Grundstück cash kaufen, Bau über KfW/NRW.Bank

[bluniii]

Moin,

wir Ende 20 haben ein Neubaugebiet in unserer Nähe entdeckt. Es soll ein ganzes Quartier werden. Die Vermarktung sieht nur die Grundstücke vor und keine Bauträger. Es gibt die Vorgabe von EH40 mit Photovoltaik/Begrünung/Flachdach. Für uns wäre eine Doppelhaushälfte interessant auf ca. 256m² Grundstück. Die maximale Bebauung beträgt 0.4 Geschossflächenzahl. Es ist eine Garage vorgesehen. Das Grundstück kostet ~142k.

Die Erschließung der Baustraßen usw. ist noch nicht begonnen und soll voraussichtlich Q2/25 fertig sein bei Beginn Ende diesen Monats (ursprünglich Anfang 24 geplant). Auch dann ist erst die Fälligkeit für den Grundstückspreis. Wenn ich das richtig sehe, würde hier also nur eine Grunderwerbsteuer (6.5%) für das Grundstück und nicht den Bau anfallen, da dazwischen 6 Monate liegen und es zwei Verträge sind, korrekt? Baupflicht löst keine Grunderwerbsteuer für den Neubau aus, oder?

Wir dürfen maximal 2 Wohnungen in die Doppelhaushälfte setzen. Hier wäre die Idee so zu bauen, dass es eine kleine Diele nach der Eingangstür gibt und noch eine kleine Dusche und Kochnische, sodass wir zwei Einheiten haben, allerdings beide bewohnen. Damit könnten wir 2x den KfW Kredit von 150k nehmen (QNG). Wenn wir mit 450k rechnen, würde noch die Förderung der NRW.Bank möglich sein bis zu 50% dieser Summe. Damit wäre also der gesamte Kredit über Förderungen gedeckt. Voraussetzung dafür wäre das Grundstück cash zu bezahlen und als Eigenkapital einzusetzen, in der Hoffnung, dass es zu Q2/3 25 noch ein wenig besseren Zinssatz gibt. Die Baukosten sind noch ins blaue, da wir zusammen mit dem zukünftigen Doppelhaushälfte-Nachbarn entscheiden müssen wie es gebaut wird.

Aktuell beträgt das Eigenkapital 120T€ (Tagesgeld/Aktien). Wir müssten also bis zur Fälligkeit noch ca. 30k anschaffen - ggf. mit einem Autoverkauf. Dann wären wir aber auch so gut wie blank.

Wir verdienen aktuell 3.9k & 2.7k, also zusammen Netto ~6.6k. Keine Kinder geplant (dauerhaft).

Seht ihr das realistisch oder dumm auf die Förderung nächstes Jahr zu setzen? Grundsätzlich könnten wir aktuell die Rate von 2.5k bedienen vom Finanzberater genannt (er hat 2% Tilgung, nur 1x KfW gerechnet ohne NRW.Bank, Grundstück mitfinanziert 600k), aber das ist schon ein Brett, wenn man noch Nebenkosten etc. bedenkt. Wir haben aktuell keinerlei Kredite zu bedienen, nur 1200€ Warmmiete + Lebenskosten.

Gerne stelle ich noch weitere Informationen bereit, falls ich was in dem Gewusel vergessen habe.

 

[nordanney]

Wenn ich das richtig sehe, würde hier also nur eine Grunderwerbsteuer (6.5%) für das Grundstück und nicht den Bau anfallen, da dazwischen 6 Monate liegen und es zwei Verträge sind, korrekt? Baupflicht löst keine Grunderwerbsteuer für den Neubau aus, oder?

Korrekt. Liegt aber nicht an der Zeitschiene sondern ausschließlich daran, dass mit dem Grundstückskauf keine Kopplung an genau ein Bauunternehmen verbunden ist und Du stattdessen frei in Deiner Entscheidung bist.

Wir dürfen maximal 2 Wohnungen in die Doppelhaushälfte setzen. Hier wäre die Idee so zu bauen, dass es eine kleine Diele nach der Eingangstür gibt und noch eine kleine Dusche und Kochnische, sodass wir zwei Einheiten haben, allerdings beide bewohnen. Damit könnten wir 2x den KfW Kredit von 150k nehmen (QNG).

Zwei Einheiten sind ZWEI komplett voneinander getrennte Wohnungen. Zwei separate Eingänge. Zwei vollständige Bäder. Zwei Elektroinstallationen. Zwei Küchenvorbereitungen. Also ein Zweifamilienhaus. Und das Haus muss auch so genehmigt werden - als Zweifamilienhaus (oder nenne es Einfamilienhaus + Einliegerwohnung). Alles andere geht nicht. In der Regel kostet die zweite Wohnung mehr, als Du durch die Förderung bekommst. In den meisten Fällen unsinn, nur für Förderung. Sinnvoll, wenn z.B. tatsächlich ein Elternteil einzieht o.ä.

Wenn wir mit 450k rechnen,

... könnt Ihr wahrscheinlich 120qm Wohnfläche zzgl. Garage/Carport und Terrasse bauen und somit kein (sinnvolles) Zweifamilienhaus.

