Climbee
Wir haben momentan ein ziemliches Problem und sind damit leider bei einem total unfähigen Notar gelandet, dessen Beratung sich in der Aussage erschöpft "das müssen Sie mit dem Steuerberater besprechen"; unsere Steuerberaterin wiederum sagt (zu Recht): "Steuerrecht folgt Zivilrecht"
Folgende Situation: meinem Bruder und mir gehört bereits das Grundstück, auf dem unser Elternhaus steht; darüber hinaus gehört meinem Bruder noch etwas Grund extra, was das gemeinsame Grundstück quasi vergrößert.
Wir haben jetzt dort unser neues Haus gebaut. Eine neue Vermessung liegt bereits vor, das Grundstück ist also so geteilt worden, daß unser Haus auf dem einen, das Elternhaus auf dem anderen Grundstück liegt.
Das Grundstück, auf dem jetzt unser Haus gebaut wird, soll mir und zu einem Teil auch meinem Mann gehören.
Zwischen Geschwistern ist für eine Schenkung leider nur ein Freibetrag von 20.000€ vorgesehen; auch seinem Schwager kann mein Bruder nur eine steuerfreie Schenkung über eben diese 20.000€ machen. Insgesamt also 40.000€.
Damit aber uns das gesamte Grundstück gehört, müßte uns mein Bruder seinen Anteil an diesem Grundstück gesamt übertragen, was bei ca. 56.000€ (qm Preis nach Bodenrichtwert; darf bei einer Schenkung angesetzt werden) liegt. Müßten also 16.000€ mit 15% Schenkungssteuer vertsteuert werden (2.400€)
Unsere Überlegung war jetzt: mein Bruder schenkt mir und meinem Mann jeweils qms im Wert von 20.000€; die qms die damit nicht verschenkt werden, werden in einem normalen Kaufvertrag an mich verkauft. Dann nach Verkehrswert bewertet und nicht, wie für eine Schenkung, nach Bodenrichtwert. Und das wird dann ganz normal mit der grunderwerbsteuer versteuert (deutlich weniger als Schenkungssteuer; ca. 700€)
Wir hätten also zweimal eine Schenkung (jeweils in Höhe von 20.000€ an mich und meinen Mann) sowie einen Verkauf der restlichen qm von meinem Bruder an mich, dann nach grunderwerbsteuer versteuert und qm Preis nach zugrunde liegendem Verkehrswert.
Daher meine Frage (die mir der Notar auch nach mehrmaligem Nachfragen nicht beantworten kann oder will):
Ist es möglich so eine Grundstücksübertragung in einen Teil "Schenkung" und einen Teil "Verkauf" zu trennen?
Geht das in einer Urkunde oder macht man da besser zwei, bzw. drei Urkunden (einmal Schenkung, bzw. zwei Schenkungen und einmal Verkauf)?
Geht sowas ggf. mit einem gewissen zeitlichen Abstand; also wir machen die Schenkungen jetzt und dann im nächsten Jahr oder what else, verkauft mir mein Bruder den Rest?
Wir würden uns so 1.4000€ grunderwerbsteuer sparen (für diesen Teil, es kommt noch ein zweiter), wenn wir den Schenkungsfreibetrag zweimal (einmal für mich, einmal für meinen Mann) ausnutzen könnten.
Ist das rechtlich möglich? Kann man das so aufteilen in eine Schenkung und einen Verkauf?
Für unsere Steuerberaterin ist die Sachlage so: bei einer Schenkung bis 20.000€ keine Steuer, Verkauf mit 3,5% versteuert. Fertig. Sie findet diese Lösung pfiffig.
Im Gegenzug soll mein Bruder dann von mir ebenfalls Grund erhalten und zwar von dem Grundstück, auf dem das Elternhaus steht und das uns jetzt jeweils zu gleichen Teilen gehört.
Hier wird der Verkehrswert mit Haus als Berechnungsgrundlage verwendet (also was kriegen wir für den Grund mit dem Haus drauf geteilt durch die qms => gibt den Preis pro qm).
Auch hier würde ich meinem Bruder gerne die Anzahl an qms schenken, die in Summe unter dem Freibetrag liegen.
Damit es auch ausgeglichen ist, und mein Bruder keinen Nachteil hat, müßte ich ihm dann zusätzlich auch noch eine entsprechende Anzahl an qms verkaufen; hier würde dann auch wieder die grunderwerbsteuer anfallen.
Endzustand sollte dann sein: das Grundstück, auf dem unser neues Haus steht, gehört meinem Mann und mir. Das Grundstück mit dem Elternhaus gehört zu einem höheren Prozentsatz meinem Bruder und zu einem geringerem mir.
Es ist für uns ok, wenn wir auch das zeitlich etwas versetzt machen; es soll nur in den nächsten Jahren eben dieser Endzustand erreicht werden.
Ich habe das alles berechnet, mir Preise entsprechend besorgt, die entsprechenden %-Anteile der Grundstücke berechnet etc.
Jetzt habe ich den Entwurf vom Notar vorliegen und sein Hinweis: gegenseite Schenkung ist immer Tausch daher ein reiner Tausch-/Überlassungsvertrag.
