Hauskauf ohne Eigenkapital Erfahrungen?

[Mühlentraum]

Hallo,

wir sind ein Ehepaar aus NRW und spielen schon seit einiger Zeit mit dem Gedanken, uns in unserem aktuellen Wohnort ein Haus zu kaufen. Leider fielen unsere Überlegungen und der Berufseinstieg quasi mit den gestiegenen Zinsen zusammen. Und jetzt befinden wir uns in einem Dilemma, bei dem wir uns auf euren Input freuen.

Grob zusammen gefasst: kein nennenswertes Eigenkapital, Einkommen im recht guten Bereich (Frau in Teilzeit), 1 Kind, Doppelhaushälfte auf Erbpachtgrundstück für 470.000 €. Angebotene Kreditrate 2250 € und die Frage: wollen wir das wagen oder machen wir uns damit unglücklich?

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Ehepaar aus NRW (Raum Köln/Bonn)
• Wie alt seid Ihr? 31+32
• Gibt es Kinder? Ja, eins.
• Sind Kinder geplant? Keine weiteren geplant
• Was macht Ihr beruflich? Beamte auf Lebenszeit
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Er Vollzeit, sie knapp 60%

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? 5800€ netto, davon gehen noch 850€ PKV ab… ab Sommer 6200€
• Wie viel Kindergeld gibt es? 250€
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 10.000 für Notar und Grundbucheintrag + knapp 10.000€ für Bodenbeläge und Wände

Ausgabensituation:
Ausgaben, die bereits in anderen Positionen enthalten sind, können natürlich weg gelassen werden. Diese Liste ist nicht endlich und kann beliebig erweitert, aber auch zusammengefasst werden. Achtet bitte darauf, alle Kosten monatlich anzugeben, auch wenn diese nur jährlich anfallen!

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete: 950€
• aktuelle Warmmiete: 1200€
• Strom: 100€
• Telefon, Internet, Mobilfunk: 60€

Mobilitätskosten:

• Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!): 50€
• Versicherung Auto: 80€
• Tanken ca. 250€

Versicherungskosten:

• Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.): s.o. Ca. 850€
• Haftpflichtversicherung (auch Tiere): 75€ jährlich
• Risikolebensversicherung: 500€ jährlich
• Berufsunfähigkeitsversicherung: 145€ monatlich
• Unfallversicherung 55€ jährlich
• Hausratversicherung 70€ jährlich

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel
• Restaurantkosten
• Pflege/Drogerie
• Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten)
• Medikamente
• Kleidung
• Möbel
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld)
• Nachhilfe
• Schulmaterial und -Bücher
• Vereinsbeiträge/Fitnessstudio
• Babysitter
• Spielzeug
• Reinigung
• TV/Video/Audio/CDs/DVD
• Tickets (Fußball, Kino, Konzerte etc...)
• Spenden
• Sonstiges

Sparleistungen:

• Urlaub
• Haus
• Altersvorsorge
• Hobbys/Geschenke
• Sonstiges

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 6050€, ab Sommer 6450€
• fixe Ausgaben aktuell gesamt: ca: 3050€

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 308qm, Erbpacht!
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau Doppelhaushälfte
• Garagen? Nein
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 138 qm Wohnfläche, 28qm Nutzfläche

Bau- oder Kaufkosten:

• Kaufpreis: 470.000€
• Erbpacht: 170€ monatlich die ersten zehn Jahre, danach 340€
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler): 40.000

Notwendige Kreditangaben:
Folgendes Finanzierungsangebot liegt uns vor (35 Jahre Laufzeit, leider nur 10 Jahre Zinsbindung auf alle Darlehen)
- kfw 300 / 0,86% / 170.000€/ 480€
- kfw 124 / 3,78% / 100.000€ / 441€
- Annuitätendarlehen / 4,11% /224.00€ / 1327€

Das macht dann eine monatliche Gesamtrate von 2249 €, zuzüglich eben die Pacht.

