Von 0 auf 100 in 3 Jahren realistisch? | Bebauungszwang

[danikath]

Hi zusammen,

seit einigen Jahren träume ich und meine langjährige Freundin (seit 10 Jahren ein Paar) von den eigenen 4 Wänden in der Nähe unserer beider Elternhäuser. Nachdem wir beide nun mit unseren Ausbildungen/Studium fertig sind und mitten im Berufsleben stehen, möchten wir diesen Plan nun ernsthaft verfolgen und in den kommenden Jahren realisieren.
In der besagten Stadt gibt es noch große, bezahlbare und freie Grundstücke zu kaufen, mit leider einem Manko - Bebauungszwang von 3 Jahren. Nun würden wir gerne eure Meinung zu unserem Vorhaben hören und ob wir vielleicht ein wenig zu motiviert an die Sache gehen.

TLDR: Wir möchten in 3 Jahren bauen und bis dahin entsprechendes Eigenkapital aufgebaut haben. Zu unserer finanziellen Situation nun die Details.

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr?: 26 (m) und 25 (w)
• Gibt es Kinder?: Nein
• Sind Kinder geplant?: In 5 Jahren vielleicht eines, maximal 2
• Was macht Ihr beruflich?: (Ba. Sc.) Softwareentwickler in 100% Home-Office (m) / Gesundheits- und Krankenpflegerin (w)
• Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc...: Festangestellt & Vollzeit
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr?: Jeweils 40h

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?: Zusammen 5.900€ Netto / 3.600€ (m) / 2.300 (w) / PKV bereits herausgerechnet / Boni von 3.000€ p.a. nicht mit eingerechnet
• Wie viel Kindergeld gibt es?: Keines
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...?: Keines
• Wie viel Eigenkapital habt ihr?: Stand heute 25.000€ ETFs + 25.000€ Cash (Studium vor 3 Jahren beendet und letztes Jahr Gehalt massiv gesteigert. Daher erst ab diesem Jahr mit dem Aufbau von nennenswertem Eigenkapital begonnen)
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?: 90%

Ausgabensituation:

Wohnkosten:

• aktuelle Warmmiete: 900€ all-inclusive dank Wohnung eines Verwandten

Mobilitätskosten:

• Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!): 50€
• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto): Auto wurde verkauft da nicht in der Stadt benötigt

Versicherungskosten:

• Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.): bereits abgezogen vom Netto (333€)
• Haftpflichtversicherung (auch Tiere): 50€
• Berufsunfähigkeitsversicherung 50€
• Hausratversicherung: 30€ p.a.

Lebenshaltungskosten:

Alle Kosten werden per App seit Jahren aufgezeichnet. Die Ausgaben gemittelt über die letzten 3 Jahre ergeben Ausgaben von 650€ pro Monat für Lebensmittel + Streaming Services und so weiter. Urlaube werden von nicht einberechneten Boni sowie PKV-Rückzahlungen bezahlt. Um hier kein Buch zu schreiben, rechnet bitte mit unserer angegebenen Sparsumme pro Monat.

Sparleistungen:

Da ich (m) mein Auto verkauft habe, beträgt meine persönliche Sparquote seit diesem Jahr 65% = 2.800€
Meine Partnerin hat einen monatlichen Überschuss von ebenfalls 65% = 1.500€

Sonstige Einnahmen möchte ich nicht betrachten da diese unregelmäßig erwirtschaftet werden.

Sonstige Ausgaben: Keine weiteren Ausgaben die nicht von dem oben angegeben Betrag abweichen würden. Wie erwähnt verwenden wir seit Jahren ein Haushaltsbuch.

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 5.900€
• Ausgaben gesamt: 1.600€
• Saldo: 4.300€
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): 800€ Kaltmiete
• Geplantes Eigenkapital in 3 Jahren: 50.000€ bestehendes Eigenkapital + 36 * 4.300 = 200.000€ + Geld vom Großvater 20.000€

Um unser Ziel zu erreichen, würde wir gerne 3 Jahre auf aus unserer Sicht unnötigen Luxus wie unsere bisherigen 4 Urlaube + Flug pro Jahr sowie ein teures Auto (bereits verkauft) verzichten. Der Grund ist der oben erwähnte Bebauungszwang. Dabei sei noch zu erwähnen, dass wir keine Frugalisten sind sondern einfach mit unserem Konsumverhalten zufrieden sind. Wäre der Plan von einem eigenen Haus nicht in meinem/unserem Kopf, würden wir unser Geld zu 100% in ETFs investieren. Da ich erst seit 3 Jahren im Berufsleben stehe, ist hier in der IT sicher noch Luft nach Oben was mein Gehalt angeht. Meine Partnerin strebt aktuell keine höhere Position an.

