Neubau-Finanzierung - Verkauf altes Haus - Erfahrungen?

[fahri1902]

Hallo,

wir haben nun endlich das passende Grundstück gefunden und starten in 6 Wochen mit dem Bau.

Im Grunde genommen ist das Geld für das neue Haus vorhanden, der Makler schätzt den Erlös Bestandshaus auf mindestens 400TDE ein,
Neubaukosten sind komplett durchkalkuliert und Eigenkapital für die Differenz "Erlös Bestandsimmobilie und Kosten Neubau ist vorhanden. Am
Ende kann es also wieder ein bezahltes Haus sein. So weit, so gut.

Die Bestandsimmobilie geht jetzt in die Vermarktung, bisher habe ich angedacht die Zeit zwischen Erlös und Kosten Fertigstellung mit einer
Zwischenfinanzierung zu lösen, die Kosten dafür sind aber immens - mit allem drumherum Eintragung/Löschung Grundschuld, Disagio der Bank
und den Zinsen liegen wir bei 6 Monaten angenommener Dauer der Inanspruchnahme bei über 15.000 € für die 400.000 €. Für ein an und für
sich risikoloses Geschäft einer Bank ganz schön happig.

Nun überlege ich wie man das ggf. anders lösen kann. Beste Situation wäre natürlich (es gibt schon Vorbesichtigungstermine), es kommt jemand,
der unser Haus zeitnah haben will, bezahlt das sofort und wir bleiben bis zur Fertigstellung drin wohnen. Laut Makler ein immer öfter genutzter Weg.

Aber was, wenn nicht? Dann kann ich die Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen, aber das widerstrebt mir ob der Kosten ein wenig.

Wir haben auch einige Ansätze vielleicht 250.000 oder 300.000 langfristig über 10 Jahre als Annuitätendarlehen mit 10% Tilgung per anno
zu nutzen, wird unterm Strich auf den ersten Blick teurer, aber wenn ich die Opportunitätskosten berücksichtige auf den zweiten Blick eben
wieder nicht - vereinfacht gesagt, ich kann das Geld arbeiten lassen, was ich nicht in den Bau stecke und der Ertrag wird relativ sicher
zumindest auf selbem Level sein wie die Zinskosten einer 10 jährigen Finanzierung. Angeboten wird uns denke ich 3,15 % und Festgeld 5 Jahre liegt
schon drüber, 10 Jahre auf selber Höhe.

Gibt es ggf. dafür Tipps oder andere Anregungen ? Kann ja gut sein, das ich da noch bessere Wege noch gar nicht sehe?

Freue mich auf Erfahrungen und Feedback!

Liebe Grüße
Peter

 

[Schnubbihh]

Bitte bedenken, dass der Käufer auch erst frühstens mit der Eintragung der Auflassungserklärung im Grundbuch bezahlt. Das hat bei uns bspw. locker 8 Wochen nach dem Notartermin gedauert.

 

[nordanney]

Nun überlege ich wie man das ggf. anders lösen kann. Beste Situation wäre natürlich (es gibt schon Vorbesichtigungstermine), es kommt jemand,
der unser Haus zeitnah haben will, bezahlt das sofort und wir bleiben bis zur Fertigstellung drin wohnen. Laut Makler ein immer öfter genutzter Weg.

Schon selbst 2x so gemacht. Dafür bezahlst Du aber bis zur Fertigstellung eine Nutzungsentschädigung (als Mietersatz dafür, dass Du im Haus bleibst). Kostet dann auch fünfstellig. Vielleicht sogar teurer als die Zwischenfinanzierung.

Eintragung/Löschung Grundschuld, Disagio der Bank
und den Zinsen liegen wir bei 6 Monaten angenommener Dauer der Inanspruchnahme bei über 15.000 € für die 400.000 €.

Da kann die Bank aber nicht viel für. Und Disagio gibt es heute eigentlich gar nicht mehr.

Für ein an und für
sich risikoloses Geschäft einer Bank ganz schön happig.

Risikolos? Du willst T€ 400 Kredit bei einem Sicherheitenwert der Bank von T€ 216 (überschlägig gerechnet). Da steckt eine Menge Risiko drin (formal). Also viel Eigenkapital-Unterlegung, Risikokosten etc.

Aber was, wenn nicht...dann kann ich die Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen, aber das widerstrebt mir ob der Kosten ein wenig.

Mir würde es genauso widerstreben, die Kosten für die Nutzung des eigenen Hauses nach Verkauf zu bezahlen, die vielleicht sogar höher sind.

Wir haben auch einige Ansätze vielleicht 250.000 oder 300.000 langfristig über 10 Jahre als Annuitätendarlehen mit 10% Tilgung per anno
zu nutzen, wird unterm Strich auf den ersten Blick teurer, aber wenn ich die Opportunitätskosten berücksichtige auf den zweiten Blick eben
wieder nicht - vereinfacht gesagt, ich kann das Geld arbeiten lassen, was ich nicht in den Bau stecke und der Ertrag wird relativ sicher
zumindest auf selbem Level sein wie die Zinskosten einer 10 jährigen Finanzierung. Angeboten wird uns denke ich 3,15 % und Festgeld 5 Jahre liegt
schon drüber, 10 Jahre auf selber Höhe.

Wie sieht denn die Rendite NACH Steuern aus? Lohnt es sich dann noch immer? Inklusive Grundschuldeintragung und Notarkosten bitte vergleichen.

