Kalkulation Immobilienkauf und Sanierung

[KarstenausNRW]

Für mich muss man Euer Posting in zwei Teile zerlegen.

1. Das Finanzielle
Die Finanzierung ist grundsolide und total entspannt. Sogar eine recht hohe Tilgung (das sind immerhin über 500€ Sparleistung jeden Monat) ist verarbeitet. Ihr tauscht also annähern Eure Kaltmiete gegen die Zinskosten und bisherige Sparleistung gegen Tilgung.
Passt alles.

2. Das Objekt
Was mir direkt auffällt ist er Kaufpreis, der annähernd dem Bodenwert entspricht. Ihr kauft also ein gärtnerisch angelegtes Grundstück für den Kaufpreis. Komplett kostenlos gibt es "eine Bruchbude" dazu. Denn der Hauswert ist im Kaufpreis praktisch mit 0€ angegeben.
Da läuten bei mir alle Alarmglocken, denn i.d.R. macht das niemand, um einen Käufer glücklich zu machen. Man macht das, weil das Gebäude einfach keinen Wert mehr hat und durch ist. Die Gefahr, dass Ihr überall Probleme findet, ist wahnsinnig hoch.
Ich würde vor Kauf eine Woche mit einem Gutachter/Bausachverständigen das Haus auf links drehen und erst dann entscheiden. Wenn Du mit Kind erst einmal drin wohnst, sanierst Du nicht mehr richtig, da Du nicht monatelang in einer Baustelle leben möchtest oder ins Hotel gehst.
Bei fast 5.000€ netto (!!!) sollte mehr als 1.200€ Rate (auch gerne mit zunächst niedrigerer Tilgung) drin sein, um Sanierungskosten direkt mit zu finanzieren.

 

[shibboleet]

Wir sind 2 Stunden mit einem Architekten durch das Haus gegangen, der hat sich alles angeschaut.

Angesprochen wurde der Keller. Die Stahlträger der Decke sind noch von Baujahr 1900 und nicht mehr im besten Zustand. Zitat des Architekten: "Wird sicherlich noch 10 Jahre halten, aber keine 30 wenn man nichts dran macht."
Ich habe den Architekten konkret gefragt ob das aus seiner Sicht ein K.O.-Kriterium ist. Er sagte: Nein, kann man machen, man kann trotzdem drin wohnen und das sei auch kein Grund das ganze Haus abzureissen.

Wir würden die 4 Zimmer im Obergeschoss bewohnen und das EG erstmal so lassen.

Dach, Fenster, Fassade, alles nicht mehr neuwertig, aber so dass man einziehen kann.

Unsere Alarmglocken gingen auch an, u.a. deswegen versuchen wir uns bestmöglich zu informieren. Wir haben 1 Monat Zeit um uns zu entscheiden bevor ein Makler mit dem verkauf beauftragt würde.

Das Haus hat unsere absolute Traum-Lage. Unser komplettes Umfeld ist in der Nähe. Das Grundstück ist toll und hat alles was wir uns Wünschen.


Die 1200€ Rate haben wir bewusst niedrig gewählt. Somit bestünde noch "Luft" falls das gesparte Geld nicht reicht und zusätzliche Schulden aufgenommen werden müssen. Da könnte der Zinssatz mit Förderungen für die (energetischen) Erneuerungen für Dach/Heizung/Fassade auch ggf. besser sein.

Ich tue mir schwer mit dem Gedanken Tilgung und Miete über einen längeren Zeitraum gleichzeitig zu bezahlen, ich will nicht länger als höchstens 3-6 Monate diese finanzielle doppelbelastung.

 

[In der Ruine]

Null wenn ein Haus einen Buchwert von 0€ hat, muss es kein Schrott sein.

 

[KarstenausNRW]

wenn ein Haus einen Buchwert von 0€ hat, muss es kein Schrott sein.

Nein, muss es nicht. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass Du ganz viel dran machen musst (nicht willst), ist schon sehr hoch. Warum wird es so günstig verkauft? Nicht, um anderen etwas Gutes zukommen zu lassen, sondern weil ganz viel dran zu machen ist.

Wir sind 2 Stunden mit einem Architekten durch das Haus gegangen, der hat sich alles angeschaut.

Gut gemeinter Rat: Geht nicht zwei Stunden mit einem Architekten durch, sondern sechs Stunden mit einem richtigen Bausachverständigen. Kostet ein paar Euro, ist aber gut angelegtes Geld.
Wenn ich schon "Stahlträger" der Kellerdecke ist fast hin lese, läuft es mir kalt den Rücken runter. Weißt Du, was das für ein Aufwand wird, den zu tauschen? Nicht nur der Aufwand, ggf. die komplette Kellerdecke und somit auch der EG Fußboden zu erneuern, sondern auch die finanzielle Belastung dafür.

Ich tue mir schwer mit dem Gedanken Tilgung und Miete über einen längeren Zeitraum gleichzeitig zu bezahlen, ich will nicht länger als höchstens 3-6 Monate diese finanzielle doppelbelastung.

Tilgung zahlst Du erst mit Vollauszahlung des Darlehens. Bei mit finanzierten Sanierungsleistungen also erst nach Einzug. Bis dahin nur Zinsen/Bereitstellungszinsen.
Profis finanzieren übrigens die Finanzierungskosten während der Bauphase mit. Das kannst Du auch als Privatmann und schon sind die Probleme weg (wobei ich bei den Beträgen, die im Raum stehen, keine echten Probleme sehe - dafür verdient Ihr genug).

 

[xMisterDx]

Eine Nachfinanzierung ist immer teurer als der Hauptkredit.
Keller von 1900... welchen Gasverbrauch habt ihr eigentlich zu erwarten? Gas wird schrittweise teurer. Bei 8.000 kwh Verbrauch fällt das wenig ins Gewicht, bei 35.000 kWh haut es richtig rein.

Stahlträger müssen also getauscht werden? Was kostet das?

Und 5.000 Netto sind nicht so viel wie man denken mag. Das Geld rinnt einem, gerade mit Kindern schnell durch die Finger, bei den Lebensmittelpreisen ohnehin.
Für eure Autos könnte ihr mal getrost 700 EUR/Monat rechnen, all inkl.

Und dass man einzieht und wirklich nix macht, nur das Nötigste... das dachte ich auch. Da kommen noch tausende EUR an Kleinkram, den man nicht bedacht hat.

 

[Tolentino]

Ich habe ein bisschen mehr als 5k Netto und seit dem Bau kann ich gerade kaum was mehr zurücklegen, im Gegenteil, ich musste richtig an die Reserven ran.
Gartenhaus, Terrassen(-überdachung) und Carport müssen jetzt ein bis drei Jahre warten und ich werde vsl. alles selbst bauen.
Das hat auch mit zur Zeit geringer Ausgabendisziplin zu tun, aber ja, 5k netto sind beim Hausbau nichts.