem lebenslangen Wohnrecht gehen kann - hierzu mußt Du einen Notar befragen. Ich bin mir nicht sicher, ob sich dieses Recht so ohne Weiteres löschen läßt.

Dann der Abriss - um die 15-20k? Spare ich da evtl einen Teil der Erdarbeiten beim Neubau, da ja das "Loch" schon vorhanden ist
nach dem Abriss?

Das kann doch kein Mensch beantworten, Niemand hier kennt das Haus. Es kommt entscheidend darauf an, welche Materialien im Haus verbaut worden sind, wie ist das Haus zu erreichen etc. Es können TEUR 10 ebenso wie TEUR 20 im Raum stehen.

Thema "Loch": Du darfst nur auf gewachsenem Terrain gründen. Heißt, durch den Abriss ist das Erdreich verändert worden und muß Minimum verdichtet werden. Ich würde Dir zusätzlich empfehlen - wie Du richtig schreibst, ist ja nach Abriss ein ziemlich großes Loch vorhanden - ein Bodengutachten erstellen zu lassen, falls dies noch nicht vorliegt. Es kann ja sein, daß Du infolge sandiger Böden oder auch Sickerwasser eine besondere Abdichtung des Kellers vornehmen mußt. Besser, dies vorher zu wissen. Außerdem schreibt der Geologe in sein Gutachten genau, wie die Kellersohle auf welchem Material sicher zu gründen ist. Wenn ich es richtig erinnere, ebenfalls, wie und mit welcher Böschung der Abriss des Kellers vorgenommen werden sollte.

Neubau - Nebenkosten:
Grunderwerbsteuer sollten doch dann die Schenkungssteuer (30k versteuert) sein, also fallen die weg?

Grunderwerbsteuer fällt innerhalb der Familie nicht an.

Erschließungskosten - die sollten doch nicht so hoch ausfallen oder? Da ja die Anschlüsse am Haus vorhanden sind.

Das läßt sich so pauschal nicht beantworten. Frage den Versorger, wie alt die Kanalrohre sind - es geschieht dieser Tage nicht selten, daß Abbrüche dazu genutzt werden, die Kanalrohre aus Ton gegen Kunststoff austauschen zu lassen. Jeder Hausbesitzer ist zudem verpflichtet, alle 12 Jahre einen Drucktest in Sachen Gasleitung vornehmen zu lassen. Stellt sich dabei heraus, daß Risse gemessen werden, müssen auch diese Leitungen erneuert werden; besser das passiert beim Neubau als später. Bei Elektro dürfte eigentlich keine Erneuerung erforderlich sein.

- Was fällt bei meinem Beispiel evtl weg an Kosten oder kommt extra hinzu als bei einem normalen Neubau?

Wenn es krud kommt - Erneuerung Leitungen - nur die Tatsache, daß Du das Grundstück nicht erwerben mußt. Darüber hinaus fallen sämtliche Kosten - wie beim Neubau - üblich an.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[klblb]

Dumme Frage: ist es sinnvoll, den Keller zu erhalten und darauf ein neues Haus zu bauen? Natürlich mit vorheriger Überprüfung der Bausubstanz/Statik des Kellers? Evtl. ist der Grundriss des Kellers nicht so wichtig bzw. die Lage der Treppe ist akzeptabel und kann bei einem neuen Entwurf "weiterverwendet" werden. Bei einem leichten Holzhaus dürfte es auch mit der Statik keine massiven Probleme geben und Leitungsstränge lassen sich zur Not Verlegen (Wanddurchbrüche im Keller bzw. Durchbrüche durch die Kellerdecke an neuer Position)

Würde ja einiges an Kosten sparen.