 

[Grundaus]

Geld sich auf die eigentlich abbezahlte Immobilie zu leihen ist ein typisches Zinsdifferenzgeschäft. War eigentlich ganz normal als die Zinsen bei 1% waren, jetzt muss halt deine Anlage deutlich mehr nach Steuern bringen. Wenn du solide aufgestellt bist und noch genügend Zeit hast kann man so etwas machen, aber nicht mit Staatsanleihen

 

[fahri1902]

Bitte bedenken, dass der Käufer auch erst frühstens mit der Eintragung der Auflassungserklärung im Grundbuch bezahlt. Das hat bei uns bspw. locker 8 Wochen nach dem Notartermin gedauert.

Ja das stimmt, das habe ich auf dem Schirm - das Eigenkapital reicht bis weit ins nächste Jahr hinein, kenne ja den Bauzeitenplan und weiss um die Kosten.

Schon selbst 2x so gemacht. Dafür bezahlst Du aber bis zur Fertigstellung eine Nutzungsentschädigung (als Mietersatz dafür, dass Du im Haus bleibst). Kostet dann auch fünfstellig. Vielleicht sogar teurer als die Zwischenfinanzierung.

Das stimmt, angedacht ist aber das ggf. so zu verhandeln, das man 6 Monate Zeit hat ab dem Verkauf und erst ab dann konkret eine Nutzungsentschädigung bspw. für weitere Monate zahlt, dafür dann ggf. beim Hauspreis etwas nachzulassen. So sollte sich das für beide Seiten rechnen, wir sind im Verkaufspreis höher ran gegangen als vom Makler empfohlen und haben trotzdem schon zwei Besichtigungen vorab ...die Immo ist Ende 99 bezogen worden und energetisch schon komplett durchsaniert, die Käufer sollten hier nicht das Problem darstellen. Ich kann mir vorstellen, das man das verhandeln kann. Der Makler auch. Ansonsten ergibt ein schneller Vorabverkauf keinen Sinn, in Anbetracht unserer Immobilie können da auch schnell mehrere Kaufinteressenten auftreten und ein Bieterverfahren entstehen. Laut Makler alles gehabt in den letzten Wochen, aber nur bei dieser Art von Immo, unsanierte Objekte liegen wie Blei in den Regalen durch die Banken, die ab Energieausweis E, F usw....ja schon Auflagen haben die Häuser nur zu finanzieren, wenn ein energetisches Sanierungskonzept mit vorliegt, wir haben C und hätten letztes Jahr noch B gehabt (war politisch nicht mehr gewollt).

Da kann die Bank aber nicht viel für. Und Disagio gibt es heute eigentlich gar nicht mehr.

Das erklär mal meiner Bank, die 1 % verlangt mit der Begründung, das sie ja auch "Spass" dran haben muss :D

Risikolos? Du willst T€ 400 Kredit bei einem Sicherheitenwert der Bank von T€ 216 (überschlägig gerechnet). Da steckt eine Menge Risiko drin (formal). Also viel Eigenkapital-Unterlegung, Risikokosten etc.

Formal hast du Recht, in der Realität nicht, Sicherheit können locker über die gesamte Summe gestellt werden und das weiss die Bank, Bestandsimmobilie, weitere Immobilien, ein großes Wohnmobil, 6 Monate alt, Listenpreis 350.000€ und ein Aktiendepot was weit über der angedachten Summe liegt. Ich habe ja angedacht mir die Zwischenfinanzierung selbst zu stellen, in dem ich Aktien veräussere, aber durch die hohe Steuerlast macht das wenig Spass, weil ich dann danach zusätzlich noch weniger Aktien zurück kaufen kann ist das im long run absolut keine gute Idee.

Wie sieht denn die Rendite NACH Steuern aus? Lohnt es sich dann noch immer? Inklusive Grundschuldeintragung und Notarkosten bitte vergleichen.

Da fällt das natürlich schon eher ins Gewicht, da bin ich bei dir. Schafft aber eben für das kommende Jahrzehnt auch Freiheit für weitere Annehmlichkeiten im
Leben, wir sind Anfang 50, fit und können aktuell noch alles bereisen, haben viele verrückte Ideen und vielleicht ist das in 10 Jahren schon anders. Im Alter sinkt der Kapitalbedarf ja doch enorm und ich habe auch nicht vor, der reichste Mann auf dem Friedhof zu werden.

Ist alles nichts von der "Stange" was ich hier anfrage, das ist mir klar.

 

[ypg]

Ist alles nichts von der "Stange" was ich hier anfrage, das ist mir klar.

Doch, dieses „Problem“ ist wahrlich gängig. .

es kommt jemand,
der unser Haus zeitnah haben will, bezahlt das sofort und wir bleiben bis zur Fertigstellung drin wohnen. Laut Makler ein immer öfter genutzter Weg.

Eben nicht selten, weil viele in dieser Situation sind.

wir sind im VK Preis höher ran gegangen als vom Makler empfohlen und haben trotzdem schon zwei Besichtigungen vorab

(Nur) 2. Das sagt ja nichts aus. Genauso auch können 20 vorbeigekommen sein, die aber alle danach kein Interesse mehr haben.

konkret eine Nutzungsentschädigung bspw. für weitere Monate zahlt, dafür dann ggf. beim Hauspreis etwas nachzulassen.

Das ist dann aber die besagte 5-stellige Summe, die man vom Verkaufspreis ablassen muss.

aber das widerstrebt mir ob der Kosten ein wenig.

Naja, umsonst gibt es nichts. Gerade auch, wenn man selbst etwas will, ist man in der Rolle, Zugeständnisse machen zu müssen.