Kostenfrage Umwandlung von 70qm Rohbau in Wohnung

[Dendroaspis]

Grüße euch,

und zwar geht es um folgendes. Mein Schwiegervater bekam vor einiger Zeit eine recht niederschmetternde Diagnose und naja, weiss dass seine Zeit nun stark begrenzt ist. Er äußerte daher den Wunsch seine letzten verbleibenden Jahre bei uns zu verbringen.

Da ich noch Einen großen Lagerraum bzw. eine geräumige Doppelgarage zur Verfügung habe, die derzeit als Abstellkammer genutzt wird, kamen wir recht schnell auf die Idee, diese zu einer Wohnung ausbauen zu lassen.

Nun sind wir beim Thema bauen sehr unbeleckt und handwerklich auch nicht wirklich in der Lager viel selbst zu machen.

Daher stellt sich für uns die Frage nach den etwaig aufkommenden Kosten. Natürlich weiss ich, dass hier niemand eine konkrete Einschätzung geben kann, ohne die Umstände persönlich zu kennen, doch es geht um einen groben Richtwert. Müssen wir mit 25k, 50k oder gar 100k kalkulieren.

Es geht um folgendes. 70qm Lager/Garage in eine Wohnung umbauen. Bis auf ein paar Stromleitungen für Licht und elektrische Garagentore bzw. Steckdosen, befindet sich das ganze im Rohbau. Also nackert 28cm Stahlbeton, unverkleidet.

Heizungsraum und Waschküche befinden sich direkt angrenzend, sodass hier jeweils nur eine Wand durchbrochen werden müsste, um die entsprechenden Leitungen zu legen.

Es müssten also 3 Fenster in den Beton geschnitten werden, die Garagentoröffnungen zugemauert, ca. 10 Meter Trockenbauwand eingezogen werden, Leitungen für Bad und Küche gelegt, sowie Strom verlegt werden. Ausserdem natürlich alles vernünftig gedämmt und verputzt. Der die Bodenfliesen müssten entfernt , der Boden abgeschliffen und ausgeglichen werden, dann eine Trittschalldämmung und Vinylboden verlegt werden.

Jetzt wo ich das schreibe fällt mir erstmal auf, was da auf uns zukäme.

Wir möchten das ganze natürlich von einer entsprechenden Fachfirma machen lassen.

Hättet ihr eine Einschätzung, was das ganze (ganz) ungefähr kosten könnte, also Material und Arbeitszeit?

Ich bedanke mich im Voraus für eure Hilfe. Wir sind uns derzeit nicht sicher, ob das Projekt preislich überhaupt stemmbar ist.

Mit den besten Grüßen,

Peter

P.S.: Euch allen ein frohes, neues Jahr !

 

[Allthewayup]

Zu allererst muss baurechtlich geprüft werden ob das Vorhaben überhaupt zulässig ist. Ihr macht aus einem Nebengebäude ohne Abstandsflächenrelevanz (zumindest in BY so) ein Wohngebäude. Hierfür gelten ganz andere Spielregeln. Ich würde angesichts der notwendigen Anpassungen am bestehenden Baukörper (Fenster ausschneiden, etc.) und erhöhen der Heizleistung & Co. jetzt mal von nicht signifikant niedrigeren Kosten ausgehen als für die Neuerrichtung von eben diesen 70qm Wohnfläche anfallen würden. Vielleicht um die Erdarbeits- und ein paar anderen kosten reduziert, jedoch immer noch so um die 2.000-2.500€/qm. Ihr braucht ja im Prinzip den kompletten Innenausbau, Rohinstallationen, Putz innen/außen, Bodenbeläge, Ausstattung, usw. samt neuer Statik versteht sich wegen den Fensterausschnitten. Ein guter Freund hat ein Zimmer ebenerdig angebaut (13qm) für das dritte Kind. In Planung waren 22.000€. Gekostet hat es ihn 33.000€ am Ende. Seine Worte am Ende waren: „das wenn ich vorher so genau gewusst hätte, hätte ich die Finger davon gelassen.“ Er hat das meiste in Eigenregie gemacht, da Angebote von 47-58.000€ reichten. Solche „Kleinbaustellen“ sind i.d.R. auf den qm runtergebrochen etwas teurer da gewisse Kosten genauso anfallen wie bei 170qm Baustellen.

 

[hanse987]

Unabhängig von den Kosten, darf die Garage überhaupt zu Wohnraum umgewandelt werden?

 

[Dendroaspis]

Hallo,

vielen Dank für eure Antworten.

Es handelt sich in dem Sinne nicht um ein Nebengebäude, sondern das Untergeschoss unseres Hauses. Damals wurde ein massiver Keller errichtet und dann ein Fertighaus darauf gesetzt. Es steht also nichts über, oder ähnliches sondern ist im Endeffekt unser überirdischer Keller. Bis zu Corona wurde die Doppelgarage als Lagerfläche für meine Firma genutzt.

Also bei 2.000-2.500€/qm müssen wir das Vorhaben wohl ad acta legen.

Beste Grüße ,

Peter

 

[ypg]

Jetzt wo ich das schreibe fällt mir erstmal auf, was da auf uns zukäme.

Ja, beim Schreiben wird dann alles erschreckend rund ;)

Es steht also nichts über, oder ähnliches sondern ist im Endeffekt unser überirdischer Keller.

Wenigstens handelt es sich nicht um eine Randbebauung, wo das Projekt hinfällig wäre.

Wie verhält es sich denn mit den Voraussetzungenn von Aufenthaltsräumen? Hält die Garage dem Stand? Belichtung, Belüftung, Höhe des Raumes (steht in der Landesbauordnung Deines Bundeslandes).
Ggf ist ein nettes Mobilheim im Garten etwas günstiger und netter zu bewohnen?! Das wäre zumindest barrierearm.

 

[hanghaus2023]

Du kommst um eine Anfrage an eine Baufirma kaum rum. Aber so mit 50 k würde ich schon rechnen.