Sanierungsbedürftiges Reihenmittelhaus in BW, finanzielle Machbarkeit

[Uncon90]

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr?
  • Eine vierköpfige Familie in Süddeutschland
• Wie alt seid Ihr?
  • 34, 32, 3, 0
• Gibt es Kinder?
  • zwei
• Sind Kinder geplant?
  • keine weiteren
• Was macht Ihr beruflich?
  • Software-Entwickler & Marketing-Manager
• Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc...
  • angestellt, Frau momentan in Elternzeit
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr?
  • 40, 0

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
  • ~ 5100 € (Stk. 3)
  • 1100 € Mieteinnahmen (Kaltmiete)
  • ~ 300 € Kapitalerträge (nach Steuern)
  • Steuerrückzahlung lasse ich mal weg
• Wie viel Kindergeld gibt es?
  • 510 €
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...?
  • ~ 1800 € Elterngeld
• Wie viel Eigenkapital habt ihr?
  • ~ 140 k€, Erträge müssten jedoch versteuert werden
    • ~ 75 k€ im Geldmarkt-ETF
    • ~ 15 k€ in Cash
    • ~ 10 k€ in einem Bausparvertrag
    • ~ 40 k€ in Aktien/ETFs die aufgelöst werden können
  • ~ 160 k€ noch in Aktien die wir gerne nicht anfassen würden
    • ~ 150 k€ in ETFs die nicht aufgelöst werden sollen
    • ~ 10 k€ in Aktien die nicht aufgelöst werden sollen
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
  • 140 k€

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete
  • 630 €
• aktuelle Warmmiete
  • 950 €
• Strom
  • 150 €
• Gas
  • wird über Nebenkosten abgerechnet
• Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung
  • 80€ Müllgebühren
• Telefon, Internet, Mobilfunk
  • 45 € Internet

Mobilitätskosten:

• Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!)
  • 0€
• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto)
  • 520€ Firmenwagen (all-inclusive Leasing)
  • Zweitwagen kommt weg wenn kaputt
• Versicherung
  • 42€ Vollkasko
• Steuern
  • 21€
• Kraftstoff
  • 17 €
• Reparaturen
  • 75 €
• Sonstiges
  • -
• Gibt es ein zweites Auto, Motorrad, Roller? Bitte alle Punkte erneut angeben!
  • Ein Firmenwagen sowie einen Mittelklasse-Kombi der die meiste Zeit in der TG verbringt

Versicherungskosten:

• Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.)
  • 0 €
• Haftpflichtversicherung (auch Tiere)
  • 6 €
• Kapital- oder Risikolebensversicherung
  • 0 €
• Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...)
  • 0 €
• Berufsunfähigkeitsversicherung
  • 0 €
• Unfallversicherung
  • 0 €
• Hausratversicherung
  • 0 €
• Rechtsschutzversicherung
  • 23 €
• Sonstige Versicherungen (wie z.B. Reiseversicherung, Sterbegeldversicherung)
  • 3 € Auslandskrankenversicherung

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel
  • 630 € (inkl. Windeln, Kosmetik, …)
• Restaurantkosten
  • 250 €
• Pflege/Drogerie
  • 0 € (bei den Lebensmitteln enthalten)
• Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten)
  • 0 €
• Medikamente
  • 34 €
• Kleidung
  • 130 €
• Möbel
  • 0 €
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld)
  • 360 €
• Nachhilfe
  • 0 €
• Schulmaterial und -Bücher
  • 0 €
• Vereinsbeiträge/Fitnessstudio
  • 5 €
• Babysitter
  • 0 €
• Spielzeug
  • 25 €
• Reinigung
  • 0 € (bei Lebensmittel enthalten)
• TV/Video/Audio/CDs/DVD
  • 9 € Amazon Prime
  • 18,36 € GEZ
• Tickets (Fußball, Kino, Konzerte etc...)
  • 0 €
• Spenden
  • 0 €
• Sonstiges
  • 400 € Taschengeld Mann/Frau
  • 50 € Geschenke

Sparleistungen:

• Urlaub
  • 300 €
• Haus
  • 1250 €
• Altersvorsorge
  • 1250 € (würden wir gerne auch nach dem Hauskauf weiterlaufen lassen)
• Hobbys/Geschenke
  • Ist bei den Ausgaben enthalten

Sonstige Ausgaben:

• Unterhaltsleistungen?
  • 0 €
• Kredite?
  • 580 € für das Mietobjekt (Zins + Tilgung)
• Sonstiges?
• Wurde was vergessen? Dann spätestens hier noch angeben!

