Kalkulation Immobilienkauf und Sanierung

[shibboleet]

Hallo,
wir versuchen auf diesem weg eine objektive zweitmeinung von aussenstehenden einzuholen

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? 32 und 35, unverheiratet
• Gibt es Kinder? 1 Kind
• Sind Kinder geplant? mind. 1 weiteres Kind in den nächsten 5 Jahren
• Was macht Ihr beruflich? Er: IT Branche, Sie: Labortechnikerin, beide unbefristet angestellt seit >10j
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 100% / 80%

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Er: Netto 2900 / Sie: 1900 Netto (variablie Boni, 13. Gehalt nicht eingerechnet)
• Wie viel Kindergeld gibt es? 250,-
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 135.000
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 100.000 in die Finanzierung, 25k für erste Renovierungen und Einzug, 10k als Reserve / Notgroschen

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete: 580
• aktuelle Warmmiete: 760
• Strom: 130
• Gas, Wasser, etc: in Warmmiete enthalten
• Telefon, Internet, Mobilfunk: 65,-

Mobilitätskosten:
Durch 2 Autos enstehen jährliche fixkosten von 1200€ zzgl. zirka 2000€ benzin (=265 € / Monat für Mobilität)

Lebenshaltungskosten:
Wir führen ein seit 2 Jahren Haushaltsbuch und haben durchschnittliche Ausgaben für Lebensmittel, Haushalt, Freizeit und alles was so anfällt zwischen 1400 und 1700€ je Monat

Versicherungskosten inkl. Altersvorsorge
285 € / Monat

Sparleistungen
1350 € / Monat

Sonstige Ausgaben:
keine

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 1000qm
• Welche Maße hat es? 17x60m
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 290€/qm
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Baujahr 1905
• Garagen? Vorhanden + Nebengebäude, Schuppen, Scheune
• Wie groß ist das Haus? ca 170qm auf 2 Etagen (+Dachgeschoss ausbauen wäre möglich)
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? kann ich nicht sagen, der hintere Teil kann noch als Bauplatz genutzt werden, soll aber ein Garten bleiben

sonstige Kosten:
Renovierungsstau! die letzte Modernisierung liegt 20 Jahre zurück, die Gasheizung, beide Bäder und Fenster sind aus dieser Zeit und soweit noch in Ordnung
Elektrik muss komplett neu. Das Dach hält dicht aber hat keinerlei Isolierung, das wollen wir in den nächsten 3-5 Jahren erneuern lassen (inkl. solar), dann ggf. die Heizung. Es würden wohl auch irgendwann noch kosten anfallen um den Keller instand zu halten. Ansonsten: Küche rein, frische Tapete an die Wand und einziehen. Alles andere machen wir nach und nach.

Kostenzusammenstellung

Kaufpreis 300.000 €
Notar/ Grundbuch 5.900 €
Grunderwerbsteuer 17.700 €
Maklergebühren 0 € (yeah)
Eigenkapital 100.000 €
Darlehensbetrag 218.600 €
Zinssatz 3,6 %
Monatliche Rate 1.200 €
Tilgung 2,97 %

Kosten für den Einzug:
Elektrik: 10k für das notewendigste (mit viel eigenleistung), weitere maßnahmen über die nächsten jahre
Küche: 10k
Tapten, Farbe, Sonstiges: 5k

Aus den obigen Zahlen ergibt sich nach Abzug der Tilgung und allen laufenden Kosten ein monatlicher Überschuss von mindestens 1200€ welchen wir sparen für die Erneuerung vom Dach und allen weiteren Kosten die Anfallen. Das werden eine ganze Menge sein, denn an dem Haus wurde in den letzten Jahrzehnten immer nur das Minimum gemacht / instandgehalten. Kabel und Rohre verlaufen da teils recht 'abenteuerlich' Da wir nicht sofort alle Zimmer benötigen werden einige Räume wohl erst nach und nach renoviert.


Den Kauf können wir sicherlich stemmen, alles weitere an renovierungen und reparaturen wird unsere aufgabe für die nächsten jahre wenn nicht jahrzehnte sein.

 

[xMisterDx]

Äußerst, wirklich äußerst sportlich.
20 Jahre alte Heizung... die kann noch 20 Jahre laufen oder in 2 Tagen kaputtgehen.
Da habt ihr aber keine Reserven für oder?

Elektrik komplett neu, inkl. Demontage für 10k. Kennt ihr einen Elektromeister, der euch das für den Preis macht?

