Grundstückskauf mit Altbestand; zukünftig Neubau geplant

[Schnubbihh]

Hallo liebe Community,

wir werden in Kürze ein Grundstück mit einem leerstehenden Haus (ca. 50/60er Jahre) kaufen und planen mittelfristig einen Neubau.
Nun muss das Grundstück für die weitere Ansparung von Eigenkapital und aufgrund der beruflichen Situation meiner Frau (derzeit Elternzeit, für Kredit wird Festanstellung benötigt) für ca. 2-5 Jahre liegen bleiben.
Dazu habe ich nun einige Fragen und würde mich über eure Erfahrungen und Tipps freuen.

(1) Haus sofort abreißen oder leer stehenlassen: Was sind die Risiken und Pflichten, wenn ich das Haus sofort abreiße bzw. stehenlasse? Welche Faktoren sollte ich dabei berücksichtigen? Wie würdet Ihr vorgehen?
(2) Unter welche Voraussetzungen könnte man bei einem solchen alten Haus nochmal über eine Vermietung nachdenken? (mit überschaubarer Renovierung) Mein logischer Menschenverstand sagt mir, dass ich damit mehr Stress habe, als Vorteile: Sanierungspflicht, Energieausweis, neue Heizung, Kündigung bei Neubau etc.
(3) Wenn ich das Haus sofort abreiße, wie gehe ich mit dem Keller um? Wir wollen ohne Keller bauen. Würde man die Grube mit F1-Sand zuschütten und verdichten? (Neubau ist auch deutlich größer als Bestandsbau)
(4) Könnte es nach einem Abriss Sinn machen direkt einen dauerhaften Bauwasseranschluss einzurichten? Hintergrund: Wenn die Wasserleitung >1Jahr brach liegt, wird diese in unserem Bezirk zurück gebaut und ich müsste beim Neubau wieder >10k€ für die Straßenanbohrung zahlen.
(5) Verwandt mit (4): Ist es möglich einen längerfristigen Baustrom-Anschluss herzustellen? Dieser wäre nötig, um den Bauwasseranschluss im Winter zu beheizen und bei Bedarf Strom auf dem Grundstück zu haben. Bei der klassischen Miete der Baustromkästen mit monatlicher Prüfung würden die Kosten wohl explodieren. Gibt es hier Alternativen?
(6) Kosteneinsparungen beim Hausbau realisieren durch lange Planungshorizont? Welche Möglichkeiten habe ich, um durch einen langen Planungshorizont Kosteneinsparungen beim Neubau zu realisieren? Gibt es hier irgendwelche Tipps wie ich diese ungünstige Situation für mich irgendwie sinnvoll nutzen kann?
(7) Unbebautes Grundstück irgendwie sinnvoll nutzen / monetarisieren? Gibt es Möglichkeiten, das unbebaute Grundstück in der Zwischenzeit sinnvoll zu nutzen oder sogar zu monetarisieren? Im Falle von verfügbarem Baustrom/Bauwasser könnte man über eine Nutzung und ggf. sogar Verpachtung des Gartens nachdenken?

Ich danke euch im Voraus für eure Hilfe und Tipps!

 

[nordanney]

(1) Haus sofort abreißen oder leer stehenlassen: Was sind die Risiken und Pflichten, wenn ich das Haus sofort abreiße bzw. stehenlasse? Welche Faktoren sollte ich dabei berücksichtigen? Wie würdet Ihr vorgehen?

Da kann man ganze Romane drüber schreiben.
Berücksichtigen: Versicherungen, Grundsteuer (abreißen und die nächsten fünf Jahre nur Grundsteuer für unbebautes Grundstück prüfen), möglicher Vandalismus

(2) Unter welche Voraussetzungen könnte man bei einem solchen alten Haus nochmal über eine Vermietung nachdenken? (mit überschaubarer Renovierung) Mein logischer Menschenverstand sagt mir, dass ich damit mehr Stress habe, als Vorteile: Sanierungspflicht, Energieausweis, neue Heizung, Kündigung bei Neubau etc.

Kommt drauf an, was zu machen wäre. Sanierungspflicht ist relativ - lies Dich mal ein, was gemacht werden MUSS. Und dann denk dran, dass Du - falls etwas gemacht werden muss - zwei Jahre Zeit hast.
Ach ja, es kommt niemand und kontrolliert Dich. Nicht, dass ich anstiften möchte, einfach gar nichts zu machen, aber das ist Normalität.
Energieausweis? So what. Kein Kläger, kein Richter. Davon abgesehen ist die Erstellung online in etwa 5-10 Minuten für ganz kleines Geld möglich. Aussagekraft? Keine, wie bei so vielen Energieausweisen.
Kündigung bei Neubau? Nö. Mach einfach einen befristeten Mietvertrag für erst einmal zwei Jahre. Dann ist das Thema in zwei Jahren erledigt und Du vermietest ggf. neu.

