Bauträger-Neubau: Zwei Wohnungen kaufen und danach vereinigen

[MrsAndMr]

Naja, ihr könnt bis zu eurer Unterschrift im Notartermin jederzeit abspringen. Er hat dann im Zweifelsfall anders aufgeteilte Wohneinheiten und die Kosten der neuen Teilungserklärung an der Backe.
Für euch ist bei einer nachträglichen Änderungen aber schlecht, dass ihr die neue TE aus versteuertem Einkommen bezahlt. Für den BT wären es Betriebsausgaben. Vielleicht lässt sich ja eine Regelung finden, dass er die Änderung der TE übernimmt und ihr ihm dafür für die Zusammenlegung einen Aufpreis auf den Kaufpreis zahlt, der seinen Netto Kosten entspricht.

Ja, das klingt auch nach einem gewichtigen Grund, warum der Bauträger das so vorschlägt. Das mit dem "Aufpreis auf den Kaufpreis" hilft dem Bauträger aber nicht bei dem Risiko, dass wir vor dem Notartermin dann doch jederzeit abspringen könnten (falls das sein Hauptproblem ist). Aber vielleicht kann man ja hierzu eine Art "Vorvertrag" o.Ä. machen, dass wir nicht abspringen ;-) Jedenfalls wäre die ganze Geschichte aus meiner Sicht immer noch sauberer und v.a. sicherer für uns, wenn wir zum Notartermin wirklich die zusammengelegte Einheit kaufen ohne die ganze Änderei im Nachgang.

 

[11ant]

Ihr macht Euch hoffentlich keine falschen Hoffnungen, innerhalb des "Zweifamilienhaus"-Korpus mit einer Tektur der Baupläne ein anders aufgeteiltes Haus realisieren zu können. Ich sehe es so oder so bei zwei "abgeschlossenen" Etagen bleiben; natürlich könnt Ihr die Wohnungstüren weglassen, in einer der beiden Küchen nur eine Vorrüstung ausführen und habt Eltern- und Kinderbad übereinander. Ich an Eurer Stelle würde es
- so machen, wenn sich die WEG auf das "Zweifamilienhaus" bezieht (eine so kleine WEG kann eigenverwaltet werden), aber
- nicht machen, wenn sich die Ebene der WEG auf das Gesamtprojekt bezieht.

 

[RomeoZwo]

Das mit dem "Aufpreis auf den Kaufpreis" hilft dem Bauträger aber nicht bei dem Risiko, dass wir vor dem Notartermin dann doch jederzeit abspringen könnten

Doch schon! In eurem Kaufvertrag steht Kaufpreis + X (Zusatzkosten) und die Verpflichtung des BT die Teilungserklärung nachträglich gemäß den Plänen im Anhang an euren Kaufvertrag anzupassen. Vorverträge im Zusammenhang mit Immobilien sind zumindest kritisch, da sie in strenger rechtlicher Auslegung auch der notariellen Form bedürfen.

 

[MrsAndMr]

Ihr macht Euch hoffentlich keine falschen Hoffnungen, innerhalb des "Zweifamilienhaus"-Korpus mit einer Tektur der Baupläne ein anders aufgeteiltes Haus realisieren zu können. Ich sehe es so oder so bei zwei "abgeschlossenen" Etagen bleiben; natürlich könnt Ihr die Wohnungstüren weglassen, in einer der beiden Küchen nur eine Vorrüstung ausführen und habt Eltern- und Kinderbad übereinander. Ich an Eurer Stelle würde es
- so machen, wenn sich die WEG auf das "Zweifamilienhaus" bezieht (eine so kleine WEG kann eigenverwaltet werden), aber
- nicht machen, wenn sich die Ebene der WEG auf das Gesamtprojekt bezieht.

Im Grunde sieht das "vereinigte Zweifamilienhaus" (aus den beiden Wohnungen A und B) dann genauso aus wie die anderen Reihenhäuser dieser Anlage - nur eben größer da breiter. Von außen betrachtet steht dort also ein Reihenhausblock mit 6 Einheiten, wovon "unsere" Einheit dann einfach größer wäre als die anderen 5. Die Aufteilung orientiert sich dann im Wesentlichen auch an den anderen Reihenhäusern, nur alles eben ein bisschen größer.

Doch schon! In eurem Kaufvertrag steht Kaufpreis + X (Zusatzkosten) und die Verpflichtung des BT die Teilungserklärung nachträglich gemäß den Plänen im Anhang an euren Kaufvertrag anzupassen. Vorverträge im Zusammenhang mit Immobilien sind zumindest kritisch, da sie in strenger rechtlicher Auslegung auch der notariellen Form bedürfen.

Verstehe! So eine Verpflichtungs-Klausel wäre tatsächlich nicht verkehrt. Vermutlich müsste auch noch geregelt werden, was passiert, wenn die Baugenehmigung für die veränderte Variante nicht erteilt wird oder die anderen Miteigentümer der Änderung der Teilungserklärung nicht zustimmen sollten.

 

[11ant]

Ich an Eurer Stelle würde es [...] nicht machen, wenn sich die Ebene der WEG auf das Gesamtprojekt bezieht.

Anschließend sollen wir im Mai dann für beide Wohnungen den notariellen Kaufvertrag unterschreiben. Anschließend übernimmt der Bauträger die vereinigte Planung in die Werkplanung und erstellt eine Tektur (geänderter Bauantrag). Nachdem die Tektur von der Baubehörde genehmigt wurde, wird eine aktualisierte Abgeschlossenheitserklärung erstellt und anschließend die Teilungserklärung geändert.

spricht ja leider für eine Doppel-ETW innerhalb einer großen WEG. Ihr könnt mir den Link zum konkreten Projekt ja mailen, dann schaue ich mir das gerne unverbindlich an.

 

[RomeoZwo]

wenn die Baugenehmigung für die veränderte Variante nicht erteilt wird oder die anderen Miteigentümer der Änderung der Teilungserklärung nicht zustimmen sollten.

Für das Nichterteilen der Baugenehmigung würde ich dann ein Rücktrittsrecht und Übernahme der bereits entstandenen Kosten eintragen lassen (den Notar habt ihr dann nämlich schon bezahlt).
Meistens haben die BT eine Veränderungsvollmacht im Notarvertrag (schaut mal, ob das in eurem Entwurf steht), dass sie während der Bauphase die TE noch ändern dürfen. Rechtlich darf das nicht zu einer Wertminderung der anderen Wohneinheiten führen, wäre in eurem Fall ja aber auch nicht so.