Schwundrisse - zulässige Breite

[f-pNo]

Hallo zusammen,

vielen Dank für Eure Unterstützung und Eure Erklärungen.

@Hausverkäufer
Auf meine Frage bzgl. der Schwundrisse erklärte mir der Bauleiter, dass sie genau diese Methode mit den Kellenschnitten anwenden. Wenn dies als gängige und bewährte Methode soweit passt, lasse ich es darauf beruhen.

Man merkt Deiner Frage an, daß Du zu viel mit dem Menschen vom Bauherren-Schutzbund sprichst. Im Ergebnis geschieht genau das, weshalb ich deren Angebote nicht sonderlich schätze. Du als Bauherr bist mehr verunsichert, als aufgeklärt und dafür zahlst Du auch noch.

So geht es mir tatsächlich. Die Firma ist auf bestimmte Punkte auch eingegangen und hat ihre Bauleistungsbeschreibung nochmals überarbeitet. Zudem wurden auch die Zusatzvereinbarungen überarbeitet, so dass ungeklärte Punkte fixiert wurden. Somit hat mir die Arbeit des Bauherren-Schutzbund schon geholfen.
Allerdings gibt es, gerade beim Vertrag drei Punkte, auf welche der Bauherren-Schutzbund drängt und bei denen die Firma der Meinung ist (wohl nach Beratung mit einem Anwalt für Baurecht), dass dies nicht geändert wird.
Neben dem o.g. Punkt geht es noch um den Zahlungsplan. Nach der Rohbauphase (inkl. Dachdeckung und teilweise Klempnerarbeiten) berechnet die Firma ca. 60 % an Kosten. Der Bauleistungsbeschreibung meint, dass es Max. 50% sein dürften. Allerdings erklärte mir die Firma, dass diese 60% auch die Kosten für die Erdarbeiten (ca. 24.000 Euro) abdecken. Aus meiner Sicht sind damit die 60% gerechtfertigt - also für mich akzeptabel. Der Bauherren-Schutzbund hätte gern trotzdem die 50% durchgesetzt.

Für den dritten Punkt werde ich aber mal ein eigenes Thema eröffnen, da es diesen Rahmen hier sprengen würde.

Besten Dank für die Infos und die Unterstützung,

 

[Hausverkäufer0]

Ja das ist ein leidiges Thema. Der Bauherr möchte gerne jemanden arbeiten lassen und erst danach (möglichst noch mit 30 Tagen Zahlungsziel) bezahlen. Das Bauunternehmen würde ganz gerne schon eine Anzahlung sehen, bevor man so richtig los legt.

Es gibt tatsächlich seriöse Empfehlungen, wonach ein Rohbau ca. 50% der Baukosten ausmacht. Die Empfehlung Deines Bauherrenberaters ist natürlich besser für Dich. Bedenke jedoch bei diesen Forderungen, dass das Bauunternehmen Gefahr laufen wird, ein Verlustgeschäft zu machen. Jeder versucht sich abzusichern so weit es geht und es erträglich ist.

Zu definieren wäre doch erst mal, wie die 50% Zustandekommen. Es wird hier regelmäßig auf die Baukosten ohne Planung abgestellt. Wenn Du mit einem GÜ baust, nehme ich mal an, dass die Planungs- und Architektengebühren nicht extra anfallen? Diese sind dann im Festpreis mit enthalten und machen bis zu 15% des Hauspreises aus. Diese fallen natürlich auch am Anfang an. Wenn man das aus der Sicht eines GÜ betrachtet, müßte man also bis zu 65% beim Rohbau einkassiert haben.
Im übrigen gibt es keine klare Definition was bei der Geschichte des Bauherren-Schutzbund der Rohbau ist. Normalerweise beinhaltet der die Rohbauhülle einschließlich Mauerwerk und Dachstuhl. Die meisten GÜ in unserer Region fassen z.B. die Gewerke Dachstuhl und Dacheindeckung zusammen. Somit fällt die Rate nicht bei Fertigstellung Rohbau sondern erst bei Fertigstellung Dacheindeckung inkl. Regenrinne an. Ein weiterer Punkt ist die immer kürzer werdende Bauzeit. Alles muss von Anfang an fest bestellt und angezahlt werden, um die Baustelle zügig ablaufen zu lassen. Zeit ist Geld und es wird knapp kalkuliert, da der Kunde nicht bereit ist mehr zu bezahlen.

Wie Du meinem Usernamen entnehmen kannst, verkaufe ich Häuser. Ich kann keinen Vertrag machen, wo nach der Bezahlung der Dacheindeckung nicht mindestens 59% in der Kasse sind. Weniger geht nicht, da ich dann ein sehr großes Risiko gehen würde, vom Bauherren sitzen gelassen und nicht bezahlt zu werden. Das wäre für den Bauherren dann ein sehr preiswerter Bau. Ausbaugewerke finden sich schon und das Hauptrisiko des Rohbaus ist durch. Beachte bitte, dass Du als Bauherr jederzeit den Auftrag kündigen kannst. Der Bauunternehmer nicht.
Ich vergleiche das immer mit der "zu kurzen Bettdecke...... " . Festpreis, Bauzeitgarantie, Sicherheiten und Zahlplan hängen unmittelbar zusammen und sollten in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Wird ein Detail verändert, wird das Auswirkungen haben. Wenn z.B. entsprechende Zahlungssicherheiten da sind, wird sich auch was beim Zahlplan drehen lassen.

