Kosten Immobiliengeschäft innerhalb der Familie

[best-of-max]

Eine Mutter (Rentnerin) möchte eine Immobilie, bzw. ein Grundstück (ca. 300qm) mit 2 Gebäuden (insgesamt ca. 210qm Wohnfläche) an ihre Tochter übertragen und dafür ca. 400.000€ erhalten. Eine der Immobilien ist vermietet (als Einzelhandelsgeschäft). Die zweite Immobilie ist z.Z. unbewohnt. Die Tochter möchte mit ihrem Partner dort einziehen und wohnen.
Der Gesamtwert der Immobilie wurde durch das Ortsgericht und einen Makler auf ca. 400.000€ geschätzt.

Mutter und Tochter wollen die Transaktion möglichst ohne Bank/Kredit über die Bühne bringen. Stattdessen soll ein monatlich geleisteter Betrag (ca. 1.400€) von der Tochter an die Mutter fließen, bis die Summe von ca. 400.00 beglichen ist.

Der Fall findet in Hessen statt.

Meine Fragen:
Welches System ist für diese Art der Transaktion am sinnvollsten? Eine Schenkung, Mietkauf, Leibrente etc.
Wichtig ist, dass alles auch vertraglich (bzw. notariell) geregelt ist.

Es wird nicht nötig sein, dass die Tochter das Haus bspw. für eine Renovierung finanziell belastet.

Da die Tochter und ihr Lebensgefährte (nicht verheiratet) sich den Kaufpreis teilen, muss auch geklärt sein, dass die Immobilie beiden Partnern gehört. Das muss nicht im ersten Schritt passieren, aber sollte doch recht bald nach der Überschreibung des Hauses passieren. Was kann man da tun?

Wichtig sind in diesem Fall vor allem zwei Faktoren:
1. Vermeidbare Kosten (z.B. Steuern) sollen so gering wie möglich gehalten werden.
2. Es soll für alle Parteien (Mutter, Tochter, Partner) Rechtssicherheit bestehen.
Mutter muss abgesichert sein, dass sie innerhalb des festgelegen Zeitraums ihre regelmäßigen Überweisungenn erhält.
Tochter und Partner müssen beide im Besitz des Grundstücks sein, da sie beide in gleichen Teilen an der Finanzierung sind.

Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Antworten. Sollten Sie noch Fragen zum Sachverhalt haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

 

[Tassimat]

An Kinder und Lebenspartner der Kinder sollte keine Grunderwerbsteuer anfallen. Also vermeidbare Kosten gibt es keine, da keine Kosten anfallen. Das ist schonmal gut.

Von daher schlage ich vor alles ganz regulär zu verkaufen. Dann steht jeder sofort auch im Grundbuch richtig drin und es gibt keine bösen Überraschungen, wenn sich jemand später an irgendeine Abmachung nicht erinnern will. Somit maximale Rechtssicherheit.

Die Kaufpreiszahlung kann ja durchaus monatlich über ein Darlehen bei der Mutter erfolgen, dann geht das ohne Bank.

Offen ist für mich die Frage, was im Todesfall der Mutter passieren soll? Gibt es weitere Kinder und Erben? Gehen dann die Ansprüche des Darlehens auf die Tochter (und alle weiteren Kinder) über, oder soll das Darlehen verfallen?

Mutter muss abgesichert sein, dass sie innerhalb des festgelegen Zeitraums ihre regelmäßigen Überweisungenn erhält.

Maximale Sicherheit hätte sie, wenn sie ihr Geld direkt vollständig von einer Bank bekäme und ihr zahlt an die Bank zurück.
Ohne Bank mit einem Darlehen von euch bei der Mutter kann theoretisch der Fall eintreten, dass die Kinder nicht mehr zahlen können oder wollen und dann muss die Mutter juristische Schritte einleiten. Je nach Alter und Gesundheitszustand kann die Mutter das womöglich aber nicht. Also für die höchste Rechtssicherheit auf der Seite der Mutter sollte sie auf eine Abwicklung mit direkter Kaufpreiszahlung bestehen. Dann hat sie ihr Geld und nichts kann mehr schief gehen.

 

[Hyponex]

Guten Morgen,

also
1) Grunderwerbsteuer:
für die Tochter fallen hier keine Grunderwerbsteuer an, für den Lebenspartner schon, da er nicht mit der Tochter verheiratet ist (dann wäre es auch ohne Steuern)
wenn der Partner Miteigentümer werden möchte, dann bleibt es nichts anders übrig, als hier die Steuern zu zahlen

optimal wäre es aber:
Tochter übernimmt 100% = keine Grunderwerbsteuer
sollte mal geheiratet werden, dann kann 50% auf den Mann übertragen werden, Steuerfrei

