Finanzierung - Sanierung Altbestand mit hohen Kosten: Realistisch?

[Moni258]

Hallo liebes Forum,

mein Mann und ich besitzen eine schuldenfreie Immobilie mit hohem Alter die unter Denkmalschutz steht.
Das Gebäude wurde zuletzt in den 70ern bewohnt, damals mit Festbrennstoff (Kamin + kleinere Öfen) geheizt und seit seiner Erbauung um 1750 so ziemlich nie saniert.
Es gibt keine Dämmung, kein Warmwasser, und die elektrische Anlage ist wortwörtlich aus der Vorkriegszeit.
Die Immobilie ist sehr schön, und wir träumen schon lange davon dort auch tatsächlich mal zu wohnen.
Unsere aktuelle Wohnung ist mittlerweile (nach Kind 2) viel zu klein und wir müssen mittelfristig hier raus.

Ich würde hier nun gerne mal die Situation schildern, und habe eigentlich nur eine Kernfrage: ist das vom finanziellen Standpunkt her realistisch?
Die Frage ob man so viel Geld in so eine alte Immobilie stecken sollte (Risiko) ist für uns tatsächlich zweitrangig. Wir sind an sich mutig und sehr verliebt in das Haus.

Infos zu uns

• 35 / 32 Jahre, wohnen in Thüringen
• 2 Kinder (1 Jahr, 3 Jahre), Familienplanung abgeschlossen
• angestellte Ingenieurin, unbefristet & Beamter auf Lebenszeit
• derzeit arbeiten beide Vollzeit, perspektivisch möchten wir jedoch etwas kürzer treten, falls möglich

Einkommenssituation

• Netto aus Arbeitsverhältnissen zusammen monatlich ca. 7950€
• Kindergeld 510€
• 40.000€ Eigenkapital, alles für das Haus einsetzbar

Ausgaben (monatlich):

Posten	Wert	Bemerkungen
Miete (warm)	900€
Kinderbetreuung	700€	Kita + Essensanbieter
Strom	100€
Sparrate	100€
Lebensmittel / Tageseinkäufe	550€
KFZ	300€	Diesel + Versicherung
Versicherungen	100€
Internet	20€
Freizeit / Hobbys	300€
Anschaffungen	400€	Kleidung, Elektronik, Küchengeräte, etc.
Reisen / Sonstiges	400€
Summe	3870€

Ein Punkt dazu:

• falls wir in das Haus umziehen könnte ggf. noch ein zweites Auto nötig werden, da wir derzeit in der Stadt wohnen, die Immobilie jedoch auf dem Land ist

Unterm Strich

Posten	Wert
Einkommen	+8460€
Ausgaben	-3870€
Summe	4590€
Summe ohne Miete	5490€

Die aktuelle Situation

Grundstück und Immobilie sind wie gesagt bereits bezahlt und Eigentum. Kaufnebenkosten, Maklerkosten etc etc. fallen demnach nicht mehr an.
Wir haben einen Architekten beauftragt zu berechnen was es kosten würde die Immobilie nach (für ein Denkmal) modernem Standard zu sanieren, zu dämmen und energetisch zu ertüchtigen, sodass man darin bequem wohnen kann.

Da die Immobilie recht groß ist (ausgebaut 230m² Wohnfläche, 3.000m² Grundstück) haben wir aufgetragen erstmal nur 2 der 3 Geschosse zu sanieren, und das Dachgeschoss nur vorzubereiten (Sanierung, Dämmung, aber kein Ausbau), vor allem um Kosten zu sparen.
Zusätzlich haben wir weitere Leistungen vom Architekten ausklammern lassen, die wir in Eigenleistung machen wollen:

• Putzen innen und außen
• Fliesen / Laminat verlegen
• Malern

Der Architekt kommt dabei auf eine Summe von ca. 640.000€. Darin enthalten ist die komplette Rohbausanierung, elektrische Anlage, Heizungsanlage, Solaranlage, Dämmung etc.
Mit unserem Eigenkapital hätten wir also einen Finanzierungsbedarf von 600.000€ für die Sanierung.
Von der Bank liegt ein Angebot vor, bei dem wir für diese Summe bis zur Rente monatlich 2.500€ zahlen, aktuell mit 10 Jahren Zinsbindung.

Nun kommt allerdings dazu, dass das Grundstück verwildert ist, Einfriedung nicht vorhanden, das Dachgeschoss wie gesagt nicht ausgebaut wird. Carport wäre perspektivisch interessant, und vielleicht mal ein Gartenhaus. Und natürlich die Eigenleistung. Letzteres ist auch so gewollt da wir uns nicht mehr als 2.500€ monatlicher Rate zutrauen und lieber defensiv kalkulieren, weshalb der Kredit nicht höher sein darf.

