Sanierung von Bestandsimmobilien inklusive Förderung abschätzen

[Schnubbihh]

Hallo liebe Community,

wir sind auf der Suche nach einer passenden Immobilie für uns und gucken uns dabei vermehrt Bestandsimmobilien an.
Ich tue mich dabei sehr schwer die Angebote grob zu bewerten und abzuschätzen, ob sie in unser Budget passen insb. mit notwendigem Sanierungsbedarf und positiven Einflüssen von Förderungen.
Dazu einige Fragen:

- Unter welchen Bedingungen sind Bestandsimmobilien mit vertretbarem Aufwand zu einem Effizienzhaus 85 zu sanieren? Gibt es da irgendwelche Daumenregeln?
- Habt Ihr Erfahrungswerte mit dem Erstellen eines individuellen Sanierungsfahrplan vor Kauf einer Immobilie? Kann man da Absprachen mit dem Verkäufer bezgl. Kostenteilung sprechen? Insbesondere wenn man doch nicht kauft?
- Welche Heizung kommt als Ersatz für eine alte Ölheizung in Frage? Wenn ich es richtig sehe doch eigentlich nur Wärmepumpe (ab wann sinnvoll?) oder sonst Pelletheizung? Wärmepumpe nur in Kombination mit Fußbodenheizung (und somit zusätzlichen Kosten für neue Fußbeläge?)?

Hier vielleicht mal ein grobes Beispiel:
- Immobilie aus 1965 in Massivbauweise (verklinkert)
- Ölheizung aus 1991
- Energiekennwert 205 (G)
- Wohnfläche 180QM, 1,5 Geschosse
- Keller

- Sehe ich es richtig, dass ein verklinkerter Massivbau ggf. den Vorteil der günstigen "Einspritzdämmung" hat?
- Kann man hier realistisch mit Dämmung Fassade, Dach, Keller und Austausch der Fenster auf EH85 kommen?
- Wäre dies auch realistisch für <100k€ möglich?

Ich hoffe sehr, dass ihr ggf. ein paar gute Tipps und Daumenwerte für mich habt, die mir Orientierung beim Hauskauf geben.
Im Fall der Fälle würde ich dann natürlich immer noch einen Gutachter und Energieeffizienz-Experten VOR Kauf einschalten.
Aber das kann ich ja nicht bei jedem Haus tun, das ich besichtige.

Gruß!

 

[SoL]

Moin,

Im Fall der Fälle würde ich dann natürlich immer noch einen Gutachter und Energieeffizienz-Experten VOR Kauf einschalten.

Super Idee, klappt aber nicht, weil die Energieeffizienzexperten nicht rumsitzen und auf Dich warten.
Bei uns ist es so, dass die (noch) sehr gut ausgebucht sind. Und auch sonst müssen sie ja erst die komplette Immobilie durchrechnen.

- Kann man hier realistisch mit Dämmung Fassade, Dach, Keller und Austausch der Fenster auf EH85 kommen?
- Wäre dies auch realistisch für <100k€ möglich?

Auf KfW85 kommst Du, alles eine Frage von Aufwand.
Unter 100k€ für was für ein Haus? Wollt Ihr selber Hand anlegen oder vergebt ihr alles?
Rechne Mal mit 1k€ pro Fenster, 5k für die Haustür, 140€/qm für Fassade, Dach habe ich gerade keine Zahl. Ansonsten noch Kellerdeckendämmung, wenn Keller vorhanden. Zusätzlich Wärmepumpe (die einen ewigen Vorlauf hat) und Fußbodenheizung / neue Heizkörper.

- Habt Ihr Erfahrungswerte mit dem Erstellen eines individuellen Sanierungsfahrplan vor Kauf einer Immobilie? Kann man da Absprachen mit dem Verkäufer bezgl. Kostenteilung sprechen? Insbesondere wenn man doch nicht kauft?

Ich als Verkäufer wurde an dieser Stelle das Gespräch abbrechen. Die Kosten wirst Du tragen müssen.

