Finanzierung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung für Eltern

[Schnubbihh]

Hallo liebe Community,

ich wollte Euch mal unsere aktuellen Gedanken zum Eigenheim vorstellen und um Eure Meinung/Kommentare bitten.
Wir sind noch sehr früh in der Planung, entsprechend geht es erstmal um den ganz groben Rahmen. Würde dann mit Euren Tipps gerne in eine genauere Planung einsteigen und das ganze Vorhaben etwas detaillieren.

Zum Vorhaben:
- Junge Familie (Er/Sie jeweils 30J mit 2 Kindern) baut Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und vermietet diese an Eltern (bitte keine Diskussion über Sinn und Zweck von Mehrgenerationenwohnungen)
- Gebaut werden soll ein Einfamilienhaus (ca. 150QM) mit Einliegerwohnung (ca. 70 QM), gesamt also ca. 220 QM
- Einliegerwohnung liegt im EG
- Grundstück (noch auf der Suche) mit Größe von ca. 800 QM (600-1.000QM); Haus muss natürlich draufpassen von der Bebauung und zu groß darf es auch nicht sein, weil sonst zu teuer
- Bodenrichtwerte im Süden von Hamburg ca. bei 650€/QM
- Geplante Kosten Grundstück: 550.000 €
- Geplante Kosten Haus (bei 3000€/QM; ist das realistisch?): 660.000€
- Baunebenkosten + Garten: ca. 150.000 €
- Kosten Gesamt somit: ca. 1,36Mio€

Finanzierung:
- Ohne jetzt hier groß meine Ausgaben und Einnahmen darzustellen (führe detailliert Haushaltsbuch)
- Wir können uns eine Rate von ca. 2.500€ leisten
- Eltern würde Miete von ca. 1.100 € zahlen (bzw. offiziell nur 66% davon, Rest über Schenkung vorab)
- Steuerersparnis durch "Verluste" bei Vermietung ca. 150 € pro Monat
- Ergibt gesamt eine mögliche Rate von 3.650€
- Eigenkapital sind ca. 100k€ vorhanden (+ Schenkung von Eltern in noch unbekannter Höhe)
- Ganz grob könnten wir mit den Rahmenbedingungen 800k€ an Kredit aufnehmen
- Wir würden natürlich entsprechend zwei separate Kredite aufnehmen: (1) Einfamilienhaus mit hohem Eigenkapital Einsatz, hoher Tilgung und (2) Einliegerwohnung mit 100% Finanzierung und keiner Tilgung (bis Einfamilienhaus abgezahlt)
- Macht eine Finanzierungslücke von ca. 450k€ die durch (1) Reduzierung unserer Ansprüche, (2) Aufbau von mehr Eigenkapital oder (3) Schenkung durch Eltern (TBD) ausgeglichen werden müsste; wahrscheinlich eine Kombination aus allen 3.

Fragen:
- Macht das alles so grob überschlagen prinzipiell Sinn und ist realistisch kalkuliert (auf dieser ganz groben Basis)?
- Kann man eigentlich auch Teile des Grundstücks für die Einliegerwohnung von der Steuer absetzen (also durch die Zinsen des Kredits)? Bisher ist nur der Anteil des Gebäudes berücksichtigt.
- Könnte es Sinn machen die Einliegerwohnung möbliert zu vermieten? --> Eltern schenken uns Geld damit wir Möbel aussuchen können und diese vermieten wir dann?
- Gibt es Erfahrungen/Tipps, ob man den Hauswirtschaftsraum nur für das Einfamilienhaus braucht und die Einliegerwohnung darüber mit "bedient" (ohne eigenen Zugang für Einliegerwohnung). So würde man Platz und Kosten sparen. Nach meinem Verständnis kann man die Einliegerwohnung dann nicht mehr separat verkaufen aber das haben wir sowieso nicht vor.
- Weitere Kosteneinsparungen sehe ich bei Telefon/Internet (nur 1 Vertrag), Müllentsorgung und Strom/Heizung (nur 1 Anschluss aber extra Zähler für Einliegerwohnung). Insgesamt wahrscheinlich eher Peanuts.
- Wie verhält es sich mit Parkplatz und ggf. Photovoltaik? Gibt es hier irgendwelche "Tipps und Tricks" für die Aufteilung zwischen Einfamilienhaus und Einliegerwohnung?
- Habt Ihr weitere Themen/Tipps die Ihr uns gerne mit auf den Weg geben möchtet?

