Aufstockung und Anbau

[Zsusi]

Hallo, wir wohnen in einem "Neubaugebiet", welches in den letzten 12 Jahren entstanden ist und vor ca. 5 Jahren vollständig bebaut wurde.
Es finden sich hier rund 90% Einfamilienhaus und Doppelhaushälfte, welche in Form EG + Satteldach mit Max. 45 Grad erstellt wurden. Daneben ein paar Exoten, 1 Stadtvilla und ein Doppelhaushälfte mit 2 Vollgeschossen und Flachdach, Max. 22 Grad Dachneigung.
Nun beabsichtigt ein Nachbar sein Einfamilienhaus (EG + Satteldach) aufzustocken und anzubauen:
+ ein Vollgeschoss
+ darauf DG mit Dachneigung um 4 Grad steiler
+ Gaube auf einer Längsseite des Daches 5 x 2.80
+ Wintergarten auf der anderen Längsseite im EG + 1. Vollgeschoss + DG (gaubenähnlich), der Wintergarten soll eine Grundfläche von rund 19 qm erhalten
+ externes Treppenhaus

Eigentlich ergeben sich daraus (aufgrund der riesigen Gaube und des Wintergartens) fast 3 Vollgeschosse und es wird riesig groß.
Man wird zukünftig also aus knapp 9m Höhe in unseren Garten schauen.

Laut Aussage des Nachbar ist alles nach Bebauungsplan geplant und bis zum letzten ausgenutzt. Dabei tauchen natürlich Fragen auf. Da unser Bauamt diese Woche unbesetzt ist und man eine Unterschrift von uns möchte, daher die Frage:
Werden Gauben und Wintergärten in dieser Größe als untergeordnet angesehen? Finden sie Berücksichtigung in Abstandsflächen und Fassadenhöhe?
Die Fassadenhöhe beträgt nämlich nur 6 m und ist mit 2 Vollgeschossen ausgenutzt, nun kommt aber diese bodentiefe Gaube mit knapp 15 qm einerseits und der Wintergarten, bodentief mit 19 qm dazu. Bleibt dies unberücksichtigt?

Dieses Haus würde aus dem gesamten Baugebiet herausragen, ist bei Einhaltung des Bebauungsplan, davon auszugehen, dass das bebaute Umfeld unberücksichtigt bleibt oder könnte es sein, dass es "nicht ins Umfeld" passt.

Danke.
Zsusi

 

[Bauexperte]

Guten Morgen,

Nun beabsichtigt ein Nachbar sein Einfamilienhaus (EG + Satteldach) aufzustocken und anzubauen:
+ ein Vollgeschoss
+ darauf DG mit Dachneigung um 4 Grad steiler
+ Gaube auf einer Längsseite des Daches 5 x 2.80
+ Wintergarten auf der anderen Längsseite im EG + 1. Vollgeschoss + DG (gaubenähnlich), der Wintergarten soll eine Grundfläche von rund 19 qm erhalten
+ externes Treppenhaus

Eigentlich ergeben sich daraus (aufgrund der riesigen Gaube und des Wintergartens) fast 3 Vollgeschosse und es wird riesig groß.

Nein, es wären dann 2 Vollgeschosse plus Dachgeschoss.

Da unser Bauamt diese Woche unbesetzt ist und man eine Unterschrift von uns möchte,

Er wird Deine Unterschrift vmtl. wegen der Unterschreitung der Grenzabstände bzgl. Gaube + Wintergarten benötigen; ggf.. auch, weil der Wintergarten Gemauert ist.

Dieses Haus würde aus dem gesamten Baugebiet herausragen, ist bei Einhaltung des Bebauungsplan, davon auszugehen, dass das bebaute Umfeld unberücksichtigt bleibt oder könnte es sein, dass es "nicht ins Umfeld" passt.

