Umbau und Grundrissplanung - Bestandsgebäude Baujahr 86

[jaeppi9x]

Hallo Zusammen,
wir stehen gerade vor dem Kauf eines Einfamilienhauses in ruhiger familiären Wohnlage. Zudem steht natürlich die Sanierung und Umgestaltung als besondere Herausforderung an, um ein offenes familiären Wohnkonzept zu gestalten, welches vorübergehend für ca 5 Jahre eine Vermietung im OG oder Nutzung als Ferienwohnung zu lässt.

Am wichtigsten hierbei ist die Balance zwischen praktischer und moderner offener Gestaltung im EG als auch im OG, im EG ist diese bereits zum Teil durch den offenen Anbau gegeben. Dahingegen stellt uns das DG vor große Herausforderungen, die durch den Einbau von Gauben (wäre Dach anheben eine Option) gelöst werden soll, um auch hier Wohnraum zu gewinnen. Leider wurde zur Zeit Erbaus kein Kniestock gemauert und die Schrägen drücken stark auf die Räume.
Aktuell ist eine Fußbodenheizung im Anbau vorhanden, diese soll auf der gesamten Wohnfläche ergänzt werden außer in dem bereits 2015 sanierten Bad.

Der Keller soll funktional genutzt werden und es besteht zunächst kein Anpassungsbedarf, die hier verbaute Ölheizung aus 1986 soll zukünftig durch eine WLP ersetzt werden.

Wir freuen uns von euch Feedback und wertvolle Ideen zur Gestaltung zu erhalten, da wir Angst haben auch etwas wichtiges zu übersehen, was deutlich besser gegangen wäre.

Im Anhang:
- Grundrisse: Keller, EG, DG
- Bilder EG
- Bilder DG
- Nächst Beitrag Frontansicht und Rückansicht sowie Planung.

Viele Grüße

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Freistehendes Einfamilienhaus BJ 1986; Anbau Baujahr 2003.
Baujahr / Fertigstellung: ca. 1986
Erschließung: voll erschlossen
Unterkellerung: voll unterkellert
Zustand: Teilweise sanierungsbedürftig.
Bauart: Massivbau, 30cm KLB Dämmstein
Dachform: Satteldach; 18cm Zwischensparren; großer Dachüberstand
Dach: voll ausgebaut
Fenstertyp: 2-Fach Kunststoff/Isolierglas
Endenergiebedarf: ca 100,0 kWh/(m²a); 67.000 kWh in 5 Jahren gemäß Verbrauchsausweis
Energieausweisklasse: C
Heizung: Ölheizung, Kamin
Gesamtwohnfläche: ca. 177 m²
Grundstücksfläche: 630 m²

Bebauungsplan/Einschränkungen
Größe des Grundstücks: 630m²
Anzahl Stellplatz: Nach "Bedarf", derzeit 2 (Stellplatz und Garage)
Geschossigkeit: 1,5; Kniestock 0cm
Dachform: Satteldach, zw 20-40 Grad, derzeit 37 Grad.
Maximale Höhen/Begrenzungen
- Traufhöhe max 6m
weitere Vorgaben
- Gauben max 1,4m über Dach
- Gauben max 2/3 der Trauflänge

=> Nach Aussage der Eigentümerin warum zum Zeitpunkt des Baus nur 1,5 Geschosse erlaubt.
=> Architekt prüft derzeit Machbarkeit von Gauben über 2/3 und 1,4m hinaus
=> Angestrebt Befreiung von Bebauungsplan, analog zu Nachbar, dieser hat aufgestockt zu 2. Geschoss.

Anforderungen der Bauherren
Stilrichtung: Modern
Keller: Hauswirtschaftsraum, Stauraum, Wäsche, Hobbyraum
Anzahl der Personen: 2 Personen, 31&30; Kinder in ca 2j geplant
EG: Gemeinschaftsbereiche offen, hell und freundlich.
DG: Vermietung und später Eigennutzung, schlafen.
1x Büro für Homeoffice
offene Küche + Kochinsel
Anzahl Essplätze: 4-6
Kamin: Ja
Garage, Carport: 1x vorhanden
- Umgestaltung des Hauses zu 2 Wohneinheiten zwecks Vermietung für ca. 5 Jahre.

Hausentwurf
Planung: Umbau als Entwurfsplanung zusammen mit Architekt.
Was gefällt besonders: Großer Wohnbereich und Anbau.
Was gefällt nicht: Dachschrägen im OG; Größe des Flurs; Keine Doppelgarage.

Preisschätzung laut Architekt/Planer: Bisher kein Angebot.
Persönliches Preislimit für Umbau: ca 150t €.
favorisierte Heiztechnik: Zukünftig WLP

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten
-könnt Ihr verzichten: Dachboden
-könnt Ihr nicht verzichten: Viel Licht, Fußbodenheizung

 

[jaeppi9x]

#2
-Front+Rückansicht
-Entwurf Gauben front; Rückseite soll einseitig ebenso eine Gaube.
-Grundriss EG: Rechts inkl Abtrennung
- Grundriss DG: sieht im Flur sehr "geknuddelt" aus...

