Bau auf fremdem Grundstück mit anschließendem Kauf

[AlexAmy]

Hallo,

ich konnte leider nichts passendes finden, daher ein eigenes Thema. Sollte es bereits einen entsprechenden Thread geben, würde ich mich über einen Link freuen :)

Wir (Familie mit einem Kind) sind seit geraumer Zeit auf der Suche nach einem bezahlbaren Grundstück für den Traum vom eigenen Haus südwestlich von Berlin in Brandenburg. Die Grundstückspreise sind ja seit dem Ausbruch von Corona in schwindelerregende Höhen geschossen und wir sind nicht bereit irgendwelche unsinnigen Summen auszugeben. Nun haben wir durch eine gute Bekannte ggf. die Möglichkeit ein bebaubares Grundstück (mit einem alten Bungalow zum Abreißen aus Stein/Holz sowie etwas Müll) von ihr für den Bau relativ günstig zu erhalten. So weit, so gut.

Nun zum Problem: Unsere Bekannte hat das Grundstück selbst vor ca. 5 Jahren zu deutlich günstigeren Konditionen gekauft und würde bei einem Verkaufspreis von z.B. 80 € pro m² für uns noch gut Gewinn machen, was wir ihr auch von Herzen absolut gönnen. Sie möchte jedoch erst nach Ablauf der 10 Jahre Spekulationsfrist an uns verkaufen (um keine 40 % Steuer auf den Gewinn zahlen zu müssen) und brachte daher die Idee einer Pacht mit anschließendem Kauf ins Spiel, damit wir unseren Traum vom eigenen Haus erfüllen können.

Was ist von einem solchen Modell zu halten?

- Gibt es hier Erfahrungswerte? Wenn ja, ggf. sogar Musterverträge, welche das ganze rechtssicher definieren?
- Könnte es Probleme geben, wenn die Pacht "sehr gering" wäre?
- Kann vertraglich festgehalten werden, dass wir das Grundstück im Jahr 2027 verbindlich zu einem festgeschriebenen m²-Preis übernehmen?
- Sind wir als Pächter in gewissem Maße auch "Eigentümer"?
- Ich frage mich auch wie das bzgl. dem Hausbau und der Finanzierung für das Haus läuft, geht das überhaupt?

Wir haben beim Recherchieren bisher nur Beispiele für eine Erbpacht gefunden, welche jedoch in der Regel 99 Jahre läuft. Wir möchten jedoch das Grundstück auch kaufen, sobald die Spekulationsfrist für unsere Bekannte vorbei ist.

Entschuldigt bitte die vielen Fragen, aber wir stehen bei dem Thema irgendwie auf dem Schlauch. :)

Beste Grüße und Danke vorab,
Alex & Family

 

[tomtom79]

Welche Bank gibt euch das Geld ohne die Sicherheit einer Grundschuld?

Wer wohnt aktuell in diesem Haus? Die Verkäuferin dann gibt es auch keine Spekulationssteuern.

Warum übernimmt ihr nicht einfach die anfallen kosten wenn's das Grundstück so toll ist?

 

[AlexAmy]

Welche Bank gibt euch das Geld ohne die Sicherheit einer Grundschuld?

Das gehört ja mit zur Frage. Also ob eine "Pacht" funktioniert mit einem Neubau eines Hauses und entsprechender Finanzierung. Bislang versuchen wir über das Netz entsprechende Antworten zu finden, aber vieles widerspricht sich auch. Mal heißt es, dass es nur über eine Erbpacht geht, dann wieder nicht, usw. Uns wäre die Form grundsätzlich egal, es muss nur funktionieren. Daher die Frage, ob es hier Erfahrungsberichte / Meinungen gibt. :)

Wer wohnt aktuell in diesem Haus? Die Verkäuferin dann gibt es auch keine Spekulationssteuern.

Niemand, das Grundstück ist seit längerer Zeit unbewohnt und das kleine Haus ist ziemlich baufällig. Wir würden dieses daher abreißen, zumal es auch relativ weit hinten auf dem Grundstück steht und wir gerne mit entsprechendem Abstand (5m) zur Straße bauen möchten. Die "Verkäuferin" wohnt auf ihrem Nachbargrundstück.

