Wie Finanzierung zusammensetzen für Kauf / Sanierung Altbau Doppelhaushälfte 115qm?

[peweks85]

Moin!

Wir suchen Input für die Finanzierung unseres geplanten Projekt.

Allgemeines:

• Wer seid ihr? Verheiratet M39/W35
• Gibt es Kinder? Nein. Kind hat vier Pfoten und Fell
• Unbefristet Angestellt
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Beide je 40 Std. / Woche

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Zusammen haben wir netto ab 2025 ~8.000 EUR / Monat
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? Zusammen ~50.000 EUR. Wieso so wenig? Siehe Text
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Zunächst Kaufnebenkosten i.H.v. ~20.000 EUR. Rest siehe Text.

Wohnkosten:

• aktuelles Darlehen ETW: 1350 EUR / Monat
• aktuelle Nebenkosten ETW (Hausgeld / Instandhaltung / Gas / Strom): 750 EUR / Monat
• Restschuld ETW: 325.000 EUR bei 2,1% Zinsen. Festgeschrieben bis 2047 bei der DKB.
• Wert ETW: 350.000 bis 400.000 EUR

Allgemeines zur Doppelhaushälfte:

• Wie groß ist das Grundstück? 250qm
• Altbau von 1922
• Wie groß ist das Haus? ca. 115qm Wohnfläche (DG mit ca 15qm Ausbaureserve) / 5qm Nutzfläche (Teilunterkellert)
• 2 geschossige Doppelhaushälfte mit Satteldach. DG bislang nicht ausgebaut

Bau- oder Kaufkosten:

• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer): 20.000 EUR
• Kaufkosten: 287.000 EUR
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten: ca 300.000 - 350.000 EUR (nach Aufstellung durch Architekten)
• Gesamtkosten: ca. 650.000 EUR

Ich habe die Ausgabenseite mal stark verkürzt.
Wir haben einen normalen Konsum von zwei Erwachsenen, zwei kompakte und kostengünstige Verbrenner usw., nichts besonderes.
Bei unserem Einkommen sehe ich da grundlegend keine Probleme bei unserem Vorhaben.

So, worum geht uns nun also eigentlich?
Wir wohnen aktuell zu zweit mit unserer Fellnase in einer Altbau ETW in einer Großstadt im nordwestlichen Niedersachsen, die wir 2021 gekauft haben.
Wir haben die Wohnung seinerzeit liebevoll mit unserem Eigenkapital saniert (neu verputzen lassen, neue Elektrik, neue Heizung, Böden schleifen lassen usw.)
Das hat viel vom Eigenkapital gefressen. Die Sanierung mitzufinanzieren wäre aus heutiger Sicht wohl cleverer :-)

Lebensumstände / Wünsche verändern sich.
Es hat sich unerwartet die Gelegenheit ergeben, eine schöne, aber total sanierungsbedürftige Doppelhaushälfte in fantastischer Lage zu erwerben.
Mit dem Verkäufer sind wir uns einig über den Preis.
Das Objekt muss kernsaniert werden.
Wir möchten das Objekt komplett frisch machen (Kerndämmung, Dach inkl. Dämmung neu, Fenster neu, Elektrik neu, Dämmung Holzbalkendecken, wasserführende Deckenheizung, Wärmepumpe). Wir lassen von einem Energieberater prüfen, ob wir KFW 85 oder sogar KFW 70 erreichen können.
Eine Außendämmung ist aufgrund einer Erhaltungssatz in dem Viertel nicht erlaubt, auf eine Innendämmung möchten wir verzichten.
Unsere ETW möchten wir im gleichen Zuge verkaufen und halten 400.000 EUR für realistisch.
Dadurch wäre dann auch das Eigenkapital wieder etwas ausgefüllt.

Unsere Frage ist: Wie konstruieren wir am sinnvollsten eine Finanzierung dafür?
Wir sehen aktuell folgende Optionen, bitten hier aber um Feedback / Alternativen, da wir mit BAFA u. KFW bislang keine Erfahrungen haben.
1. DKB Pfandtausch + KFW 124 + KFW 261 ?? EE + kleines zweites Darlehen bei der DKB.
2. DKB Pfandtausch + zweites Darlehen bei der DKB + Einzelmaßnahmen durch BAFA fördern lassen
3. Ein komplett neues Darlehen + KFW 124 + KFW 261
4. Ein komplett neues Darlehen für das Gesamtprojekt ohne KFW + Einzelmaßnahmen durch BAFA fördern lassen

So.

Ein Pfandtausch wäre grundlegend natürlich attraktiv für uns, glauben wir, da wir so das günstige Darlehen behalten können.
Aber dafür müssen wir relativ zeitnah unsere Wohnung verkaufen, was natürlich nicht garantiert ist.
Wir hatten noch nie etwas mit KFW Förderungen zu tun.
Die Konditionen von KFW 261 klingen natürlich verlockend. Lohnt sich der Mehraufwand jetzt?
Oder sollten wir lieber Einzelmaßnahmen fördern lassen via BAFA?

Ich freue mich auf euer Feedback!
Bei Unklarheiten bitte einfach direkt fragen!

 

[CC35BS38]

Ich würde erst nochmal in mich gehen, wo das Eigenkapital abgeblieben ist. Die ETW ist kaum mehr wert als ihre Beleihung und ihr habt 50k€ Eigenkapital bei einem enorm guten Einkommen. Sicher, dass das nur die ETW Sanierung war? Was hat diese denn gekostet und warum spiegelt sich das kaum im Wert wieder?
Bei dem Gehalt geht das sicher irgendwie finanziell, aber irgendwo muss ein Ausgabenpunkt fehlen. Oder habt ihr erst seit 2 Jahren die aktuelle Einkommenssituation? Hinterfragt euch da selbst, mir ist das am Ende egal, aber bei der Kreditsumme darf es keinen so enormen weiteren Ausgabenpunkt geben.
Nur als Gedanke: Ihr hättet "spät" gestartet zu arbeiten, mit 28, sind trotzdem gemittelt 10 Jahre
Erwerbstätigkeit. In denen habt ihr dann 5-10k€ pro Jahr gespart obwohl es 40-50k€/a hätten sein können.

