Kaufvertrag / Teilung der Immobilie / Grundstück wie ansetzen

[HaraldHirsch]

Hallo zusammen,

wir planen den Hauskauf einer Immobilie mit 3 Partien. Unten ziehen wir ein, die anderen beiden Wohnungen bleiben vermietet.
Der Steuerberater hat uns empfohlen, für den Teil der vermietet wird, einen separaten Kredit aufzunehmen, diesen deutlich länger laufen zu lassen und jedes Jahr die Abschreibung und die Zinsbelastung gegen die Mieteinnahmen zu rechnen.

Problem dabei: das Haus soll 350.000 Euro kosten, der eigentlich etwas höhere Preis ist quasi ein Geschenk des Verkäufers. Soweit so gut.
Allerdings steht das Haus auf einem 790 qm großen Grundstück. Dieses können wir nicht auf die vermieteten Wohnungen umlegen. Bei einem aktuellen Bodenrichtwert von 245 Euro/qm würden sich für dieses Grundstück schon 193.550 Euro Wert ergeben.
Somit würden für das Haus nur noch 350.000 - 193.550 = 156.450 Euro bleiben.
Ist das so richtig? Irgendwie ist das bescheuert.
Von den 156.450 würden dann 2/3 sprich grade noch knapp über 100.000 Euro auf den vermieteten Teil entfallen, aus dem ganzen Rest des Kredits können wir keine steuerlichen Vorteile ziehen :-(

Habt ihr hier Tipps?
Der Steuerberater meinte, man könne das Grundstück "in einem realistischen Rahmen niedriger ansetzen" aber von wie viel sprechen wir dann hier?
Unsere Hoffnung, den Kredit stemmen zu können, in dem wir den größten Batzen (wir dachten man könnte 2/3 der gesamten Summe von 350.000 = 230.000 Euro ansetzen) länger laufen lassen und die monatliche Rate senken. Das scheint so aber nicht zu funktionieren? :-(

Viele Grüße

 

[nordanney]

Allerdings steht das Haus auf einem 790 qm großen Grundstück. Dieses können wir nicht auf die vermieteten Wohnungen umlegen.

Warum nicht? Für die Abschreibung ist das ja korrekt (hier ist nur der Hauswert abschreibbar, Grundstücke können dabei nicht berücksichtigt werden, da theoretisch unendliche Nutzungsdauer), aber nicht für die Finanzierung. Hier könnt Ihr frei verfahren - 2/3 der Finanzierung betrifft den vermieteten Teil (vereinfacht), hierfür solltet Ihr dann auch die Zinsen absetzen können. Verfahren analog einer ETW, hier ist ja der Grundstücksteil enthalten. Das müsste Euch aber der Steuerberater erklären können.

 

[MarcWen]

Warum lasst ihr euch das "Geschenk" nicht aufs Grundstück ausweisen?

 

[HaraldHirsch]

der Steuerberater hat uns schwer davon abgeraten, das Geschenk überhaupt irgendwo auszuweisen sondern den Preis einfach so in den Kaufvertrag zu schreiben.
ein wirkliches "Geschenk" schriftlich auszuweisen hat mehrere Nachteile (Stichtwort: ich habe noch Geschwister, meine Partnerin ist nicht meine Ehefrau und somit auch kein Freibetrag für Geschenke usw.)

@nordanney ok, da fragen wir nochmal nach ... eben, ca 2/3 des gesamten kredits sind für den vermieteten teil und fertig. aber scheinbar ist das nicht so :-(

 

[MarcWen]

2 Kaufverträge, jeweils für Haus und Grundstück? Fürs Grundstück dann einen symbolischen Wert einsetzen.
Bin aber kein Fachmann. Man entwickelt nur Ideen.

 

[nordanney]

2 Kaufverträge, jeweils für Haus und Grundstück? Fürs Grundstück dann einen symbolischen Wert einsetzen.

Haus und Grundstück sind untrennbar miteinander verbunden.