Folgendes Budget stellen wir uns vor:
Grundstück: 800qm a 175€ erschlossenes Grundstück = 140.000€ + Nebenkosten (kauf dieses Jahr solange noch verfügbar)
Haus: diese Kosten hängen von der Machbarkeit unseres Vorhabens ab. Geplant ist ein gehobener Standard + Keller
Mit Nebenkosten + Sicherheitspuffer + Einrichtung usw. möchten wir uns ein Limit von ~750.000€ setzen, abzüglich unserem Eigenkapital

Ich hoffe ihr könnt uns ins Gewissen Reden oder uns evtl. sogar Mut machen, dass Projekt nun ernsthaft anzugehen! Sollten wir nichts überhasten? Ist es realistisch in 2 Jahren eine Finanzierung zu bekommen um den Bebauungszwang einzuhalten? Vielen Dank schon mal im Voraus!!!

 

[WilderSueden]

Euer Einkommen ist gut, Eigenkapital noch im Aufbau. Da würde ich realistischer rechnen, 3 Jahre lang berserkersparen mit über 70% (!) Sparquote klingt nicht gesund bei dem Gehalt.

Ich sehe hier folgende Punkte:
1. Wie ist der Bauzwang definiert? Bei mir steht der als "Rohbau innerhalb 2 Jahren", es gibt aber auch andere Varianten. Je nach Variante müsst ihr unter Umständen schon deutlich vor 3 Jahren anfangen und die Finanzierung klar machen.
2. Rechnet ihr die 750k inklusive Grundstück?
3. Wie realistisch ist dass ihr in 3 Jahren noch für das Budget gehobenen Standard und Keller hinbekommt? Bei heutigen Preisen seid ihr da schon - je nach Hausgröße und der genauen Definition eures Standards - ziemlich nah am Anschlag. Billiger wirds eher nicht.
4. Grundsätzliche Unsicherheit durch die Zinssituation.

Grundsätzlich sehe ich da erstmal wenig Probleme im Bezug auf Eigenkapital und die Möglichkeit eine Finanzierung zu bekommen. Ich würde aber überlegen ob es nicht Sinn macht den Hausbau jetzt mit hoher Beleihung durchzuziehen und ordentlich Sondertilgungen zu machen. Dann habt ihr die Preise von heute und könnt die Zinsen jetzt schon fixieren.

 

[danikath]

Kurze Ergänzung zum Bebauungszwang. Dieser ist folgendermaßen definiert: "Die Bauplätze sind innerhalb von drei Jahren nach Kaufvertragsabschluss mit einem nach dem Bebauungsplan zulässigen Gebäude bezugsfertig zu überbauen."

 

[WilderSueden]

Dann habt ihr keine 3 Jahre sondern eher so 1,5 Jahre. Und entsprechend weniger angespartes Eigenkapital. In dem Fall verschiebt sich die Balance umso mehr in Richtung jetzt gleich loslegen. Bis ihr euch auf einen passenden Grundriss, GU/Architekt, etc festgelegt und eine Baugenehmigung geholt habt, dauert es ohnehin schon mal locker ein halbes Jahr.

 

[danikath]

Euer Einkommen ist gut, Eigenkapital noch im Aufbau. Da würde ich realistischer rechnen, 3 Jahre lang berserkersparen mit über 70% (!) Sparquote klingt nicht gesund bei dem Gehalt.
...

Danke für dein Feedback. Ja die Sparquote klingt natürlich sehr hoch aber uns fehlt es an nicht. Tatsächlich konsumiere ich aus meiner Sicht relativ unnötig (jedes Jahr das neueste iPhone, neue Konsolen, viele Flüge usw.). Selbstverständlich ist die Sparrate nur deshalb so hoch, da wir unser Vorhaben so schnell wie möglich realisieren möchten.

Der Kaufpreis ist inklusive Grundstück geplant. Mir ist bewusst, dass gerade der Keller ein Kostentreiber ist. Jedoch wäre dieser aus unserer Sicht wichtig. Einerseits für Stauraum, andererseits träume ich persönlich schon seit Jahre von einem eigenen Heimkino. Ich muss aber dazu sagen, dass ich gerne nochmal 1-2 Jahre länger spare um mir am Ende das für mich/uns perfekte Haus ermöglichen zu können.

Nur sehe ich wie du vielleicht auch die steigenden Preise und jedes weitere Jahr würde uns am Ende unser mögliches Budget schmälern.

 

[danikath]

Dann habt ihr keine 3 Jahre sondern eher so 1,5 Jahre.

Ich würde daher den Kauf des Grundstückes so lange wie möglich (künstlich) herauszögen wollen. Die Lage ist für uns wirklich perfekt und es wäre schade jetzt ein Haus zu bauen, dass unsere Erwartungen an ein eigenes Heim nicht komplett erfüllen würde.

Leider haben wir noch keine Erfahrungen mit Banken sammeln können, wie viel Kredit wir heute schon aufnehmen könnten. Vielleicht sollten wir uns hierzu einen Rahmen über einen Finanzierer einholen um realistischer Planen zu können.