Deine Fragen sind müßig und führen daher zu keinem Ziel. Wenn der Nachbar innerhalb des B-Planes bleibt und Du ihm die erforderliche Unterschrift bzgl. Abstandsflächen gibst, hast Du keinerlei Vakanz, dessen Bauvorhaben zu unterbinden. Das Bauamt wird sich - infolge der ungebremsten Klagewut seiner Klientel - hüten, eine Genehmigung auszusprechen, wenn es Einsprüche zu befürchten hat

Wenn Dir die Aussicht, daß Dein Nachbar via Obergeschoss auf Dein Grundstück schauen kann, nicht gefällt, solltest Du es offen ansprechen und nicht stattdessen nach baugesetzlichen Vorgaben suchen, bzw. diese vorschieben. Unter Nachbarn sollte ein Gespräch immer möglich sein und bleiben!

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[klblb]

Wer möchte eine Unterschrift von Euch? Der Nachbar? Würde ich keinesfalls geben ohne zumindest mit dem Bauamt Rücksprache gehalten zu haben. Dazu bitte selber den Bebauungsplan und Eure Landesbauordnung intensiv studieren. Je nachdem wie wichtig Euch die Sache ist, auch eine Rechtsanwalt im Bereich Baurecht kontaktieren. Ämter können sich auch irren, Bebauungspläne und Bauordnungen sind - wie der Nachbar beweist - zum Teil Auslegungssache. Ihr müsst einfach gegenhalten. Dabei NICHTS voreilig unterschreiben. Macht alles schriftlich, mündliche Abreden sind nichts wert.

 

[Bauexperte]

Hallo,

.... Je nachdem wie wichtig Euch die Sache ist, auch eine Rechtsanwalt im Bereich Baurecht kontaktieren ...

Deinen Hinweis, sich beim Bauamt kundig zu machen, finde ich ja noch richtig. Aber mußte es die Keule mit RA sein? Kein Wunder, daß die Damen & Herren dieses Berufsstandes so viel zu tun haben, wenn ein Jeder direkt nach einem RA schreit

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[klblb]

Deinen Hinweis, sich beim Bauamt kundig zu machen, finde ich ja noch richtig. Aber mußte es die Keule mit RA sein?

Immer locker bleiben.
"RA kontaktieren" ist noch meilenweit von Klage und Keule entfernt. Der RA kann einen über die rechtliche Situation aufklären und Handlungsoptionen aufzeigen, die man als Laie überhaupt nicht erkennen kann. Er kann einem den Rat geben, eher auf die Gesprächslösung zu setzen, weil die eigene juristische Position schwach ist oder er kann den Rat geben, in einem freundlichen Gespräch dem Nachbarn einen Hinweis auf dessen schwache juristische Position zu geben. Beides ist hilfreich.

Und wie Du oben selber schreibst:

Das Bauamt wird sich - infolge der ungebremsten Klagewut seiner Klientel - hüten, eine Genehmigung auszusprechen, wenn es Einsprüche zu befürchten hat

Ein netter Brief vom RA an das Bauamt kann evtl. helfen. Einfach mal dicke Backen machen Natürlich erst nachdem man dort brav vorgesprochen hat.

 

[Zsusi]

oh danke für die schnellen Antworten.
Ja, es missfällt uns, dass man aus dieser Höhe komplette Einsicht in unseren Garten hat.

Aber meine Frage war doch eigentlich: müssen die Gauben bei der Abstandsflächenberechnung berücksichtigt werden?
Mein Nachbar sagt nein, da sie untergeordnet sind, aber wir konnten keine Angabe finden, bis zu welcher Größe es so ist? Ab wann (oder überhaupt nicht) wird denn das bei der Berechnung der Fassadenhöhe und der Abstandsfläche mit eingerechnet - oder ist es irrelevant?

Das würde uns eben interessieren ... meinem Nachbarn ist es herzlich egal, ob es und gefällt, er sagt: "alles im Rahmen des Bebauungsplan", wir sind da eben nicht sicher und wollen ohne Rücksprache beim Bauamt keine Unterschrift leisten, zumal man diese ja nicht mehr zurückziehen kann, wenn das Bauvorhaben dort vorliegt.