Kaufvertrag / Teilung der Immobilie / Grundstück wie ansetzen

[nordanney]

@Harald Hirsch: Vielen Dank für die klare Antwort!
Ja, Du kannst finanzierungstechnisch entsprechend aufteilen. Das ist kein Problem. Die steuerliche Anerkennung ist ein anderes Thema. Wenn Dein Steuerberater so unsicher ist (oder Euer Finanzamt besonders gut kenne), solltet Ihr vielleicht einfach das FA fragen.
Unsinnig ist die Argumentation des Steuerberaters allerdings, da keine Wohnung ohne Grundstück existieren kann und der Grundstückswert in irgendeiner Art und Weise immer im Wert einer Wohnung Berücksichtigung findet - egal mit welcher Methode man die Wohnung bewertet.

@Dirk Grafe
Mit Deinem Aufteilungsbeispiel kann der TE jetzt etwas anfangen und dem Steuerberater eine Argumentationsgrundlage bieten. Vor allem, da alle drei Wohnungen bisher vermietet waren, könnte man hierüber auch eine schöne prozentuale Aufteilung vornehmen.

 

[DG]

@Dirk Grafe
Mit Deinem Aufteilungsbeispiel kann der TE jetzt etwas anfangen und dem Steuerberater eine Argumentationsgrundlage bieten. Vor allem, da alle drei Wohnungen bisher vermietet waren, könnte man hierüber auch eine schöne prozentuale Aufteilung vornehmen.

Danke für den Tipp, nordanney - soweit bin ich seit ich den ET gelesen habe.

[...]
Dirk Grafe

 

[DG]

Unser neuer Steuerberater hier im Ort sagt aber, in den 350.000 muss das Grundstück berücksichtigt werden, das nutzen "wir allein" und kann nicht für die Finanzierung/Steuer des vermieteten Teils mit angerechnet werden.
Da das Grundstück enormen Wert hat, bliebe für die 3 Wohnungen fast nichts mehr übrig.

Dein Steuerberater irrt.

Um das zu verdeutlichen, habe ich den Weg über das Ertragswertverfahren erläutert, denn dort ist im Gesetz (ImmoWertV §17(2)) eindeutig beschrieben, dass:

[...]aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.

Der unteren Wohnung zuzuschlagen sind also nur die jenigen Außenflächen, die allein der Nutzung der unteren Wohnung dienen.

Davon getrennt zu betrachten ist also auf jeden Fall die überbaute Gebäudefläche sowie gemeinsam genutzte Flächen wie zB Zufahrten, Vorgärten und evtl. auch Flächen, die etwaig im Garten den Mietern (alleinig) zugedacht sind.

Die "Gemeinbedarfsflächen" müssen also anteilig gewertet werden, die Gartenfläche, die explizit zur unteren Wohnung gehört, geht selbstverständlich nur in die Bewertung der unteren Wohnung ein - aber eben auf keinen Fall die komplette Grundstücksgröße.

So - und wenn das im Ertragswertverfahren eindeutig so geregelt ist, dann läuft das logisch im Sachwertverfahren nicht anders. Das Problem ist, das das Sachwertverfahren gar nicht dazu ausgelegt ist, einzelne Wohnungen eines Hauses zu bewerten, sondern dieses Verfahren nur auf die Gesamtimmobilie abzielt, dennoch findet sich in der WertR zum Sachwertverfahren folgende Ergänzung:

6.1 Besondere Ertragsverhältnisse

Weist das Wertermittlungsobjekt vom Üblichen erheblich abweichende Erträge auf, ist dieser Umstand wertmindernd oder wertsteigernd zu berücksichtigen. Die Wertminderung bzw. Werterhöhung ist nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln.

Im Klartext: aus der WertR geht an dieser Stelle eindeutig hervor, dass das Sachwertverfahren bei der (Einzel-)Bewertung von Mietwohnungen an seine Grenzen stößt und daher ggflls. das Ertragswertverfahren anzuwenden ist.

Wenn es der Steuerberater/Finanzbeamte also über das Sachwertverfahren nicht abnicken will, dann ist ja möglich, dass er die Wertermittlung über das Ertragswertverfahren begreift und der Groschen fällt. Hauptsache Du kommst ans Ziel.

MfG
Dirk Grafe

 

[Bauexperte]

@nordanney und @Dirk Grafe

Ich lese schon die ganze Zeit mit und habe - ganz ehrlich, euren fachlichen Schlagabtausch schmunzelnd genossen :) Ganz davon abgesehen, daß es für mich privat informativ ist.

Ich empfinde es als sehr beruhigend zu wissen, daß Fachleute dieses Forums gerade keine Karikatur anderer Foren in Sachen gegenseitigem Respekt sein wollen ;)

Liebe Grüsse, Bauexperte