Warum übernimmt ihr nicht einfach die anfallen kosten wenn's das Grundstück so toll ist?

Dazu wären wir auch bereit, aber sie möchte partout erst nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen.

 

[Benutzer200]

- Gibt es hier Erfahrungswerte? Wenn ja, ggf. sogar Musterverträge, welche das ganze rechtssicher definieren?

Standardpachtvertrag

- Könnte es Probleme geben, wenn die Pacht "sehr gering" wäre?

Nur für den Verpächter

- Kann vertraglich festgehalten werden, dass wir das Grundstück im Jahr 2027 verbindlich zu einem festgeschriebenen m²-Preis übernehmen?

Schon jetzt einen notariellen Vertrag aufsetzen lassen. Kaufoption.

Sind wir als Pächter in gewissem Maße auch "Eigentümer"?

Nein, Haus und Grundstück gehören dann dem Verpächter!!!

- Ich frage mich auch wie das bzgl. dem Hausbau und der Finanzierung für das Haus läuft, geht das überhaupt?

Ja, das geht. Dann muss der Verpächter das Grundstück mit der Grundschuld belasten lassen.

Nun zum Problem: Unsere Bekannte hat das Grundstück selbst vor ca. 5 Jahren zu deutlich günstigeren Konditionen gekauft und würde bei einem Verkaufspreis von z.B. 80 € pro m² für uns noch gut Gewinn machen, was wir ihr auch von Herzen absolut gönnen. Sie möchte jedoch erst nach Ablauf der 10 Jahre Spekulationsfrist an uns verkaufen (um keine 40 % Steuer auf den Gewinn zahlen zu müssen) und brachte daher die Idee einer Pacht mit anschließendem Kauf ins Spiel, damit wir unseren Traum vom eigenen Haus erfüllen können.

Mal ganz ehrlich. Um welche Beträge geht es denn? Zahlt dem Bekannten die Steuern als Preis on top und das war es dann.
Bei 1.000qm Grundstück reden wir über einen Grundstückspreis von 80.000€. Selbst wenn der Bekannte nur 40.000€ bezahlt hat, verbleiben vielleicht 35.000€ Gewinn. Bei seinem Spitzensteuersatz von 40% reden wir über 12.800€. Bezahlen und über das Grundstück freuen.

 

[Zubi123]

- Kann vertraglich festgehalten werden, dass wir das Grundstück im Jahr 2027 verbindlich zu einem festgeschriebenen m²-Preis übernehmen?

Schon jetzt einen notariellen Vertrag aufsetzen lassen. Kaufoption.

Das verbindlich schon jetzt zu regeln im notariellen Vertrag wäre nicht möglich, da für die Berechnung der Spekulationsfrist die Zeitpunkte der notariellen Beurkundungen maßgebend sind.

Mal ganz ehrlich. Um welche Beträge geht es denn? Zahlt dem Bekannten die Steuern als Preis on top und das war es dann.

Sehe ich genau so! Wenn ihr tatsächlich hier von Kaufpreisen von 80€/qm sprecht, dann würde ich einfach die Differenz oben drauf legen.

 

[AlexAmy]

Erst einmal Danke für Eure Antworten. Wie geschrieben: Grundsätzlich würden wir auch die Differenz oben drauflegen, aber bisher hat sich unsere Bekannte diesbezüglich quergestellt. Aber es wäre natürlich die einfachste und sinnvollste Möglichkeit. Ich werde da aber nochmal mit ihr sprechen.

Uns wäre - falls sie sich nicht dazu überreden lässt - wichtig, dass das zu erbauende Haus unser Eigentum ist und ggf. auch die Bank nicht wegen dem "fremden" Grundstück die Augenbrauen hebt, also eine Finanzierung des Hauses trotzdem problemlos möglich ist. Für das Grundstück würden wir die entsprechende Summe aus dem Eigenkapital quasi zur Seite legen bis zur Kaufmöglichkeit.