Der Architekt ist mit der Planung schon sehr weit und wir haben sogar bereits die Baugenehmigung (inklusive denkmalschutzrechtlicher Genehmigung). Eigentlich sind wir an dem Punkt, dass mit Unterschrift bei der Bank, der Architekt die Ausschreibungen für die Gewerke raus sendet und es los gehen kann.

Gedanken

Der Job meines Mannes ist als Beamter zwar eigentlich recht krisenfest, aber man weiß ja nie was noch kommt und wir haben bei einer Monatlichen Belastung von perspektivisch rund 4.000€ und der Tatsache dass wir noch viele Tausend weitere Euro in das Grundstück und die Immobilie investieren werden müssen einfach Angst, dass wir nicht hin kommen. Zudem bleibt es ja nicht bei den 2.500€ monatlich, sondern dazu kommen noch Wohngebäudeversicherung, Wasser, eventuell höhere Stromkosten, Reparaturkosten, etc.
Also werden es vermutlich realistisch eher über 4.000€ monatlich. Vielleicht 4.500€.

Ein weiterer großer Punkt ist: wie haben aktuell nur die Kostenkalkulation des Architekten: liegt die falsch, was bei der Sanierung eines so alten Objekts durchaus passieren kann, wird es eine Unterfinanzierung und damit sehr kritisch für uns.

Wir haben zwar aktuell bereits einige Tausend Euro in Architekten, Genehmigungen und die Instandhaltung der Immobilie über die letzten Jahre investiert (vermutlich ca. 40.000€), aber könnten jetzt natürlich trotzdem noch sagen: wir leben mit dem Verlust, machen einen Rückzieher und suchen uns einfach eine größere Mietwohnung.
Letzteres ist jedoch ebenfalls schmerzhaft, da wir niemals eine Wohnung finden werden die auch nur ansatzweise unseren Bedürfnissen (4-5 Raum mit kleinem Garten) mit 2 Kindern gerecht wird, und unter 1.500€ monatlich (vermutlich eher 2.000€ monatlich) liegen wird. Mit unserem derzeit sehr alten Mietvertrag und 900€ monatlich sind wir absolut verwöhnt.

Nun also die Frage: was sagt ihr dazu? Ist die Rechnung und Finanzierung realistisch?
Gibt es irgendwelche offensichtlichen größeren Punkte die wir übersehen haben?

Liebe Grüße,
Moni

 

[nordanney]

wir haben bei einer Monatlichen Belastung von perspektivisch rund 4.000€

Da sehe ich nur Fragezeichen.
Ihr habt 2.500€ "Miete" inkl. Sparleistung (Tilgung). Alle anderen Zahlungen sind wie beim Mieter auch. Realistisch also nach Sanierung dann 3.000€ Warmmiete.
Danach habt Ihr mit 5.500€ für die Lebenshaltung natürlich kaum noch Luft zum atmen (das ist Ironie!).

Ein weiterer großer Punkt ist: wie haben aktuell nur die Kostenkalkulation des Architekten: liegt die falsch, was bei der Sanierung eines so alten Objekts durchaus passieren kann, wird es eine Unterfinanzierung und damit sehr kritisch für uns.

Stimmt. Dann sind es vielleicht nur noch 5.000€ im Monat zum Leben (schon wieder Ironie!)

Letzteres ist jedoch ebenfalls schmerzhaft, da wir niemals eine Wohnung finden werden die auch nur ansatzweise unseren Bedürfnissen (4-5 Raum mit kleinem Garten) mit 2 Kindern gerecht wird, und unter 1.500€ monatlich (vermutlich eher 2.000€ monatlich) liegen wird.

Das entspricht also den Zinsen für den Kredit. Das sanierte eigene Haus ist also genauso teuer (perspektivisch bzw. wahrscheinlich schon jetzt) bzw. günstiger oder in 10 Jahren deutlich günstiger als die Mietwohnung. Interessant.

Gibt es irgendwelche offensichtlichen größeren Punkte die wir übersehen haben?

Ja. Euer Einkommen (Ironie!). Und dass Ihr Euch selbst im Weg steht. Wo ist das echte Problem? Also kein "mit 5,000€ wird es knapp im Monat. Sondern wirklich das echte Problem? Gebt Ihr zu viel Geld aus?

Sorry, dass ich so ironisch bin. Aber vielleicht hilft es Dir beim Verständnis.

Nun kommt allerdings dazu, dass das Grundstück verwildert ist, Einfriedung nicht vorhanden, das Dachgeschoss wie gesagt nicht ausgebaut wird.

Zieht ein, macht Euch 500qm Garten schön und der Rest kommt. Ihr habt Kohle ohne Ende jeden Monat zur Verfügung. Ich erwarte hier eigentlich immer solche Fragen bei einem Einkommen von 5.000€, ob das passt. Aber nicht bei 8.500€.