Freue mich sehr auf Eure Einschätzungen!

 

[xMisterDx]

Klingt für mich "spitz auf Knopf" kalkuliert bzw. davon muss man erstmal ausgehen.
Ist berücksichtigt, dass die Kinder mehr kosten, je größer sie werden (Hobbys, Schule... oder allein schon weil größere Kinder mehr Kalorien futtern als kleine...)? Wie viel könnt ihr nach Abzug aller Ausgaben zurücklegen?
Wer soll in die Einliegerwohnung ziehen, nachdem es die Eltern nicht mehr gibt? Wollt ihr sie dann an Fremde vermieten? Auch damit sollte man sich befassen, denn irgendwann wird das passieren.

Für nächstes Jahr wird nochmal mit 10% Inflation gerechnet. Habt ihr diesen Kaufkraftverlust mit einbezogen?

Wie sicher sind eure Jobs, aus aktueller Sicht? Beamte? öD? Freie Wirtschaft? Stahlwerk oder Glashütte? ;)

Euch fehlen 450k... das ist mehr als ich mir an Gesamtkredit zugetraut hätte...

PS:
Die "alte" Rechnung "Wir werden mit 50 bestimmt wesentlich mehr verdienen als heute", würde ich nicht mehr vorbehaltlos unterschreiben...

 

[Schnubbihh]

Besten Dank für die schnelle Rückmeldung. Zu Deinen Fragen:
- Wir haben noch ca. 500 € pro Monat übrig für Rücklagen
- Außerdem ist das Gehalt meiner Frau (aktuell in Elternzeit) komplett rausgerechnet, alleine darüber sollten sich zukünftige Mehrkosten decken lassen
- Die Eltern sind noch verhältnismäßig jung und fit und ich hoffe auf 20-30 Jahre Mietverhältnis aber im Notfall müsste die Wohnung an Fremde vermietet werden da hast Du recht bzw. irgendwann ggf. an die Kinder (wenn sie wollen)
- Job ist sehr sicher da IG Metall und Medizintechnik
- Bei den Zahlen hast Du natürlich völlig recht, 800k€ Kredit und 450k€ offen klingen sehr angsteinflößend und ich weiß auch noch nicht genau was ich davon halten soll

 

[rick2018]

Kenne die Baupreise in Hamburg nicht genau aber im Süden kommst du mit 3000€/m2 schon länger nicht mehr hin.
Die Miete musst du versteuern. Kannst also nicht komplett für die Rate verwenden.
Sehe ich aktuell nicht als realistisch an.

 

[xMisterDx]

Ich bin auch IG Metall, betrachte meinen Job allerdings keinesfalls als sicher.

 

[Schnubbihh]

Kenne die Baupreise in Hamburg nicht genau aber im Süden kommst du mit 3000€/m2 schon länger nicht mehr hin.
Die Miete musst du versteuern. Kannst also nicht komplett für die Rate verwenden.
Sehe ich aktuell nicht als realistisch an.

Bei den 3000€/QM bin in mir in der Tat unsicher. Würde mich über kompetente Abschätzungen (Daumengrößen) freuen. Miete muss insofern nicht versteuert werden, da ich bewusst Verluste mit der Miete mache und somit Steuern vom Staat zurückbekomme. Sprich ich setze nur 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete an und habe durch Zinsen und Abschreibung deutlich mehr Kosten als Einnahmen.

Ich bin auch IG Metall, betrachte meinen Job allerdings keinesfalls als sicher.

Ist natürlich keine Garantie aber ich sag mal so: Bevor ich meinen Job verliere muss ich mir entweder persönlich was zu Schulden kommen lassen oder wir haben in Deutschland bzw. auf der Welt ganz andere Probleme. Mein Unternehmen hangelt sich aktuell von Rekordjahr zu Rekordjahr.