Gibts bei Deinem GÜ eigentlich keinen Bauberater, mit dem man diese einfachen Punkte mal in Ruhe besprechen kann? Immerhin werdet Ihr ein Stück Weg miteinander gehen. Da sollte man sich schon vertraulich unterhalten können. Der Bauherren-Schutzbund wird Dein Haus jedenfalls nicht bauen.

 

[f-pNo]

Wie Du meinem Usernamen entnehmen kannst, verkaufe ich Häuser. Ich kann keinen Vertrag machen, wo nach der Bezahlung der Dacheindeckung nicht mindestens 59% in der Kasse sind. Weniger geht nicht, da ich dann ein sehr großes Risiko gehen würde, vom Bauherren sitzen gelassen und nicht bezahlt zu werden. Das wäre für den Bauherren dann ein sehr preiswerter Bau. Ausbaugewerke finden sich schon und das Hauptrisiko des Rohbaus ist durch. Beachte bitte, dass Du als Bauherr jederzeit den Auftrag kündigen kannst. Der Bauunternehmer nicht.

Hatte ich mir fast gedacht. Genau dies ist es, was dieses Forum so interessant macht. Hier werden, wenn jemand wie Du bereit ist, etwas dazu zu sagen, auch der Standpunkt und die Sichtweise des BU diskutiert - nicht nur die Sichtweise des Käufers.

Gibts bei Deinem GÜ eigentlich keinen Bauberater, mit dem man diese einfachen Punkte mal in Ruhe besprechen kann? Immerhin werdet Ihr ein Stück Weg miteinander gehen. Da sollte man sich schon vertraulich unterhalten können. Der Bauherren-Schutzbund wird Dein Haus jedenfalls nicht bauen.

Der Chef ist der Bauberater. Wie Du im anderen Thread schon gelesen hast, hat das Bauunternehmen schon diverse Leistungen im Voraus getätigt.
Genau genommen sind wir schon seit 1 Jahr mit denen im Gespräch und in der Planung (inklusive 3 Neuentwürfen, da der erste zu teuer geworden wäre oder die nächsten nicht passten).
Im Gespräch wurde schon alles mögliche besprochen - aber schriftlich fixiert wurden die Aussagen nur zum Teil (Aussagen wie z.B. "natürlich machen wir dies so" oder "dies ist unser Standard" wurden eben nicht fixiert).

Das vorletzte Gespräch war mit dem BU und dem Bauherren-Schutzbund. Hier wurden dann in der Folge eben solche Dinge dann auch fixiert.

Hier nun der Auszug aus dem Zahlungsplan (die Zahlungsschritte für Keller habe ich weggelassen, da wir ohne bauen werden):
1. nach Vertragsabschluss 5%
2. Fertigstellung Bauantrag bzw. Bauanzeige 5%
4. Fertigstellung Gebäudeentwässerung; Sohle/Fundamente 15%
6. Fertigstellung EG-Mauerwerk (ohne Außenputz) 17%
7. nach Richten des Dachstuhls 13%
8. Fertigstellung Dachdecker- und Klempnerarbeiten 5%

Zudem sind hier dann schon die Erdarbeiten im Gegenwert von ca. 24.000 Euro enthalten.
Ich denke ebenfalls, dass die 60 % hier angemessen sind. Daher würde ich den Plan auch so bestehen lassen.

 

[Bauexperte]

Guten Abend,

Allerdings gibt es, gerade beim Vertrag drei Punkte, auf welche der Bauherren-Schutzbund drängt und bei denen die Firma der Meinung ist (wohl nach Beratung mit einem Anwalt für Baurecht), dass dies nicht geändert wird.
Neben dem o.g. Punkt geht es noch um den Zahlungsplan. Nach der Rohbauphase (inkl. Dachdeckung und teilweise Klempnerarbeiten) berechnet die Firma ca. 60 % an Kosten. Der Bauleistungsbeschreibung meint, dass es Max. 50% sein dürften. Allerdings erklärte mir die Firma, dass diese 60% auch die Kosten für die Erdarbeiten (ca. 24.000 Euro) abdecken. Aus meiner Sicht sind damit die 60% gerechtfertigt - also für mich akzeptabel. Der Bauherren-Schutzbund hätte gern trotzdem die 50% durchgesetzt.