- Welche Heizung kommt als Ersatz für eine alte Ölheizung in Frage? Wenn ich es richtig sehe doch eigentlich nur Wärmepumpe (ab wann sinnvoll?) oder sonst Pelletheizung? Wärmepumpe nur in Kombination mit Fußbodenheizung (und somit zusätzlichen Kosten für neue Fußbeläge?)?

Wärmepumpe, geht aber auch gut mit neuen speziellen Heizkörpern.

 

[Tassimat]

Hallo,

ich habe aufwändig ein 60er Jahre Haus saniert. Daher kann ich vielleicht ein paar Fragen beantworten.

- Unter welchen Bedingungen sind Bestandsimmobilien mit vertretbarem Aufwand zu einem Effizienzhaus 85 zu sanieren? Gibt es da irgendwelche Daumenregeln?

Pauschal lässt sich das immer schlecht sagen. Ob man einen gewissen Standard erreicht, das kann nur ein Energieberater sagen. Als "Daumenregel" würde ich auf folgende Dinge achten: Thermische Hülle muss gebildet werden können, also keine Betonbalkone, offene Treppenhäuser bis in den Keller, möglichst einfache viereckige Hausform, damit die Fassadendämmung einfach anzubrigen ist. Das Dach muss gedämmt werden. Besonders einfach ist es, wenn es einen nicht ausgebauten Dachstuhl gibt.
Für mich war immer klar: Alles neu: Fassade, Fenster, Dachdämmung. Zählt das noch zu vertretbarem Aufwand für dich?

- Habt Ihr Erfahrungswerte mit dem Erstellen eines individuellen Sanierungsfahrplan vor Kauf einer Immobilie? Kann man da Absprachen mit dem Verkäufer bezgl. Kostenteilung sprechen? Insbesondere wenn man doch nicht kauft?

Nein, als ich gekauft habe wäre das nicht machbar gewesen. Wenn man sich ein bisschen mit dem Thema beschäftigt weiß man selber irgendwann, was wie machbar ist und wie aktuelle Kosten aussehen könnten. In vielen Städten gibt es kostenlose Beratungsangebote zum Thema Sanierung. Die einfach mal nutzten. Aber vorab Geld ausgeben für ein Haus, das man nicht bekommt ist fraglich. Es verschreckt die Verkäufer!

Welche Heizung kommt als Ersatz für eine alte Ölheizung in Frage?

Ich habe Gas genommen, würde es wieder nehmen. Halte ich nach wie vor für die günstigste Art zu Heizen, wenn man Anschaffungskosten berücksichtigt. Mit Dämmung hällt sich der Gasverbrauch gut in Grenzen.
Pellets brauchen viel Platz. Ich habe lieber einen nutzbaren Werkkeller, als ein Palletlager im Keller.

- Kann man hier realistisch mit Dämmung Fassade, Dach, Keller und Austausch der Fenster auf EH85 kommen?
- Wäre dies auch realistisch für <100k€ möglich?

Wird vielleicht schwierig, da das Haus mit 180m² Wohnfläche eher groß ist. Ich kenne die aktuelle Preislage aber nicht.

 

[Schnubbihh]

Besten Dank für die sehr hilfreichen Antworten. Insbesondere die Verfügbarkeit von den Energieberatern habe ich nicht bedacht.

Ein paar Folgefragen:

Wenn ich nun ein Haus finde, dass sich mit vertretbaren Aufwänden sanieren lässt und das eine alte Heizung besitzt, so könnte ich dann 150.000€ als Budget für Sanierung + Einbau Wärmepumpe über einen günstigen Kredit der KFW einplanen, oder? (vorausgesetzt Stufe 85 EE ist erreichbar)

Kann man diese Förderung der Gesamtsanierung eigentlich mit weiteren Einzelförderung der BAFA kombinieren? Bspw. für die Heizung?

Wie ist die Zinsbindung bei dem KFW-Kredit zu verstehen? Wenn man 10 Jahre wählt, wird der Kredit über die 10 Jahre komplett getilgt, richtig? (Rate entsprechend hoch). Wenn ich jetzt 20 Jahre wähle, habe ich einfach eine gewisse Ungewissheit zu welchen Zinsen ich Jahr 11-20 abbezahlen muss, aber trotzdem noch sinnvoller als Hausbank, korrekt?

