Forwarddarlehen, Sonderkündigung, Zinsbindung, Erfahrungen?

[SenorRaul7]

Hallo,

wir haben in 2018 für unseren Hausbau einen klassischen Immobilienkredit (Annuitätendarlehen) aufgenommen und zahlen seitdem fleißig ab. Es wurde eine Zinsbindung von 15 Jahren festgelegt, die Ende 2033 abläuft.
Der Kredit wird dann noch nicht abbezahlt sein, das heißt es wird auf jeden Fall eine Anschlussfinanzierung notwendig werden. Es ist zwar noch relativ lange bis dahin, aber im Vergleich zu unserem Zins von 1,9% hat sich das ganze ja schon ziemlich nach oben entwickelt und mir sind die Gedanken dazu gekommen. Mir ist folgender Zusammenhang noch nicht ganz klar. Vielleicht kann da jemand Licht ins Dunkle bringen.

Es gibt ja das Sonderkündigungsrecht ab dem 10. Jahr. In unserem Fall könnten wir also ab 2028 jedes Jahr je nach Zinsmarkt entscheiden, ob wir sonderkündigen und die Anschlussfinanzierung bereits neu abschließen.
Anderseits gibt es die Möglichkeit von Forwarddarlehen. Genau so wie das Kündigungsrecht ja vor allem, um auf Änderungen am Zinsmarkt vorab reagieren zu können. Wenn ich das richtig gelesen habe, kann man ab 5 Jahren vor Ablauf Zinsbindung so ein Forwarddarlehen abschließen. In unserem Fall mit 15 Jahren Zinsbindung also quasi zeitgleich mit dem beginnenden Sonderkündigungsrecht.
Das heißt doch, bei Zinsbindungen von 15 Jahren machen Forwarddarlehen überhaupt keinen Sinn, richtig? Oder wo liegen dort vielleicht Vorteile/Nachteile, die es bei der Sonderkündigung nicht gibt? Muss man beim Forwarddarlehen nicht z.B. bei der aktuellen Bank bleiben und hat nicht die Möglichkeit, zu wechseln?
Oder habe ich das mit der Sonderkündigung falsch verstanden und man hat nur im 10. Jahr das Recht, und nicht auch im 11., 12. etc...

 

[Grundaus]

bei der Sonderkündigung hast du ab sofort den neuen Zinssatz, beim Forward erst wenn der erste Vertrag abläuft, d.h in 5 Jahren. Bank wechseln kannst du in beiden Fällen

 

[Yaso2.0]

Oder habe ich das mit der Sonderkündigung falsch verstanden und man hat nur im 10. Jahr das Recht, und nicht auch im 11., 12. etc...

Richtig, du kannst nur mit Ablauf des 10. Jahres und einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Also zum 10. Jahr + 6 Monate wäre dein Kredit dann beendet. Ab diesem Zeitpunkt müsstest du eine neue Finanzierung haben, da die alte Bank ihre Restschuld ja ausgeglichen haben möchte.

Du könntest also prinzipiell 5 Jahre bevor die 10,5 Jahre erreicht sind ein Forwarddarlehen abschließen.

 

[Tassimat]

10,5 Jahre, aber erst nach vollständiger Auszahlung. Baut man lange und ruft den Kredit nicht vollständig ab können das ja auch mal 2 Jahre mehr werden.

 

[guckuck2]

10,5 Jahre, aber erst nach vollständiger Auszahlung. Baut man lange und ruft den Kredit nicht vollständig ab können das ja auch mal 2 Jahre mehr werden.

Auch Änderungen am Vertrag führen dazu, dass die Frist neu startet.

Der Sinn des Forwards nach zB 10 Jahren wäre sich frühzeitig die Konditionen nach Ende der 15J Zinsbindung zu sichern. Das macht natürlich nur Sinn, wenn man innerhalb der beispielhaften 5 Jahren Differenz ein steigendes Zinsniveau erwartet. Mit dem Zinssatz des aktuell laufenden Kredits hätte das in diesem Beispiel nichts zu tun.

Das Darlehen nach frühestens 10,5 Jahren (teil)sonderzukündigen hat nur dann einen Sinn, wenn man entweder eine große Sondertilgung machen will, den Kredit komplett zurückzahlen will oder die Zinsen gerade niedriger als die 1,9% stehen. Mit dem Forward hat das eher nichts zu tun.

Anderes Beispiel: 7 Jahre sind um, finanziert wurde zu 1,9%. Das Zinsniveau ist sehr niedrig, beispielsweise 0,5% auf 10 Jahre. Dann könnte man ein Forward mit Abruf in 3,5 Jahren (frühster Termin für Sonderkündigung) zu zB 1,0% abschließen.

 

[SenorRaul7]

Auch Änderungen am Vertrag führen dazu, dass die Frist neu startet.

Zum Beispiel auch eine lt. Vertrag mögliche Änderung des Tilgungssatzes?

Richtig, du kannst nur mit Ablauf des 10. Jahres und einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Also zum 10. Jahr + 6 Monate wäre dein Kredit dann beendet.

Also doch nur das Kündigungsrecht IM 10. Jahr? Was, wenn ich nach 11, 12 oder 13 Jahren z.B. eine (große) Summe erbe? Dann kann ich damit - bis auf max. Sondertilgung - nicht mehr sonderkündigen und mir eine geringere Anschlussfinanzierung suchen? Sondern muss doch wieder auf das Ende der Zinsbindung warten?

Danke an alle, aber ich habe irgendwie immer noch ein Brett vor dem Kopf o_O

Vielleicht wird es klarer wenn ich es direkt auf unsere Zahlen beziehe:

• Sonderkündigung möglich ca. in 2028 (muss noch genau nachschauen, wann die vollständige Auszahlung war)
• Ende Zinsbindung: 2033
• Forward frühestens möglich: 2023 (also jetzt schon? Weil 5 Jahre vor Sonderkündigungsrecht)
• Zins: 1,9%

Wenn diese Annahmen richtig sind:
Ich könnte theoretisch jetzt schon ein Forwarddarlehen abschließen, was dann ab 2028 greift und die ursprüngliche Finanzierung nach meiner Sonderkündigung ersetzt -> angesichts der aktuellen Zinslage wahrscheinlich nicht so clever. Es sei denn, ich gehe von noch viel höheren Zinsen in der Zukunft aus oder möchte einfach endgültige Planungssicherheit haben.
Mal angenommen in 2028 sind die Zinsen schon wieder gesunken, aber liegen noch über meinen aktuellen 1,9% (das halte ich im Moment für am wahrscheinlichsten). Eine Sonderkündigung macht dann in 2028 keinen Sinn, weil ich meinen besseren Zins dann unnötig sofort aufgeben würde. Ein Forward macht in 2028 Sinn, wenn ich von wieder höheren Zinsen in 2033 ausgehe?