Hausbau ohne Eigenkapital

[LBO1987]

Hallo,

ich bin durch Google auf dieses Forum Aufmerksam geworden und ich erhoffe mir hier eine ehrliche 3. Meinung.

Meine Frau und ich sind seit längerem in Berlin auf Wohnungssuche. Der Markt ist leergefegt. Irgendwann kam dann mal der Gedanke, Mensch, 1000 Euro als Miete, da kann ich ja gleich ein Haus kaufen. Aber auch da, Bestandsimmobilien sind viel zu teuer. Also ein Neubau, obwohl wir nie diesen Stress haben wollten. Ich habe mich mit den diversen bekannten Häuslebauer getroffen die man so im Internet findet, die haben mir alle nicht gefallen, es kamen immer unbeziferbare Kosten auf uns zu die keiner richtig kannte. Nun aber bin ich durch einen Arbeitskollegen auf eine Firma gestoßen die uns sehr gut gefällt und in Brandenburg baut, so gut, das wir uns schon 3 x mit Ihnen getroffen haben, das Grundstück ist ein Traum. Gleich an der Berliner Stadtgrenze, fußleufig zur S Bahn, Schulen, Kita, Einkaufsmöglichkeiten, alles was man braucht. Wir sind nun an dem Punkt wo wir uns nicht entscheiden können ob wir das Risiko eingehen sollen. Ich nenne es extra Risiko, da wir dies so sehen. Ich würde daher um eure ehrliche freie 3. Meinung bitten. Die Finanzierer sagen nämlich ja das geht, der Verkäufer sagt sowieso ja das geht, aber was sagt ihr? Sind diese Verkaufszahlen überhaupt realistisch, welche Kosten kommen noch auf uns zu die wir nicht bedacht haben? Hier die nackten Zahlen:

Grundstück 550qm 80.000 Euro
Pauschal 20.000 Euro für:
Bauwasser und Baustrom, inkl. Verbrauch
Restleistung Vermessungskosten
Hausanschlusskosten für Abwasser, Wasser, Elt
inkl. Kosten des Prüfstatikers
inkl. Kosten des Bodengutachtens
inkl. Kosten des amtlichen Lageplans
inkl. Abnahmekosten Rohbau durch den Prüfstatiker
inkl. Kosten der Baugenehmigung

110qm Haus inkl. Malerarbeiten und Sonderausstattungen wie elektrische Rollläden, Tondachziegel, Elektromehrpaket und Fußbodenheizung 155.000 Euro

Fliesenarbeiten werden extra vergeben da günstiger, 9000 Euro

Notar, Grundbuch und Grundsteuer 5500 Euro

Außenanlagen die sofort gemacht werden müßten(Carport benötigen wir z.B. erst später) 10.000 Euro

Küche 8000 Euro

Reserve 7500 Euro

Wir können von unserem eigenen Geld das neues Mobiliar anschaffen, Außenanlagen wie Pflanzen kaufen, Gartengeräte, den Umzug und einen Sachverständigen der uns beim Bauen betreut. Hier habe ich insgesamt 25.000 Euro gerechnet die wir auch haben. Insgesamt läuft es also auf eine Finanzierung über 100 % hinaus da wir kein weiteres Kapital haben. Wir haben uns viele Urlaube gegönnt, haben die Welt gesehen und auch die Hochzeit war sehr teuer. Wir benötigen also 295.000 Euro an Schulden(zumindest wenn man der Rechnung des Verkäufers glaubt). Oh man, wir hatten noch nie Schulden. Das zerbricht uns so sehr den Kopf. 15.000 Euro müßen durch einen teuren Kredit aufgenommen werden, 280.000 Euro können durch einen "billigen" Bankkredit aufgenommen werden. Da mir eine lange Planbarkeit wichtig ist, war mir auch eine lange Zinsbindung wichtig und so habe ich es mit den Banken auch besprochen. Hier also unsere monatliche Ausgaben/Einkommenssituation:

3400 Euro Einkommen minus 700 Euro wenn meine Frau in Elternzeit geht. Wir planen ein Kind, daher möchte ich auch mit dem kleinen Gehalt rechnen, alles andere hätte ja keinen Sinn.

Also 2700 Euro Einkommen gegenüber Ausgaben von:

850 Euro Rate Bankdarlehen 30 Jahre Fest
250 Euro Rate Rate Privatkredit 5 Jahre Fest
400 Euro Nebenkosten Haus
100 Euro Rücklage Haus
500 Euro Lebensmittel
200 Euro Freizeit/Klamotten
200 Euro Auto
200 Euro sonstiges

Komme ich bei +- 0 Raus, zumindest solange, wie meine Frau in Elternzeit ist. Anschaffungen oder Sparen wäre in dieser Zeit nicht drin. Unsere Jobs sind sicher, unser Gehalt steigt nach Tarif jährlich weiter, die Hauptkreditrate ist sehr Klein, die restlichen 120.000 Euro die wir nach 30 Jahren immer noch hätten, könnten wir durch Sondertilgungen bzw. durch Erhöhung der Tilgung ganz wegbekommen.

Jetzt seid ihr dran. Ich sehe da keine Chance und würde auf Plan B zurückgreifen. Hoher Bausparvertrag, z.B. 100.000 Euro und die nächsten 10 Jahre Eigenkapital ansparen. Der Nachteil wäre hier, wir müßten in unserer Wohnung die uns überhaupt nicht mehr gefällt, wohnen bleiben. Das Grundstück ist so schön. Es ist ein ganz anderes Lebensgefühl dort. Mein Kind wollte ich hier eigentlich auch nicht aufziehen, nachher wird es dann auch aus dem Freundeskreis herausgerissen wenn wir wegziehen. Und findet man dann noch ein wirklich tolles Grundstück? Findet man dafür ein günstiges Haus weil sich andere Übernommen haben? Der Finanzierer sagte uns das die meißten beim ihm 10 Jahre die Zinsen festschreiben lassen. Anderseits wären für uns dann auch die Zinsen hoch wenn es sich andere nicht mehr Leisten könnten. Ich weiß es nicht. Was sagt ihr?