Nachteile einer Gasheizung wären, dass man nicht die Klasse EE bei der Förderung erreicht und eine gewisse Ungewisstheit bei den Gaspreisen über die nächsten Jahrzehnte. Dafür sind die Investitionskosten eher gering und ggf. auch kein Austausch der Heizkörper notwendig?

 

[Osnabruecker]

Wenn man 10 Jahre wählt, wird der Kredit über die 10 Jahre komplett getilgt, richtig?

Nein. Die Tilgung ist eher niedrig. Bei uns sind nach 10 Jahren von 100.000 noch 65k offen. Diese kannst du dann bei der KfW weiter finanzieren (teurer) oder zu einer beliebigen Bank wechseln.

 

[leschaf]

Hallo liebe Community,

wir sind auf der Suche nach einer passenden Immobilie für uns und gucken uns dabei vermehrt Bestandsimmobilien an.
Ich tue mich dabei sehr schwer die Angebote grob zu bewerten und abzuschätzen, ob sie in unser Budget passen insb. mit notwendigem Sanierungsbedarf und positiven Einflüssen von Förderungen.
Dazu einige Fragen:

- Unter welchen Bedingungen sind Bestandsimmobilien mit vertretbarem Aufwand zu einem Effizienzhaus 85 zu sanieren? Gibt es da irgendwelche Daumenregeln?
- Habt Ihr Erfahrungswerte mit dem Erstellen eines individuellen Sanierungsfahrplan vor Kauf einer Immobilie? Kann man da Absprachen mit dem Verkäufer bezgl. Kostenteilung sprechen? Insbesondere wenn man doch nicht kauft?
- Welche Heizung kommt als Ersatz für eine alte Ölheizung in Frage? Wenn ich es richtig sehe doch eigentlich nur Wärmepumpe (ab wann sinnvoll?) oder sonst Pelletheizung? Wärmepumpe nur in Kombination mit Fußbodenheizung (und somit zusätzlichen Kosten für neue Fußbeläge?)?

Hier vielleicht mal ein grobes Beispiel:
- Immobilie aus 1965 in Massivbauweise (verklinkert)
- Ölheizung aus 1991
- Energiekennwert 205 (G)
- Wohnfläche 180QM, 1,5 Geschosse
- Keller

- Sehe ich es richtig, dass ein verklinkerter Massivbau ggf. den Vorteil der günstigen "Einspritzdämmung" hat?
- Kann man hier realistisch mit Dämmung Fassade, Dach, Keller und Austausch der Fenster auf EH85 kommen?
- Wäre dies auch realistisch für <100k€ möglich?

Ich hoffe sehr, dass ihr ggf. ein paar gute Tipps und Daumenwerte für mich habt, die mir Orientierung beim Hauskauf geben.
Im Fall der Fälle würde ich dann natürlich immer noch einen Gutachter und Energieeffizienz-Experten VOR Kauf einschalten.
Aber das kann ich ja nicht bei jedem Haus tun, das ich besichtige :-D

Gruß!

Wir sanieren gerade ein Haus, das ursprünglich einen Energiebedarf von 241 hatte. Hier mal ein paar Preise:

- Fenster wie schon erwähnt ca 1250€ pro Stück (bei uns Holzfenster, Kunststoff geht sicher auch günstiger - und natürlich je nach Größe)
- Dach: Zwischen- und Aufsparrendämmung für U-Wert 0,14 ca 300€ /qm -> 45.000€ bei 150qm Dachfläche.
- Kellerdecke: habe ich noch keinen Wert für, aber ich denke wir werden für ~80qm <5000€ rauskommen.
- Fassade war bei uns schon gedämmt mit 8cm WDVS.

Wir kommen damit nicht auf ein KfW85-Haus, aber auf den GEG2020-Neubau-Standard (116kwh/m2).

Wenn du die Heizung machst, dann wird es aber deutlich teurer als 100.000€. Wir zahlen dafür etwa 60.000€ (inkl neuer Leitungen, Heizkörper und Wärmepumpe).