(3) Wenn ich das Haus sofort abreiße, wie gehe ich mit dem Keller um? Wir wollen ohne Keller bauen. Würde man die Grube mit F1-Sand zuschütten und verdichten? (Neubau ist auch deutlich größer als Bestandsbau)

Das weißt Du, wenn Du die Planung des Neubaus kennst.

(4) Könnte es nach einem Abriss Sinn machen direkt einen dauerhaften Bauwasseranschluss einzurichten? Hintergrund: Wenn die Wasserleitung >1Jahr brach liegt, wird diese in unserem Bezirk zurück gebaut und ich müsste beim Neubau wieder >10k€ für die Straßenanbohrung zahlen.

Kommt auf die Kosten des Bauwasseranschlusses an. Davon abgesehen muss doch für Euren Neubau eh neu Wasser gelegt werden oder habe ich Dein Projekt falsch im Hinterkopf? Wir haben z.B. für unseren Bau einen Brunnen schlagen lassen (600€), da wir diesen sowieso für den Garten haben wollten. Out of the box denken - vielleicht geht so etwas bei Euch auch?

(5) Verwandt mit (4): Ist es möglich einen längerfristigen Baustrom-Anschluss herzustellen? Dieser wäre nötig, um den Bauwasseranschluss im Winter zu beheizen und bei Bedarf Strom auf dem Grundstück zu haben. Bei der klassischen Miete der Baustromkästen mit monatlicher Prüfung würden die Kosten wohl explodieren. Gibt es hier Alternativen?

Baustromkasten bei kleinanzeigen selbst kaufen. Ob so lange der Baustrom möglich ist ohne Nutzung, musst Du erfragen.
Zu 4) und 5) hätte ich über mehrere Jahre aber Sorgen, dass Vandalismus ein Problem wird. Würde beide Anschlüsse NICHT für Jahre auf dem Grundstück ungenutzt liegen haben.

(6) Kosteneinsparungen beim Hausbau realisieren durch lange Planungshorizont? Welche Möglichkeiten habe ich, um durch einen langen Planungshorizont Kosteneinsparungen beim Neubau zu realisieren? Gibt es hier irgendwelche Tipps wie ich diese ungünstige Situation für mich irgendwie sinnvoll nutzen kann?

Wie wäre es mit Kostensteigerungen realisieren durch langen Planungshorizont? Du kannst über Jahre gar nicht so viel optimieren, als dass es die weiter steigenden Baukosten kompensieren wird. Sorry, lange warten wird teurer, nicht günstiger...

(7) Unbebautes Grundstück irgendwie sinnvoll nutzen / monetarisieren? Gibt es Möglichkeiten, das unbebaute Grundstück in der Zwischenzeit sinnvoll zu nutzen oder sogar zu monetarisieren? Im Falle von verfügbarem Baustrom/Bauwasser könnte man über eine Nutzung und ggf. sogar Verpachtung des Gartens nachdenken?

Nutzung zur Abstellung von Anhänger, Wohnwagen etc.
Das machen Bauern bei uns mit Ihren alten Scheunen und Stellplätzen auf den Höfen. Kostet Dich aber Versicherungen.
Und ansonsten mal Gedanken machen, wer ein Grundstück für eine gewisse Zeit brauchen könnte. Mit fällt nichts mehr dazu ein. Im Normalfall kostet ein bebautes (und nicht vermietetes) oder unbebautes Grundstück über die Zeit einfach nur Geld und wirft keinen Ertrag ab.

 

[Schnubbihh]

Besten Dank für die schnelle Antwort.
Über Vandalismus mache ich mir erstmal keine zu großen Gedanken, da die Lage in einer ruhigen Sackgasse mit keinerlei Durchgangs- bzw. Gelegenheitsverkehr ist.

Kommt auf die Kosten des Bauwasseranschlusses an. Davon abgesehen muss doch für Euren Neubau eh neu Wasser gelegt werden oder habe ich Dein Projekt falsch im Hinterkopf? Wir haben z.B. für unseren Bau einen Brunnen schlagen lassen (600€), da wir diesen sowieso für den Garten haben wollten. Out of the box denken - vielleicht geht so etwas bei Euch auch?

Baustromkasten bei kleinanzeigen selbst kaufen. Ob so lange der Baustrom möglich ist ohne Nutzung, musst Du erfragen.
Zu 4) und 5) hätte ich über mehrere Jahre aber Sorgen, dass Vandalismus ein Problem wird. Würde beide Anschlüsse NICHT für Jahre auf dem Grundstück ungenutzt liegen haben.

