Bauprojekt - Konstrukt mit mehreren Parteien - Erfahrungen?

[deranfaenger]

Hallo in die Runde,

ich bin meinen Recherchen durch Zufall auf dieses Forum gestoßen und habe auch schon versucht, mich hier und da schlau zu machen, bin aber nun zu dem Entschluss gekommen, dass es vermutlich sinnvoll wäre, direkt ein eigenes Thema zu erstellen (entschuldigt, falls ich hier voreilig gehandelt haben sollte). Vorweg - ich bin absoluter Anfänger in diese Bereich, habe bisher keine eigenen Immobilien gekauft noch gebaut.

Wir suchen seit einiger Weile im Großraum Köln nach einem Haus und wie Ihr euch sicherlich vorstellen könnt, ist das alles andere als einfach. Lange Rede, kurzer Sinn - wir sind nun auf eine Immobilie bzw. viel mehr ein Projekt aufmerksam geworden, das wir auch schon seit ein paar Wochen auf Herz und Nieren (unter Anderem auch mit anwaltlicher Hilfe), nichtsdestotrotz würde ich aber gerne auch mal den Rat hier im Forum beanspruchen, insbesondere da es sich nach meinem Verständnis um ein etwas komplexeres Geschäft handelt (und der Projektentwickler hier auch schon im Forum vor ein paar Jahren erwähnt wurde - die Nutzer konnte ich aber leider nicht direkt kontaktieren).

1. Wir sollen ein Grundstück anteilig / hälftig erwerben. Auf dem Grundstück steht aktuell noch ein Haus, das abgerissen werden soll. Das Grundstück soll im Anschluss daran vermessen geteilt werden.
2. Der Projektentwickler leistet die Vorarbeit, d.h. besorgt die Kostenvoranschläge für die zu erledigenden Arbeiten, die Bauvoranfrage etc. und übergibt dann an
3. Das Bauunternehmen, das das Haus bauen soll (ein Doppelreihenhaus). (Ein Franchise-Nehmer eines Massivhaubauers)

Aktuell gibt es noch keinen zweiten Käufer für die andere Hälfte, das andere Reihenhaus und ich sehe da eine ganze Reihe von Stolpersteinen - vom Abriss zur Teilung zum eigentlichen Bau und bin mir immer noch nicht sicher, ob wir das Risiko eingehen sollen (auch mit Blick auf die Kosten, die möglicherweise den Rahmen sprengen könnten).

Hat irgendjemand Erfahrungen mit Projekten wie diesen? Gibt es irgendetwas, was man in jedem Fall beachten sollte bzw. kann ich noch irgendwelche Informationen nachreichen, damit man das Projekt besser einschätzen kann?

Vielen lieben Dank im Voraus!

 

[nordanney]

Ist am Ende ein recht normales Neubauvorhaben.

Die Frage ist: Was für Verträge werden genau geschlossen? Wer kauf, plant, baut usw. - auf jeweils welcher Grundlage?

 

[deranfaenger]

Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung.

Um es vielleicht etwas aufzudröseln:

- Der Kaufvertrag über das Grundstück soll von uns als Käufer unterzeichnet werden. Darin steht auch eine Verpflichtung zum Abriss, Vermessung, Teilung und Zusammenarbeit mit dem Projektentwickler. All das soll geschehen, ohne dass der zweite Käufer unterzeichnet hat (meines Erachtens sollte aber das der Fall sein, um dieses Fragezeichen im Vorfeld aus dem Weg geräumt zu haben
- Der Projektentwickler hat eigentlich "nur" die Vorplanung übernommen, d.h. konkret Einholung der Angebote, Bauvoranfrage - und am Ende natürlich das Zustandebringen des Deals
- Sobald das Grundstück dann getrennt ist, kommt der Bauunternehmer ins Spiel, der dann die Baugenehmigung beantragt und schließlich mit dem Bau beginnt.

Meine größten Sorgen:

- Was ist, wenn es keinen zweiten Käufer für das Grundstück gibt? Im Grunde genommen müssten wir dann den Abriss, die Vermessung und die Teilung selbst übernehmen, damit es voran geht.
- Was ist, wenn beim Bodengutachten irgendetwas rauskommt (ist hier ja auch öfters ein Thema), was, wenn wir wider Erwarten keine Baugenehmigung erhalten (trotz positiver Voranfrage)
- Was, wenn sich irgendwann ein Käufer findet, der aber (a) andere Vorstellungen vom Haus hat (und dort was ganz anders anbaut) oder (b) sich der Bau am Grundstück dadurch deutlich verzögert / man eine Großbaustelle neben an hat
- Und gegebenenfalls die Frage, welche unerwarteten Kostenblöcke beim Hausbau noch auf uns zukommen (es gibt zwar einen "Festpreis", am Ende wird es aber natürlich eine Reihe von Mehrkosten geben - unter Anderem auch, weil der Hausbauer von Erdbebenzone 0 ausgeht, Köln aber 2 ist und das nicht berücksichtigt).

Entschuldigt bitte die Vielzahl der Fragen - wenn das hier nicht angebracht sein sollte, hätte ich dafür natürlich Verständnis.

 

[hanse987]

Die Bauvoranfrage sollte aus meiner Sicht aber vor dem Erwerb des Grundstücks erfolgen.

 

[nordanney]

Hört sich nach einem gekoppelten Geschäft an. Musst du mit dem Hausbauunternehmen bauen? Kannst du selber noch planen?
Im Kaufvertrag fürs Grundstück lässt sich ja vereinbaren, dass du nur 50% der Kosten trägst.

Was ist, wenn beim Bodengutachten irgendetwas rauskommt

Wie immer, dann kommen zusätzliche Kosten. Kann bei jedem Grundstück passieren. Als

was, wenn wir wider Erwarten keine Baugenehmigung erhalten (trotz positiver Voranfrage)

Als Bedingung im Kaufvertrag formulieren. Ansonsten ist die Baugenehmigung aber auch nach positiven Vorbescheid einklagbar.

Was, wenn sich irgendwann ein Käufer findet, der aber (a) andere Vorstellungen vom Haus hat (und dort was ganz anders anbaut) oder (b) sich der Bau am Grundstück dadurch deutlich verzögert / man eine Großbaustelle neben an hat

Es lassen sich Dinge in den Kaufvertrag schreiben. Und wenn erst später gebaut wird? Dann ist es eben so.

Aber es gibt genug Fallstricke, weg unabgestimmt gebaut wird - Architektur, Keller ja/nein usw.
Ich mag solche Konstrukte gar nicht.

 

[ypg]

2. Der Projektentwickler leistet die Vorarbeit, d.h. besorgt die Kostenvoranschläge für die zu erledigenden Arbeiten, die Bauvoranfrage etc. und übergibt dann an
3. Das Bauunternehmen, das das Haus bauen soll (ein Doppelreihenhaus). (Ein Franchise-Nehmer eines Massivhaubauers)

Der Projektentwickler macht quasi das, was auch der Bauunternehmer als GU leisten könnte.
Ist der Projektentwickler ein Makler? Wer hat ihn beauftragt? Irgendwie ist der über, oder?