Ich warte immer noch darauf, daß der erste Bauherr beim Bauherren-Schutzbund nach einem Werkvertrag fragt

Ich habe es schon häufig geschrieben, daß das Thema Zahlungsplan von jedem potenziellen Bauherren sehr sorgfältig geprüft werden soll und das keinesfalls mehr als 60% für den veredelten Rohbau gezahlt werden sollen. Veredelter Rohbau meint: Erdarbeiten, Mauerwerk, Zimmermann + Dachstuhl, Fenster incl. Haustüre sowie Putz/Verblender (ein bißchen Klempnerarbeiten incl.).

Die Damen und Herren Bauherren-Schutzbund schießen in diesem - und leider noch weiterer, vertraglich nicht zu ändernder Details, regelmäßig über das Ziel hinaus und verwechseln nicht selten Bauträger mit Baubetreuer. Wenn in den vorgenannten 60% alle Positionen des veredelten Rohbaus enthalten sind, spricht nichts gegen eine Vertragsunterzeichnung, denn die gezahlte Summe entspricht in etwa dem Bautenstand incl. Kosten Architektur und Statik.

Gemäß unseren Verträge hat der Bauherr bis zum veredelten Rohbau 57% gezahlt; ich finde ergo, daß 3% mehr im vertretbaren Rahmen sind.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Hausverkäufer0]

In der Summe ist der Zahlplan bis dahin aus meiner Sicht vollkommen vertretbar. Was ich an Deiner Stelle noch verändern würde, sind die 5% nach Vertragsschluss. Das ist wieder der guten Sitten und sollte eigentlich vom Bauherren-Schutzbund vehement angemahnt worden sein.
Eine Bezahlung sollte immer erst nach einer fertig gestellten Leistung erfolgen. Pack also die 5% in die Bodenplatte (sollte bei den Fundamenten mit drin sein) mit rein und Du bist bis dahin sehr gut abgesichert. Kommen die 5% bei der Planung mit dazu ist es auch nicht allzu tragisch und entspricht dem, was in unserer Region mindestens üblich wäre.

Du solltest jedoch auf einer 5% Fertigstellungsbürgschaft bestehen, welche mit Baubeginn auf dem Tisch liegen sollte oder 5% als Sicherheit von der Rechnung der Bodenplatte einbehalten.
Ich würde keine Zahlung für den Vertragsabschluss akzeptieren und die Bodenplatte nicht bezahlen ohne 5% Sicherheitseinbehalt oder Fertigstellungsbürgschaft.

Wie hoch ist eigentlich die Schlussrate?

 

[f-pNo]

In der Summe ist der Zahlplan bis dahin aus meiner Sicht vollkommen vertretbar. Was ich an Deiner Stelle noch verändern würde, sind die 5% nach Vertragsschluss. Das ist wieder der guten Sitten und sollte eigentlich vom Bauherren-Schutzbund vehement angemahnt worden sein.
Eine Bezahlung sollte immer erst nach einer fertig gestellten Leistung erfolgen. Pack also die 5% in die Bodenplatte (sollte bei den Fundamenten mit drin sein) mit rein und Du bist bis dahin sehr gut abgesichert. Kommen die 5% bei der Planung mit dazu ist es auch nicht allzu tragisch und entspricht dem, was in unserer Region mindestens üblich wäre.

Alle Planungen sind schon abgeschlossen, die Ausführungsplanung befindet sich in den letzten Zügen, Baugenehmigung erteilt, Genehmigung für Erdwärme eingeholt, Baustrom und Bauwasser angeleiert, etc.. Ach so - auch das Baubodengutachten ist auch schon durch (der erste Gang des Vermessers glaube ich ebenfalls).
Das Bauunternehmen hat alle o.g. Leistungen erbracht, bevor der Vertrag unterschrieben wurde. Motto: Sollte der Kunde doch noch abspringen - Pech gehabt. Laut Aussage ist aber noch keiner abgesprungen - glaube ich auch.
Von daher sind m.M.n. die 5 % bei Vertragsabschluss in Ordnung.

Du solltest jedoch auf einer 5% Fertigstellungsbürgschaft bestehen, welche mit Baubeginn auf dem Tisch liegen sollte oder 5% als Sicherheit von der Rechnung der Bodenplatte einbehalten.
Ich würde keine Zahlung für den Vertragsabschluss akzeptieren und die Bodenplatte nicht bezahlen ohne 5% Sicherheitseinbehalt oder Fertigstellungsbürgschaft.

Wie hoch ist eigentlich die Schlussrate?

Hm - die bereitet mir ebenfalls etwas Bauchschmerzen. sind nur 2 %.
Allerdings umfasst der gesamte Zahlungsplan 16 Zahlungsschritte (bzw. ohne Keller 14). So ist z.B. das Verlegen der Fliesen (Schritt 15) ebenfalls mit 2 % angesetzt. Die Fliesen laufen allerdings außerhalb des Vertrags, womit die folgende Passage es Vertrages greift: "Bei Entfall eines Gewerkes wird diese Rate der nachfolgenden Rate zugeschlagen."
D.h. damit erhöht sich die Abschlussrate auf 4%.