Küche 10k... allein neue Geräte kosten schon 3.000, wenn man Standard nimmt. Machbar, aber das wird dann nix Tolles.

5k für den Rest. Böden bleiben die alten?
Dann kann das klappen.

Ach so... für 265 EUR/Monat fahrt ihr keine 2 Autos. Und wenn, dann ohne Rücklage für 2 neue zu bilden.

Bedenke auch, dass beim Eigenheim grundsätzlich alles teurer wird, weil es nicht mehr geteilt wird.
Versicherungen, Müll, Heizen. In der Regel vergrößert man sich auch im Gegensatz zur Mietwohnung, usw.

Und mit 2 Kindern + Haus + viel Eigenleistung wird es auch nicht mehr 100%/80% im Job sein. Eher 100%/50%.

Vielleicht gleich mehr aufnehmen und das, was gemacht werden sollte, sofort machen?

 

[shibboleet]

Dass die Heizung möglicherweise kaputt geht und ersetzt werden muss ist berücksichtigt. Reserven dafür sind vorhanden. idealerweise hält sie so mindestens lange bis die Dachsanierung abgeschlossen ist.

Schwiegervater ist Elektriker und seit kurzem in Ruhestand, der würde uns massiv unter die Arme greifen.

Dass eine Küche für 10k nicht Premium sein wird ist uns bewusst. Brauchen wir auch nicht unbedingt. Die derzeitige Küche in unserer Mietwohnung hat vor 6 Jahren zirka 3k gekostet und wir vermissen daran eigentlich nichts.


Fliesenböden werden bleiben (ist jetzt nicht unsere traum-farbe, aber wir können damit leben und sie sind noch zu gut um sie direkt raus zu reissen), in allen anderen Räumen ist Teppich, darunter Holzdielen. Der Plan ist diese Dielen abzuschleifen und wieder aufzubereiten sofern möglich (können wir in eigenleistung, haben wir schon mal gemacht). In den Räumen wo das nicht möglich ist weil der Holzboden evtl stark beschädigt ist, legen wir halt wieder neuen Teppich drüber.

Rücklagen für Neuanschaffung der Autos oder falls größere Reparaturen anstehen sind vorhanden. selbst dann wenn zeitgleich die o.g. Heizung ebenfalls dran wäre. Wenn dann im gleichen monat noch was passiert wird die finanzielle situation ungemütlich, ... dann müssten wir in der familie nach geld fragen oder gelder verflüssigen die eigentlich für andere dinge gedacht sind.
Zur not ginge es auch eine zeitlang mit nur einem Auto (bei hohem organisationsaufwand).


Direkt mehr aufzunehmen hatten wir auch schon gedacht. Allerdings wollen wir unsere schulden so gering wie möglich halten. stattdessen: sparen, dann ein projekt angehen, wenn das abgeschlossen ist weiter sparen und währenddessen das nächste planen.

 

[Osnabruecker]

Habt ihr einen Gutachter dabei gehabt? Das Haus ist bereits 120 Jahre alt und ihr plant noch viele Jahrzehnte mehr dort zu verbringen. Das geht an die Substanz (des Hauses).

Wenn ich 300k Kaufpreis lese + die absehbaren Sanierungen wäre ich immer bei einem jungen gebrauchten oder einem Neubau. Der hat in 30 Jahrennoch einen Restwert, sodass sich meist die höhere Anfangsinvestition lohnt. Mit dem Eigenkapital und krisensicheren Jobs sehe ich keine größeren Finanzierungsprobleme.

 

[xMisterDx]

Aber eure Kalkulation stimmt ja nicht, wenn ihr für 2 Autos 265 EUR/Monat ansetzt.
Das wäre selbst für 2 Firmenwagen nach 1% Regelung zu wenig.
Das heißt die Sparrate ist zwar so hoch wie sie ist, aber ein Teil davon geht für neue Fahrzeuge drauf, das fehlt beim Dach, usw.

Und es wird immer teurer als man kalkuliert.. immer ;)

 

[Tobi_83]

Wart ihr da mal mit nem Gutachter drin?
Kaufpreis 300.000€ bei Grundstück von 1000 qm und Bodenrichtwert von 290€ bedeutet ja, dass das Haus quasi "nichts" wert ist und der Verkäufer da eher die Option "Radlader" sieht. Seid ihr sicher, dass man da mit Elektrik in EIgenleistung und neuer Küche erstmal fertig ist?