2) hmm, verstehe ich etwas schlecht
hier wird in einem Atemzug erwähnt, dass es ohne Finanzierung läuft, in dem anderem dass Tochter/Partner sich die Finanzierung gleich teilen?
Wahrscheinlich die 400 TEUR was an die Mutter fließt?


also ich würde hier dringend empfehlen zum Notar zu gehen, und sich da am besten beraten lassen.

denn für mich, als Außenstehende stellt sich gerade die Frage:
warum soll der Partner davon profitieren?
denn am Ende gibt die Mutter der Tochter hier einen Kredit in Höhe des Wertes der Immobilie, Zinsfrei.
dass die Mutter es der Tochter gibt, kann ich verstehen, warum an den "Partner der Tochter"?

das wäre auch wichtiger Punkt, wenn sich bedenkt, dass die Zinsen bei aktuell 3,50% liegen, man könnte es auch mit 3% rechnen, dann schenkt die Mutter bis es abbezahlt ist locker 300.000-400.000€ an Zinserlass (für die Tochter ok... für den Partner???)

was passiert, wenn die Tochter sich von dem Freund trennt? was passiert da? wie folgt die Ausgleichzahlung?

es ist ein Haus mit Gewerbeeinheit, die Wohneinheit soll die Tochter mit Freund nutzen, wie hoch sind die Mieteinnahmen bei der Gewerbeeinheit?


ich glaube hier muss man 2 Sachen regeln, 1) wie man das von der Mutter auf die Tochter/Partner macht und 2) Absicherung, im falle von Trennung vom Tochter/Partner


also Mutter wurde ich hier eine "Rückabwicklungsklauseln" mir einbauen lassen, d.h. sollte die Tochter vom Freund sich trennen, würde ich es Rückabwickeln lassen. Denn ganz viel Geld sollte man nicht verschenken.


die Sauberste Lösung:
Tochter übernimmt 100%, trägt auch alle kosten komplett selbst (hat dafür ja Mieteinnahmen aus der Gewerbeeinheit)
der Freund, der da mitlebt, zahlt einfach Miete.

sollten die mal heiraten, können dann sich über weitere Sachen gedanken machen.

PS. der Freund darf natürlich auch weniger als die "Ortsübliche" Miete zahlen, somit profitiert es davon mehr, als wenn er sich selbst was mieten würde...

 

[Tassimat]

die Sauberste Lösung:
Tochter übernimmt 100%, trägt auch alle kosten komplett selbst (hat dafür ja Mieteinnahmen aus der Gewerbeeinheit)
der Freund, der da mitlebt, zahlt einfach Miete.

Ehrlicherweise find ich die Variante, dass beide gemeinsam die Immobilien zu je 50% kaufen viel sauberer. Denn nach dem Kauf ist die Mutter dann komplett raus aus der ganzen Nummer, egal wie sich Innenverhältnis der beiden Käufer ändert. Will man sich als Rentnerin in x Jahren noch mit Rückawicklungen usw. rumschlagen? Eher nicht.
Die Tochter profitiert auch in dieser Variante, da sie die 400.000€ erben wird.

Die 100%-Tochter-Variante kann man nur wählen, wenn die Tochter genügend Einkommen und Kapital hat, dass sie das alles auch alleine stemmen kann. Geht auch, aber dann gibt es kein gemeinsames Wohnhaus und der Mann wird immer "zu Gast" sein.

Nachtrag @best-of-max : Kann man die Immobilien auftrennen? Sowas wie: Scheknung der Gewerbeeinheit an die Tochter, das Haus verkauft an beide zusammen?

 

[Hyponex]

Ehrlicherweise find ich die Variante, dass beide gemeinsam die Immobilien zu je 50% kaufen viel sauberer. Denn nach dem Kauf ist die Mutter dann komplett raus aus der ganzen Nummer, egal wie sich Innenverhältnis der beiden Käufer ändert. Will man sich als Rentnerin in x Jahren noch mit Rückawicklungen usw. rumschlagen? Eher nicht.
Die Tochter profitiert auch in dieser Variante, da sie die 400.000€ erben wird.

Die 100%-Tochter-Variante kann man nur wählen, wenn die Tochter genügend Einkommen und Kapital hat, dass sie das alles auch alleine stemmen kann. Geht auch, aber dann gibt es kein gemeinsames Wohnhaus und der Mann wird immer "zu Gast" sein.

wo wird die Tochter 400.000€ Erben? Wenn die Immobilie 400k Wert ist, und die 400k zahlen müssen, dann ist ihr Erbe 0!
(Zinsloses Darlehen ist hier eher die Schenkung, die Zinsen sind es!)

die 400k werden von beiden, Tochter/Partner, in 23/24 Jahren mit 1400€ Rate an die Mutter ausbezahlt, somit mit Inflation etc. macht die Mutter verluste (nimmt Inflationsbereinigt weniger in der Zeit ein, als es heute Wert ist!)

davon profitiert zu 50% die Tochter, und 50% ein "Aussenstehender" da es noch kein Ehemann ist!!!