Grüße

P.S. Vielleicht noch wichtig, wir sind beide 30 Jahre Alt.

 

[hbf12]

Wenn du Grundstück und Haus vom gleichen Anbieter kaufst, wird Grunderwerbsteuer auf beides fällig heißt du bist nicht bei 5.500 Euro sondern irgendwo bei 10.000-15.000 Euro.

Ich finde es zu knapp berechnet, wenn ich davon ausgehe, dass da noch Kosten dazukommen, die du jetzt noch nicht aufgelistet hast, z.B. ist die Bodenplatte im Angebot mit drin, zusätzliche Steckdosen (sonst ist in jedem Raum nur eine) usw.

Könnt Ihr auf die Urlaube verzichten die Ihr bisher gemacht habt?
Kosten für das Kind? Das Kindergeld wird nicht für alles reichen.
Ich finde 300.000 Euro Kredit für 1000 Euro im Monat recht günstig, könntest du von den Krediten die Werte hier angeben?

 

[lastdrop]

Ich finde das ebenfalls zu knapp.

Der Kredit scheint außerdem fast keine Tilgung zu haben. Wahrscheinlich bist Du nach 10 Jahren immer noch bei 100% und auch über 20 Jahre geht da nicht viel runter. Das bedeutet 20 Jahre Risiko und das Haus Gehör "nie" Dir.

Würde ich mir nicht antun.

 

[eisbaer_oz]

Allein von deinen Kosten her, kommt mir es schon viel zu gering vor insbesondere Auto und ich nenne es jetzt mal Freizeit.

Wir waren/sind in der gleichen Situation, dass wir kaum Eigenkapital haben. Wir haben uns nach langem rechnen dazu entschieden einen 10 Jahres Kredit (Mischzins 1,85, Darlehenshöhe 227T + 100T KfW) aufzunehmen und mit Tilgung von 4% plus Sonderreglung, so dass wir nach 10 Jahren (ohne Sondertilgung) fast 50% abgezahlt haben.

 

[milkie]

Jetzt mal im Ernst: weshalb sollte ein Neubau günstiger sein als eine 'ältere' und ähnliche Bestandsimmobilie? D.h. vergleichbare Wohnlage, in etwa gleiche Größe... Das sind doch alles nur Lockvogelangebote. Da kann ja was nicht stimmen.
Euer Gehalt hingegen ist schon mal eine gute Grundlage. An eurer Stelle würde ich lieber noch mal ein paar Jahre sparen und Eigenkapital anhäufen. Vielleicht auch schon mal sehen, ob man überhaupt auf die Reisen usw. verzichten kann. Zumindest die 15'000€ Privatkredit sollten aus Eigenkapital gestemmt werden.
20'000€ Baunebenkosten sind auch zu wenig - wie man hier oftmals nachlesen kann.

 

[Voki1]

Normalerweise antworte ich ja gar nicht auf Finanzierungsfragen, aber hier werden mir - ohne Euch zu Nahe treten zu wollen - ein paar rausrutschen "müssen":

1. Die Anzahl der Schreibfehler, Formulierung des Beitrages und die Einkommen lassen ggf. darauf schließen, dass der Arbeitsplatz möglicherweise weniger sicher ist, als es für Euch den Anschein haben könnte. Ist das tatsächlich anders, so gratuliere ich. Jedenfalls glaube ich nicht an starke Einkommenssteigerungen in den nächsten Jahren.

2. Bei gegebenem Einkommen und Nachwuchsplanung mit entsprechender Reduzierung des verfügbaren Einkommens bei gleichzeitigem Anstieg des Bedarfs kommt mir die Finanzierbarkeit problematisch vor. Hier sehe ich schon im Ansatz Probleme, eine vernünftige und seriöse Baufinanzierung überhaupt erhalten zu können. Die Rahmendaten passen einfach nicht zu der erforderlichen Höhe der benötigten Kredite. Schon der Passus mit dem erforderlichen Privatkredit gibt mir stark zu denken. Weshalb ist der so erforderlich? Gibt die "zusagende" Bank keinen Kredit der über die erwähnten TEUR 280 hinausgeht? Scheint jedenfalls so.

3. Glücklich sein hat nur ganz entfernt etwas mit Wohneigentum zu tun. Natürlich ist es schön, wenn man in "sein" eigenes Haus kommt und statt Miete nun die monatlichen Beträge für das Eigentum zahlt. Dabei wird gerne übersehen, dass finanzielle Engpässe der Beziehungskiller Nr. 1 sind. Nichts ist dem Glück abträglicher, als jeden Cent mehrfach umdrehen zu müssen. Dann schon lieber ein wenig bescheidener. Wie wäre es denn mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie oder einer Eigentumswohnung? Ich kenne den Wohnungsmarkt in Berlin zwar nicht so sehr, aber schon bei kurzer Recherche sind ziemlich viele Objekte verfügbar.

Ich mache echt ungern Träume kaputt, habe das hier auch noch nie gemacht, aber dieses Vorhaben dürfte sich mit einiger Wahrscheinlichkeit in einen Albtraum verwandeln, jedenfalls in der Mittelfristperspektive.