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt
  • ~ 8800 €
• Ausgaben gesamt
  • ~ 7000 €
• Saldo
  • ~ 1800 €
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus)
  • ~ 1900 €

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück?
  • 280 m²
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
  • 350 €/m²
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp?
  • Altbau 1984, Reihenmittelhaus
• Garagen?
  • Garage ohne Strom + zusätzlicher Außenstellplatz
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche)
  • 141m² Wohnfläche + Keller (ca 60m²)
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung?
  • Gute Frage, ich rechne mit 750 k€

Bau- oder Kaufkosten:

• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler)
  • 60 k€
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker)
  • 550 k€
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten
  • 140 k€
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc...
  • 0 €
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen)
• Gesamtkosten 760 k€

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten
  • 760 k€
• abziehbares Eigenkapital
  • 140 k€
• Finanzierungssumme
  • 620 k€

Wir sind gerade im Kontakt mit unserer Bankberaterin und später auch noch mit einem Kreditvermittler, haben noch kein konkretes Angebot. Die Online-Rechner geben mir Werte um die 3,4% bei 20J Zinsbindung aus. Die Rate würde wir ungern über 2500€ steigen lassen. Laut diesen Daten sollte das Vorhaben machbar sein, die Zahlen wirken aber doch ziemlich erdrückend auf uns.

Zusätzlich ändert sich ab August die Einkommenssituation für ca. 6 Monate
zwei Monate lang fallen ca. 1500 € Nettoeinkommen weg, die nächsten 4 Monate fallen 900€ Netto-Einkommen weg.
Danach wird das Einkommen langfristig bei 1400 € + 5100 € liegen.

Boni, Weihnachtsgeld etc. habe ich mal außen vorgelassen.

(Kern-)Sanierung wird zu großen Teilen in Eigenleistung erfolgen. Haben wir auch schon mit dem Mietobjekt so gemacht, können also den zeitlichen sowie den Kostenrahmen recht gut abschätzen.

Was wir wissen wollen: Ist das machbar? Ist das sinnvoll?
Wenn der Kaufpreis um 50k€ runterginge wäre es aus meiner Sicht schon viel besser machbar.

 

[nordanney]

Zusätzlich ändert sich ab August die Einkommenssituation für ca. 6 Monate
zwei Monate lang fallen ca. 1500 € Nettoeinkommen weg, die nächsten 4 Monate fallen 900€ Netto-Einkommen weg.

Irrelevant.

Boni, Weihnachtsgeld etc. habe ich mal außen vorgelassen.

Warum? Garantierte Zahlungen wie Weihnachtsgeld ist ein Teil des Einkommens und damit kann man auch rechnen. Das Geld kommt ja jedes Jahr.

Wenn der Kaufpreis um 50k€ runterginge wäre es aus meiner Sicht schon viel besser machbar.

LOL - wir reden über 200€ im Monat bei einem Einkommen von langfristig über 7.000 € im Monat.

Bei dem Einkommen (V+V und Kapitaleinkünfte und Boni/Weihnachtsgeld nicht berücksichtigt) frage ich mich eher, wie man es nicht schaffen soll, mit über 4.000€ im Monat seinen Lebensunterhalt zu bestreiten.

Wobei einige Ausgabenpositionen sich vielleicht noch ändern (sollten), z.B.

• Unfallversicherung
  • 0 €
• Hausratversicherung
  • 0 €
• Möbel
  • 0 €
    • Tickets (Fußball, Kino, Konzerte etc...)
      • 0 €

Usw. Die Kinder werden noch deutlich teurer werden (Schule, Klassenfahren, Klamotten, Hobby, Fahrräder usw.)

Ändert aber nichts dran, dass das Projekt - sofern sich die Zahlen nicht ändern - gut machbar ist. Sollte etwas nicht passen, ist genug in der Hinterhand vorhanden (mit 160k liquidem Vermögen, kann man schon einiges reißen. Entweder am Objekt oder einige Zeit bei Jobverlust o.ä. außergewöhnlichen Ereignissen).

 

[Uncon90]

Wobei einige Ausgabenpositionen sich vielleicht noch ändern (sollten), z.B.

• Unfallversicherung
  • 0 €
• Hausratversicherung
  • 0 €
• Möbel
  • 0 €
• Tickets (Fußball, Kino, Konzerte etc...)
  • 0 €

Wir haben (imho) keinen versicherungswürdigen Hausrat. Ikea-EBK haben wir vor 5 Jahren für 3500€ übernommen. Sonstige Einrichtung war auch recht preiswert. Die werden wir erst (teilweise) erneuern wenn die Kinder aus dem gröbsten raus sind. Bei den Tickets hab ich tatsächlich die Familienjahreskarte für den Tierpark vergessen (macht 5€/Monat).

Usw. Die Kinder werden noch deutlich teurer werden (Schule, Klassenfahren, Klamotten, Hobby, Fahrräder usw.)