Seht ihr das realistisch oder dumm

Dumm ist nur die Planung!

Vergiss den Plan.

 

[bluniii]

Dumm ist nur die Planung

Danke schon mal für die Erläuterung, das mit der Elektroinstallation war uns nicht so klar. Ich hatte nur gelesen es muss min. 1 kleine Dusche vorhanden sein und 1 Kochnische (theoretisch), dazu dann eine Diele direkt hinter der Haustür, wo man dann eine Tür vor die Treppe setzt als geschlossenen Eingang und einen zur unteren Etage - dazu hatte ich auch Beispielgrundrisse gesehen, die genau das mit der Förderung ausnutzen.

Und wie sieht es grundsätzlich aus mit dem Plan All in Grundstück kaufen und Finanzierung von dem Bau einzeln später mit Eigenkapital nur Grundstück? Wenn man nun rechnet 450k wären das zumindest noch 150k KfW + 225k NRW.Bank (50%), also immerhin 375k durch Förderung.

 

[ypg]

Ich nehme mal den ersten Treffer bei Google:
„Eine Einliegerwohnung ist eine kleine, unabhängige Wohnung innerhalb eines größeren Wohngebäudes, die häufig als zusätzlicher Wohnraum für Familienmitglieder, Freunde oder als Vermietungsobjekt genutzt wird. Die Einliegerwohnung hat ihren eigenen Eingang, eigene Küche und Sanitäranlagen, außerdem weist sie mindestens 25 Quadratmetern auf.“ Quelle: Interhyp
Wichtig ist die Abgeschlossenheit. Elektro völlig autark wäre mir neu.
Aber egal, wie Ihr Euch dreht: ein Doppelhaus zeugt generell nicht von Grosszügigkeit. Vergleichbar mit einem Endreihenhaus lehnen viele, die schon in einer oder einem gelebt haben, die Hausform ab, weil vieles schmal und eng geplant ist.

256m² Grundstück. Die maximale Bebauung beträgt 0.4 Geschossflächenzahl. Es ist eine Garage vorgesehen.

Bei 0.4 Geschossflächenzahl dürft ihr ca. 102 qm auf Vollgeschossqualität verteilen. Wenn Ihr 2-geschossig bauen müsst, dann wären das so 51qm auf jeder Ebene, EG und OG. Und dann wollt Ihr dort noch einen fremden Mieter hinquetschen? Oder war es so gemeint, dass Ihr nur so tut, als wenn es eine Einliegerwohnung wäre und selbst bewohnt?
Zum einen: das nimmt Euch keiner ab. Zum anderen: Betrug. Eine Einliegerwohnung ist nun mal eine abgeschlosséne Wohneinheit, wunder Dich auch nicht, wenn man noch einen Stellplatz vorweisen muss.
Summasumarum gebe ich den Tipp, zu bauen, wenn es finanziell passt. Nicht zu bauen, wenn es nicht passt.

 

[bluniii]

Bei 0.4 Geschossflächenzahl dürft ihr ca. 102 qm auf Vollgeschossqualität verteilen. Wenn Ihr 2-geschossig bauen müsst, dann wären das so 51qm auf jeder Ebene, EG und OG

Würde ne Garage bzw. der Platz davor das nicht noch weiter verkleinern? Oder zählt die nicht dazu? 100qm wäre schon echt wenig - Wände usw würden die reale Fläche doch auch noch einmal verkleinern?
Das wäre dann am Ende absurd klein, wenn das zählen würde. Im Bebauungsplan steht noch folgendes neben einer Einzeichnung von 14m*9,5m:
Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 Baunutzungsverordnung
bezeichneten Anlagen sowie zusätzlich durch die Grundflächen von Terrassen und Terrassenüberdachungen in den nachstehenden Teilbereichen des Allgemeinen Wohngebietes wie folgt
überschritten werden:
- Im WA 1 (unsere Fläche) bis zu einem Wert von 0,5

dass Ihr nur so tut, als wenn es eine Einliegerwohnung wäre und selbst bewohn

Erst selbst bewohnt, mit der Option später Eltern dort wohnen zu lassen. Von Anfang an das vorzusehen wäre einfacher als Umzubauen (ohne Förderung).

 

[nordanney]

Ich hatte nur gelesen es muss min. 1 kleine Dusche vorhanden sein und 1 Kochnische (theoretisch),

Du vergisst dabei den Wohnraum...
Einliegerwohnung, nicht Einliegerdusche.
Es muss tatsächlich eine eigene bewohnbare Wohnung sein, die einen eigenen Eingang hat. Es darf also nicht sein, dass Du erst in Euren Flur gehst und von dort aus die zweite Wohnung zu erreichen ist. Sie muss unabhängig von Eurer Hauptwohnung zugänglich sein.

Bei 0.4 Geschossflächenzahl dürft ihr ca. 102 qm auf Vollgeschossqualität verteilen. Wenn Ihr 2-geschossig bauen müsst, dann wären das so 51qm auf jeder Ebene, EG und OG.

So weit hatte ich noch gar nicht gerechnet...

Elektro völlig autark wäre mir neu.

Eigener Kreis bzw. Zähler. Alles andere macht keinen Sinn