 

[filosof]

@nordanney s Worten ist wenig hinzuzufügen. Außer vielleicht: legt bitte um Himmels Willen in das schöne alte Haus kein Laminat!

 

[Zubi123]

@nordanney s Worten ist wenig hinzuzufügen

bis auf die Frage, wie bei monatlich 4.500 Euro Überschuss nur 40k Eigenkapital vorhanden ist. Entweder liegt das aktuelle Haushaltseinkommen erst seit kurzem vor oder eure Ausgabenseite ist sehr lückenhaft. Das würde ich nochmal ernsthaft überdenken.
Nichtsdestotrotz sollte bei 8,5k Netto eine neue Immo (auch Denkmalschutz Sanierung) problemlos möglich sein.

Ich werfe bei Denkmalschutz und dem Gehalt sogar mal enorme Steuerentlastungen über 10f Einkommensteuergesetz in den Raum!

 

[Yosan]

Ich sag mal so. Wir haben als Gesamteinkommen mit 3 Kindern und 2 Autos ca. das, was ihr monatlich übrig habt und finanzieren damit ein Haus mit 1200€ Rate. Also selbst wenn ich da noch 2000€ gedanklich (wegen eurer höheren Rate usw.) drauf packe, würde uns euer Einkommen immer noch sehr locker reichen und wir schaffen es aktuell sogar noch 500€ oder mehr pro Monat zu sparen. Also da sollte jede Menge Luft sein bei euch.

 

[Moni258]

Da sehe ich nur Fragezeichen.
Ihr habt 2.500€ "Miete" inkl. Sparleistung (Tilgung). Alle anderen Zahlungen sind wie beim Mieter auch. Realistisch also nach Sanierung dann 3.000€ Warmmiete.
Danach habt Ihr mit 5.500€ für die Lebenshaltung natürlich kaum noch Luft zum atmen (das ist Ironie!).

Stimmt. Dann sind es vielleicht nur noch 5.000€ im Monat zum Leben (schon wieder Ironie!)

Natürlich wären dann keine 5.500€ übrig.
5.500€ wäre das was übrig ist, wenn die Miete jetzt/heute weg fällt, aber ich habe (aus Nachlässigkeit) nirgendwo geschrieben wie die Situation mit Kredit dann aussieht. Das kann man sich natürlich zusammenreimen, aber effektiv wären es ja entsprechend die 5.500€ minus den 2.500€ (Kreditrate) respektive 3.000€ mit zusätzlichen laufenden Kosten. Also bleiben dann (5.500€ - 3.000€) 2.500€ im Monat übrig.

Und dass Ihr Euch selbst im Weg steht. Wo ist das echte Problem? Also kein "mit 5,000€ wird es knapp im Monat. Sondern wirklich das echte Problem? Gebt Ihr zu viel Geld aus?

Effektiv ist das hier vor allem unser Sicherheitsdenken dass uns im Weg steht.
Kreditrate + alle anderen vorher genannten Lebensunterhaltungskosten belaufen sich dann auf ca. 6.000€ im Monat.
Das ist aus meiner Sicht gewaltig. Und klar bleiben da immer noch ca. 2.500€ monatlich zum Leben, aber wir haben eben Bedenken ob das reicht wenn wir auch noch weiter sanieren / ausbauen müssen, und ja auch immer mal unerwartete Ausgaben kommen.
Bzw. mit dem im Eingangsbeitrag genannten Wunsch ggf. mal auf Teilzeit wechseln zu wollen, kann der 2.000€ Puffer eben schnell knapp werden.

Wir haben hier im Forum natürlich auch nicht gefragt, weil wir jemand suchen der uns das ganze ausredet. Wir wollen gerne in diesem Haus leben.
Aber (auch wenn das ggf. wenig nachvollziehbar ist) so eine offensichtlich einfache Entscheidung ist das für uns eben nicht.

@nordanney s Worten ist wenig hinzuzufügen. Außer vielleicht: legt bitte um Himmels Willen in das schöne alte Haus kein Laminat!

Da musste ich lachen. "Laminat" war ein geflügeltes Wort, aber da als Wärmeabgabe zu 99% Fußbodenheizung geplant ist, können wir leider keine historischen / dicken Bodendielen verlegen, weil die Wärmeübertragung sonst sehr stark gehemmt ist (haben wir uns sagen lassen). Irgendwas "dünnes" muss es dann schon sein.

bis auf die Frage, wie bei monatlich 4.500 Euro Überschuss nur 40k Eigenkapital vorhanden ist. Entweder liegt das aktuelle Haushaltseinkommen erst seit kurzem vor oder eure Ausgabenseite ist sehr lückenhaft.

Das Zweite ist der Fall. Wir haben zudem in ein neues (gebrauchtes) Auto investiert und waren bis vor kurzem auch noch in Elternzeit.