Nach allem was ich in Erfahrung bringen konnte, könnten wir den Bestandsanschluss vom Altbau (relativ neue Leitung) für Bauwasser und anschließend für den Neubau wiederverwenden. Wenn wir die Leitung allerdings brach liegen lassen würden, sind wir nach >12 Monaten gezwungen einen Neuanschluss von der Straße herzustellen... Entsprechend der Umweg über Bauwasser (ggf. für Gartenbewässerung) und dann nach einigen Jahren die Nutzung für den Neubau.

Wie wäre es mit Kostensteigerungen realisieren durch langen Planungshorizont? Du kannst über Jahre gar nicht so viel optimieren, als dass es die weiter steigenden Baukosten kompensieren wird. Sorry, lange warten wird teurer, nicht günstiger...

Ja, das Gefühl habe ich auch. Insbesondere, weil wir in 2-5 Jahren keinerlei Anspruch mehr auf Förderung haben werden. Allerdings ist mir das Gesamtprojekt derzeit zu risikobehaftet, um es direkt anzugehen. Unsere Kinderplanung ist jetzt abgeschlossen und in den nächsten Jahren gibt es erstmal wieder die Möglichkeit auf zumindest 1,5 Gehälter (statt 1) zurückzugreifen und schon mal einen Teil des Grundstücks zu tilgen.

 

[nordanney]

Über Vandalismus mache ich mir erstmal keine zu großen Gedanken, da die Lage in einer ruhigen Sackgasse mit keinerlei Durchgangs- bzw. Gelegenheitsverkehr ist.

Ideale Lage für Vandalismus. Wenn das Haus noch steht, lässt es sich als Jugendbande dort gut hausen.
Wobei tatsächlich leerstehende Häuser die absolute Normalität sind. Was meinst Du, was hier im Ruhrgebiet alte Buden leerstehen, die niemand haben will bzw. die unbewohnbar sind.

Ja, das Gefühl habe ich auch. Insbesondere, weil wir in 2-5 Jahren keinerlei Anspruch mehr auf Förderung haben werden.

Bin absolut sicher, dass Du auch in 2-5 Jahren noch gefördert wirst. Zumindest für sehr klimafreundlichen Neubau - in welcher Art und Weise auch immer.

 

[11ant]

Über Vandalismus mache ich mir erstmal keine zu großen Gedanken,

Doch, Du planst welchen (Abriss eines Bestandsgebäudes, von dem Du außer einem geschenkten Keller keine "Nachteile" berichtest).

Nun muss das Grundstück für die weitere Ansparung von Eigenkapital und aufgrund der beruflichen Situation meiner Frau (derzeit Elternzeit, für Kredit wird Festanstellung benötigt) für ca. 2-5 Jahre liegen bleiben.

Ansparung von Eigenkapital für Abriss und weitere Mehrkosten, trotz Elternzeit = Mehrbedarfsträger schon auf der Welt. An manchen Tagen frage ich mich mehrmals, wie viele Schüsse manche Menschen nicht hören können.

 

[Schnubbihh]

Doch, Du planst welchen (Abriss eines Bestandsgebäudes, von dem Du außer einem geschenkten Keller keine "Nachteile" berichtest).

Nur weil ich die Nachteile hier nicht erwähne, heißt es ja nicht, dass sie nicht vorhanden wären.
Das Haus ist alt, abgewohnt und ohne Substanz, im Keller kann ich nicht stehen von der Höhe, er ist feucht, das Haus hat eine Grundfläche von max. 60-70QM (wir sind zu fünft) usw. usf.; eine Sanierung kommt hier einfach nicht in Frage. Nicht ohne Grund frage ich mich, ob man das Haus noch irgendwie vermietet bekommt bzw. überhaupt vermieten darf.

Ansparung von Eigenkapital für Abriss und weitere Mehrkosten, trotz Elternzeit = Mehrbedarfsträger schon auf der Welt. An manchen Tagen frage ich mich mehrmals, wie viele Schüsse manche Menschen nicht hören können.

Die Situation kann wohl jeder für sich selbst am besten einschätzen. Wie viele Überschüsse wir (trotz Kindern) erwirtschaften, habe ich ziemlich genau im Blick. Dass die Situation etwas entspannter ist, sobald nochmal 2-3 Jahresboni geflossen sind und die Frau wieder ein planbares Einkommen hat, sollte klar sein. Mir ist aber auch bewusst, dass wir nichts gewonnen haben, sofern wir nochmal ähnliche Preissteigerungen wie in 2021/22 erleben sollten.