deshalb die Frage, will man das, auch wenn es der Partner ist, will man den auch ein Teil Schenken (wo die Schenkung eher an die Tochter gehen soll)?
(Deshalb das soll genau geregelt werden = Schenkung an Tochter, Partner darf selbst seine 50% an der Immobilie bezahlen)

wenn man so es "Sauber haben wollte, wenn die Mutter raus ist!" dann bitte eher diese Vatiante hier eher wählen:

Mutter bekommt sofort 400.000€ ausbezahlt, das kann die anlegen, somit 1-2% schon jährlich vermehren, somit auf dauer hat die mehr davon, als 1400€ mtl. was in paar Jahren viel weniger Wert ist. Somit kein Nachteil für die Mutter!

Tochter/Partner kaufen die Immobilie zu je 50%, jeder bringt gleichen Anteil an Eigenkapital (Freund muss noch die Steuern zusätzlich einbringen!) und dann wird es finanziert zu aktuellen Konditionen, jeder trägt dann 50% der Kosten
somit keine Nachteile für die beiden, denn die profitieren von der Wertsteigerung, dafür müssen die auch den "Marktüblichen Zins zahlen"

so ist es für jede der 3 Parteien am saubersten, und wenn der Freund sich von der Tochter trennt, dann müssen die schauen, wer wen auszahlt, oder ob man die Immobilie dann verkauft. Aber über die Zeit ist kein Nachteil für keinen entstanden!


ALTERNATIVE:
Wert der Immobilie 400k
Tochter übernimmt 50%, zahlt die 200k Zinslos mit 700€ mtl. bei der Mutter ab.
Freund finanziert 200k und zahlt die Kosten für die 200k ab, zahlt auch die Nebenkosten aus eigener Tasche (Notar/Amtsgericht 50% und seinen Anteil an Steuern)
oder er darf auch gerne sein Eigenkapital hier voll einsetzen, d.h. den gleichen Anteil am Preis gerne aus eigener Tasche bezahlen. Wenn der 50% der Immobilie haben möchte.
die 200k werden an die Mutter gezahlt, die das Geld anlegen kann
Somit sauber für alle 3 Parteien


denn die Frage ist, wenn die Mutter Zinsloses Darlehen gibt, warum soll die dieses auch dem Freund ihrer Tochter geben?
denn für den Anteil entgehen der Zinsen, bei der Tochter kann ich es verstehen (= Schenkung!), bei einem Fremden? eher weniger.
(PS. nicht dass dann Finanzamt kommt, und sagt: wir berechnen hier Markübliche Zinsen, und die Mutter darf es als Kapitaleinküfte versteuern, auch wenn da keine Zinsen geflossen sind!)

wie gesagt, hier besteht die Gefahr, dass die vielleicht nach paar Jahren, oder auch nach 10-20 Jahren getrennte Wege gehen, dann hat man hier sehr viele tausende verschenkt, und entweder regelt man das vernünftig über einen Vertrag, oder man wählt einer der beiden Varianten, wo die Mutter nicht "benachteiligt" wird.

 

[Tassimat]

@Hyponex GmbH Warum gleich so rumschreien mit all den Ausrufezeichen?

wo wird die Tochter 400.000€ Erben? Wenn die Immobilie 400k Wert ist, und die 400k zahlen müssen, dann ist ihr Erbe 0!

Blödsinn.

Wenn die Immobilie verkauft wrid, dann hat die Mutter 400.000€ und diese Summe erbt im Todesfall irgendwer (wenn es nicht verlebt wurde, das lassen wir mal außen vor). Gibt die Mutter nur ein Darlehen über 400.000€, erbt auch die Tochter auch diese Ansprüche gegenüber dem Mann

denn die Frage ist, wenn die Mutter Zinsloses Darlehen gibt, warum soll die dieses auch dem Freund ihrer Tochter geben?

Weil im Eingangspost die Zielstellung war die Kosten zu minmieren.

Ich finde es liest sich eh so, dass noch unklar ist, wie die künftigen Besitzverhältnisse aussehen sollen. Erst heißt es lange, dass die Mutter an die Tochter überträgt, bis plötzlich der Mann zum zahlen erwähnt wird, der dann aber irgendwann gnädigerweise ins Grundbuch darf

wie gesagt, hier besteht die Gefahr, dass die vielleicht nach paar Jahren, oder auch nach 10-20 Jahren getrennte Wege gehen, dann hat man hier sehr viele tausende verschenkt, und entweder regelt man das vernünftig über einen Vertrag, oder man wählt einer der beiden Varianten, wo die Mutter nicht "benachteiligt" wird.

Leider fehlen viele Zahlen. Denn mit Pech hat die Tochter einfach nicht das Einkommen ohne den Mann das Vorhaben alleine zumzusetzten. Daher diese ganzen komplizierten Varianten.