 

[nordanney]

Temporär im OG zur Vermietung und in 5 Jahren selbst nutzen schließt einen passenden Umbau aus, der Euch ab in 5 Jahren eine (vernünftige und praktische) alleinige Nutzung als Einfamilienhaus ermöglicht.

Einziehen, fünf Jahre wohnen und anschließend "richtig" umbauen.

 

[jaeppi9x]

Temporär im OG zur Vermietung und in 5 Jahren selbst nutzen schließt einen passenden Umbau aus

Könntest du weiter ausführen, was dich hieran stört? Siehst du in der Grundrissplanung grundlegende Veränderungen, wenn es sofort alleine Nutzen würde?


Vielleicht auch von uns ein paar Ergänzungen zur derzeitigen Situation:
Wir wohnen derzeit in meiner 95qm ETW, die monatlichen Kosten liegen bei 800e Darlehensraten. Daher wäre der Umzug recht flexibel planbar und die doppelte Belastung hält sich in Grenzen.
Kosten für die Immobilie liegen bei 510t €, bei ca 400€/qm Bodenrichtwert.

Zudem unsere Überlegungen bzgl der Vermietung:
-Die Miete für eine solche Wohnung liegt bei ca 600€ kalt, daher bei 5J ca 36t € Brutto-Mieteinnahmen und Nebenkosten Einsparungen.
-Die Abtrennung erfolgt in Eigenleistung über Trockenbau, so das ein Rückbau problemlos erfolgen kann.
-Uns ist bewusst, dass die Übergangsphase ein gewisser Kompromiss darstellt hinsichtlich des Wohnkomforts.

Ein Blick auf die Sanierungsmaßnahmen
a)die zwingend aus persönlichen Gründen erfolgen sollten:
- Einbau Fußbodenheizung + Bodenbeläge
- Neue Küche im offenen Wohnbereich
- Allgemeine Renovierungen: Innenwände, Türenaustauschen, etc

b) Daneben nice to have:
- Fenstertausch + Haustüre
- Ausbau Gauben oder andere Option
- Dachschrägendämmung
- WLP
- Kellerdeckendämmung

Teils kommt a) mit b) da sonst doppelt arbeit...


Über weitere Hinweise insbesondere, wie Ihr den Dachausbau oder allgemein den Grundriss planen würde wäre ich super dankbar, jede Idee ist super wertvoll als alternativer Blickwinkel.

 

[nordanney]

Zwei vollwertige Bäder oben und unten inklusive Wasserversorgung/Entwässerung.
Elektrik doppelt
Echt getrennte Eingangsbereiche
Küchen oben und unten mit Elektro und Wasser
Heizung für zwei Wohnungen planen (inklusive 2-fach Warmwasser)
Baugenehmigung für Zweifamilienhaus
Stellplätze für zwei Wohnungen
Usw.

Uns dann baust du in fünf Jahren alles wieder so um, dass es optisch und praktisch ein Einfamilienhaus ist?

So viel Miete kannst du gar nicht bekommen, um all das zu bezahlen.

Deshalb entweder dauerhaft vermieten oder direkt als richtiges Einfamilienhaus sanieren.

 

[jaeppi9x]

Uns dann baust du in fünf Jahren alles wieder so um, dass es optisch und praktisch ein Einfamilienhaus ist?
So viel Miete kannst du gar nicht bekommen, um all das zu bezahlen.

Sehe die Bedenken der Mehrkosten, aber sind es wirklich so viel mehr an Kosten?
Das meiste würde ich in Beiden Varianten wohl genau so ausführen wie du es beschrieben hast hinsichtlich der Trennung von Elektro&Wasser im EG+OG.
Wir planen später mit den Eltern+Kinderzimmer nach oben zu ziehen und würden uns hier ein schönes Bad mit Badewanne etc wünschen, ein vollwertiges Bad wäre für uns kein Luxus sondern eher Standard. Aktuell ohne Kind reicht uns ein Büro unten und ein kleines Elternschlafzimmer - sowas wie Ankleide sind kein Muss für uns.

Baugenehmigung+Stellplätze ist ein Thema mit Fragezeichen, stimme zu.
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Lassen wir mal die Sinnhaftigkeit bei Seite.

Wie würdet ihr denn da EG planen im Wohnbereich, insbesondere wo soll die Küche hin? Und würde ihr evlt auch die Wand zwischen Wohnen+Eltern entfernen, um einen größeren Bereich hier zu schaffen.
Das ganze sind ohne Wanddurchbruch 53qm und mit ca 70qm. Die Variante ohne Wanddurchbruch erscheint mir die Küchenplatzung schwierig, da eine große Kücheninsel von der Dame gewünscht wird. Das Graue an der Wand wäre der mittleren Kamin.
Lediglich die horizontale Wand ist tragend alles andere sind 11,5er Wände.