 

[peweks85]

Moin,

danke für die Rückmeldung.

Der große geheime Posten in den Ausgaben ist relativ simpel: Immobilien + später Start.

• Meine Frau und ich haben nach dem Studium spät angefangen.
• Ich habe mit 1.2 netto angefangen die ersten 2-3 Jahre, meine Frau mit 1.0 netto ihre ersten 2 Jahre.
• Geschenkt / vererbt bekommen wir viele gute Erinnerungen und Erlebnisse, aber keine Wirtschaftsgüter.
• Auf dem Einkommensniveau sind wir erst ab kommendem Jahr, bis 2023 wars merklich niedriger.
• In unsere selbst bewohnte ETW und zwei weitere, vermietete Wohnungen haben wird durch Kaufnebenkosten, Instandhaltungen u. Sanierungen in den letzten 4 Jahren ca 100.000 EUR gesteckt.
• Die vermieteten ETWs verkaufen wir ggf. in 6-7 Jahren steuerfrei und vermuten dann ein sattes Plus - ansonsten trage die Objekte sich inzwischen durch die Mieteinnahmen auch einfach selbst.

Und damit ist das Rätsel dann weitestgehend gelöst.

Zurück zur Ausgangsfrage: Welche Finanzierungsoption ist grundlegend zu bevorzugen und warum?

 

[peweks85]

Ach so, als Ergänzung:
Wieso ist unsere eigene ETW nach den Maßnahmen nicht mehr wert?
Ich sehe hier drei Faktoren, die zu unseren Ungunsten zusammenkommen:

• Wir haben direkt vor der Zinswende gekauft.
• Krieg in der Ukraine und Verteuerung von Gas als Energieträger
• Das neue Heizungsgesetz

Wir wohnen in einem Altbau vor 1908 und haben aus unserer Meinung ein echtes Schmuckstück draus gemacht. Aber das Thema Enegie war damals schlicht niedriger priorisiert.

 

[Nida35a]

Wir wohnen in einem Altbau vor 1908 und haben aus unserer Meinung ein echtes Schmuckstück draus gemacht.

Dann wohnt doch weiter in dem Schmuckstück, das habt ihr doch für euch gemacht.
Wenn ihr das neue alte Haus erwerbt und saniert seid ihr wieder am gleichen Punkt, weil da ein noch besseres altes Haus am Horizont auftaucht.
Wohnt da weiter und schaut ganz entspannt nach einem Altersruhesitz mit Garten für die Fellnase und für euch.

 

[ypg]

Das hat viel vom Eigenkapital gefressen. Die Sanierung mitzufinanzieren wäre aus heutiger Sicht wohl cleverer

ist das gleiche. Auch in eine Finanzierung steckt man Eigenkapital rein, und zwar so viel wie möglich. Ihr habt es „umgedreht“ gemacht. nur den Kauf finanziert und dann alles an Eigenkapital reingebuttert. Unterm Strich ist es egal.

Es hat sich unerwartet die Gelegenheit ergeben,

Ich muss ganz ehrlich sagen: jede unerwartete Gelegenheit, ob hier mal im Forum oder anderen gelesen oder ob im Bekanntenkreis mitbekommen, ist undurchdacht und basiert auf irgendeinen Haken. Meist ist die Immobilie aus sehr unattraktiven Gründen mehrmals auf dem Immobilienmarkt verbrannt oder der Verkäufer so verpeilt oder alt, dass sie noch nie offiziell angepriesen wurde, weil eh aufgrund der Zahlen und Substanz unverkäuflich.
Letztendlich scheint es, dass Ihr nur für eine „fantastische Lage“ bezahlt, der Wert des Hauses selbst wirtschaftlich gen Null geht.

Die Umstände und die Zahlen lesen sich, auch wenn man ein Faible für Eigenleistungen und Sanierungen sowie Altimmobilien hat, nicht gerade attraktiv. Auch bei 250qm Grundstück bleibt ja nicht soviel Garten, wenn man Abstellfläche für zwei PKWs und Grundfläche des Hauses abzieht. Dann die Kerndämmung. .
115qm Wohnfläche mögen reichen, aber ob sich der Aufwand lohnt, wenn man nicht gerade im Lotto gewonnen hat?!

Zwar hast Du nicht gefragt, ob Ihr es machen sollt, dazu fehlen ja auch Vergleichszahlen, auf wieviel Qm Ihr jetzt wohnt, dennoch sehe ich es so wie @Nida35a

Dann wohnt doch weiter in dem Schmuckstück, das habt ihr doch für euch gemacht.

Wenn ihr das neue alte Haus erwerbt und saniert seid ihr wieder am gleichen Punkt, weil da ein noch besseres altes Haus am Horizont auftaucht.

Denn ob man bei einem DH mit Kerndämmung und 115qm/250qm und später vom Traum reden kann, wo man sesshaft wird, bleibt für mich sehr zweifelhaft.

Zur Frage selbst:
Ich habe selbst die Erfahrung beim Objekttausch gemacht. Ansage der Bank: erst einmal verkaufen und schauen, was übrig bleibt. Dann erst wird das nächste Objekt geprüft, ob es überhaupt von der finanzierenden Bank für ein Objekttausch genehmigt wird.