Ändert aber nichts dran, dass das Projekt - sofern sich die Zahlen nicht ändern - gut machbar ist. Sollte etwas nicht passen, ist genug in der Hinterhand vorhanden (mit 160k liquidem Vermögen, kann man schon einiges reißen. Entweder am Objekt oder einige Zeit bei Jobverlust o.ä. außergewöhnlichen Ereignissen).

Bei der Finanzierung geht das komplette (flüssige) Eigenkapital flöten. Klar, bis nach Kaufabwicklung ist davon wieder genug da. Wir würden halt gerne nicht jeden Monat bei +/-0 landen. Was ich auch zu erwähnen vergaß: wir rechnen mit einer ca. 2-jährigen Sanierungszeit. Da müssen wir eben auch die Miete weiterzahlen. Die Kapitalerträge werden sich halbieren (na gut, die Sparrate auf A1T8FV läuft ja noch weiter), da das meiste aus dem Geldmarkt-ETF kommt.

 

[nordanney]

Wir haben (imho) keinen versicherungswürdigen Hausrat.

Keine Möbel, keine Kleidung, keine Deko, keine Küche, keine Elektrogeräte, kein Bett usw.? Das wage ich zu bezweifeln...

wir rechnen mit einer ca. 2-jährigen Sanierungszeit. Da müssen wir eben auch die Miete weiterzahlen.

Dann schiebt den Tilgungsbeginn nach hinten. Spart Liquidität.

 

[ypg]

Ich finde die Verteilung der Versicherung auch sehr suspekt. Statt notwendiger Versicherungen wie KV Zusatz, BU oder Hausrat gibt es eine Streitversicherung und eine Spassversicherung. Da würde ich mal an Eurer Stelle überprüfen, was sein sollte, um Vorteile zu haben.
Denn wenn ich das hier lese, seid Ihr wohl irrtümlich unterwegs

Wir haben (imho) keinen versicherungswürdigen Hausrat.

Sonstige Einrichtung war auch recht preiswert.

Es geht darum, dass man einen versicherten Zuschuss bei notwendiger Neuanschaffung bekommt. Auch wenn Euer Sofa beispielsweise gebraucht für 60€ von einem Bekannten erworben wurde, braucht Ihr ein Neues, wenn zb durch ein Kurzschluss oder Defekt in der Elektrik Eure Wohnung verrußt ist.
Letztendlich muss dann alles neu, und das kann die Haushaltskasse sehr belasten.

Keine Möbel, keine Kleidung, keine Deko, keine Küche, keine Elektrogeräte, kein Bett usw.? Das wage ich zu bezweifeln...

Es lohnt sich, alles mal hochzurechnen, inkl. Bettwäsche, Technik, Hobbys usw.

Aber es wurde ja nicht nach einer Sinnhaftigkeit einer Hausratversicherung gefragt, allerdings zeigt so ein Satz

die Zahlen wirken aber doch ziemlich erdrückend auf uns.

dann doch, dass Ihr eine eher falsche Sichtweise bei Euem Geld habt.
Ihr spart hier und dort, habt es zu sehr hohen Reserven geschafft, gute Gehälter, die ja wieder aufwärts gehen nach der Elternzeit.. sieht alles ganz gut aus.
Was mir allerdings etwas zu kurz kommt, ist die finanzielle Perspektive: Du schreibst, dass das Zweitauto angeschafft wird, obwohl Mobilität bei 2 Kindern sein sollte. Dann keine Kosten für die Kids einzukalkulieren, halte ich auch für nicht richtig. Wenn Ihr mit der Sanierung fertig seid, geht das eine Kind in die Schule und die Kosten wachsen eher. Aber das wurde ja schon gesagt.
Es schadet nichts, wenn man da nochmal eine reale Kostenkalkulation aufstellt, wenn das eine Kind zur Schule kommt.

Warum?

Weil man so etwas gern als Puffer hat, um Sonstiges bezahlen zu können.

 

[Neuer von Da]

Ich bin ja kein Profi....

Aber evt dann ein Objekt suchen ohne Sanierungsmaßnahmen etc?

Mehr EK einbringen? Für ein besseren Zins?
3,5% Zinsen... Das bedeutet das du sichere 5% pro Jahr schaffen musst( Kapitalsteuer Soli)

Wir finden unsern Kredit z.b. Störend und wollen schnellstmöglich wieder frei sein.
3,65% effektiv
So könnte auch euer Ansatz sein.

Und ohne Miete nur mit geringen laufenden Kosten, kann man Arbeitszeit reduzieren, hat genug Geld wieder zum anlegen etc.

(bei Zinsen um 1-2% hätte ich aber auch die Etf Variante gewählt)