Ich habe schon eine Vermutung, wohin die Ratschläge in diesem Forum deuten werden und freue mich auf euren Input.

Viele Grüße und vielen Dank!

 

[nordanney]

Ich habe schon eine Vermutung, wohin die Ratschläge in diesem Forum deuten werden und freue mich auf euren Input.

Sehr enges Höschen - mit Erbbacht 43% des Nettoeinkommens (nach PKV). Landläufige Meinung: Deutlich zu viel. Zusätzliches Risiko im Rahmen der Anschlussfinanzierung - wie sieht es dann mit 5-6% Zinsen aus?

Aber rechnerisch machbar (wir würden Euch allerdings nicht finanzieren, da die Finanzierung in Relation zur Objektsicherheit zu hoch ist - etwa 130% des Beleihungswertes), aber für die meisten Banken nicht darstellbar, da zu wenig Eigenkapital bzw. zu hohe Finanzierung.

 

[Odyssee77]

Ehrlich gesagt, ich wundere mich immer ein wenig über die Threads "können wir uns das leisten". Jeder im Forum hat ein anderes Bedürfnis, das Leben zu gestalten und folglich mehr oder weniger Geld für den Lebensunterhalt zu benötigen.
Nur Ihr allein könnt doch die Frage beantworten wie komfortabel es sich bei dem Einkommen mit den künftigen Ausgaben leben läßt.
Warum probiert Ihr es nicht einfach aus? Richte einen Dauerauftrag ein, monatlich 2.600 € ( 2.249 € Kreditrate plus 170 € Erbpacht plus 181 € Puffer für künftige Ausgaben für die zahlreichen Dinge um das Haus zu gestalten) auf ein Tagesgeldkonto zu überweisen und wenn dort in einem Jahr 31.200 € drauf sind weißt Du, ob Ihr Euch das leisten wollt.

Davon abgesehen habt Ihr schon etwas Eigenkapital aufgebaut...

 

[Odyssee77]

p.s.: o.k. die Kaltmiete dürft Ihr von der Sparrate abziehen, allerdings könnten höhere Nebenkosten mit einer eigenen Immobilie kommen.

 

[ypg]

Die Frage ist, ob es ein Bauträgerhaus ist, wo de Preis fix ist, weil die Baunebenkosten der Bauträger trägt.
Dann gilt es, die Grunderwerbsteuer auch noch tragen zu müssen.
Wenn für Mobiliät Versicherungskosten vorhanden, dann müsst Ihr auch Inspektion, Tüv und Neuerwer mit einberechnen.

Allerdings wäre es bei „unseren“ Banken ein Nogo, wenn man kein Eigenkapital in ein Haus auf Erbpacht hat. Wie haben selbst ein Erbpachtgrundstück und von denen wir wissen, war ein knappes Eigenkapital (unter 20%?) für die Banken ein Problem, zumindest bei der niedrigen Zinszeit.

 

[MachsSelbst]

2 Beamte Anfang 30 mit 5.800 EUR Netto. Beamte sind tatsächlich die einzige Berufsgruppe, bei der man gesichert von einem stetig steigenden Netto ausgehen darf und darüber hinaus eine absolut auskömmliche Pension feststeht.

Wo sollen denn die 5-6% Zinsen herkommen in 10, 15 Jahren? Wir haben aktuell 3% und das sorgt ja schon für die schwerste Rezession im Bausektor seit 20 Jahren.

Wenn ihr das nicht könnt, kann es keiner. Ihr dürft halt nicht durchdrehen und nach dem Motto "Man baut ja nur einmal" glauben ihr müsstet eine Villa hinstellen, die Dieter Bohlen in den Schatten stellt.

Man sollte an sowas nicht nach dem Motto rangehen:
Wenn es kein Mercedes wird, dann will ich gar kein Auto haben...