Tausch, sagt unsere Steuerberaterin, wird aber steuerlich wie normaler Kauf bewertet; also Versteuerung vom ersten € an. Die insgesamt 60.000€ Freibetrag könnten wir so nicht nutzen (bedeutet 2.100€ grunderwerbsteuer, die wir so bezahlen müßten).
Auch hier die gleiche Frage wie oben: kann ich aufteilen in einen Teil Schenkung und einen Teil Verkauf?
Wenn bei gegenseitiger Schenkung es sich immer um einen Tausch handelt, kann man diesen zweiten Teil (also ich an meinen Bruder) einfach mit etwas zeitlichem Abstand angehen? Es ist uns nicht wichtig, daß wir schnellstmöglich die sauberste Lösung erreichen, wir können das gerne schrittweise nacheinander machen, wenn wir uns damit die genannten 2.100€ Steuern sparen (ich finde das ist schon eine Größe, bei der man sich überlegen kann, wie man das steuerlich am günstigsten löst)
Ich möchte eine juristisch und steuerlich saubere Lösung haben, keine Frage. Aber wenn es eine Möglichkeit gibt, daß wir eben die uns zustehenden Freibeträge bei einer Schenkung ausnutzen können, dann würden wir das auch gerne tun.
Unseren aktuellen Notar haben wir damit überfordert. Wenn er mir wenigstens die rechtlichen Grundlagen erklären könnte, warum hier nur ein Tausch-/Übertragungsvertrag möglich ist, wie er ihn uns jetzt vorgelegt hat (btw: nach vier Beratungsgesprächen, bei denen er bei zwei ohne Vorbereitung und ohne Unterlagen erschienen ist; daher bin ich weder von seiner Professionalität noch von seinem Engagement hier die für uns beste Lösung zu finden überzeugt) müßten wir uns halt damit abfinden.
Aber ich kann das nicht ganz glauben und die Recherchen die ich mit meinem bescheidenen juristischen Wissen bisher gemacht haben, legen mir auch nahe, daß es da schon noch andere Lösungen geben müßte.
Das nervige: uns drängt langsam die Zeit. Mein Mann muß ins Grundbuch, damit wir unsere Finanzierung kriegen (alles schon fix und fertig unterschrieben, aber Grundbuch muß sein). Darüber hinaus werden die Bodenrichtwerte für 2019 neu berechnet (und somit sicher höher).
Ich habe den Eindruck, daß der Notar uns einfach die für ihn einfachste und schnellste Lösung präsentiert. Ist ihm doch egal, ob wir über 2.000€ mehr Steuern zahlen oder nicht, er wird ja nach zu beurkundenden Wert bezahlt; ob er dafür die für uns günstigste Lösung gefunden hat, ist ihm ja egal.
Wenn ich jetzt gesagt bekomme: geht rechtlich nicht anders, kann man nicht aufteilen in Schenkung und Verkauf, dann ok, müssen wir die Kröte schlucken. Aber auch unsere Steuerberaterin ist der Ansicht, daß es da schon eine andere Lösung geben müßte.
Hat hier jemand genügend juristischen Hintergrund um mir sagen zu können: ja, mach weiter, da gibt es eine Lösung! Dann würden wir jetzt mal nur eine Schenkung machen; mein Bruder an meinen Mann, damit der ins Grundbuch kommt und die Finanzierung endlich abgeschlossen ist. Für den Rest würden wir uns dann einen fähigeren Notar suchen.
Oder eben klare Ansage: es gibt keine andere Möglichkeit; Schenkung könnt ihr so nicht nutzen, das ist rechltich nicht sauber.
Diese Aussage habe ich von unserem Notar eben auch nicht erhalten, im Prinzip haben wir von dem noch gar nichts gehört, was rechtlich geht oder nicht.
Sorry für den langen Sermon, aber vielleicht hat's hier ja jemanden, der mehr weiß als unser Notar, bzw. bereit ist eine entsprechende Aussage zu tätigen.
Kann ja sein, daß dieser Haubentaucher von Notar sehr wohl weiß, wie es für uns am günstigsten wäre, was aber für ihn mehr Arbeit bedeuten würde und dafür würde er nicht mehr kriegen, weil der zu beurkundendee Wert ja gleich bleibt - die Vermutung habe ich so langsam (insbesondere nach den völlig aussagelosen Beratungsterminen, die wir bisher hatten)
Folgende Situation: meinem Bruder und mir gehört bereits das Grundstück, auf dem unser Elternhaus steht; darüber hinaus gehört meinem Bruder noch etwas Grund extra, was das gemeinsame Grundstück quasi vergrößert.
Wir haben jetzt dort unser neues Haus gebaut. Eine neue Vermessung liegt bereits vor, das Grundstück ist also so geteilt worden, daß unser Haus auf dem einen, das Elternhaus auf dem anderen Grundstück liegt.
Das Grundstück, auf dem jetzt unser Haus gebaut wird, soll mir und zu einem Teil auch meinem Mann gehören.
Zwischen Geschwistern ist für eine Schenkung leider nur ein Freibetrag von 20.000€ vorgesehen; auch seinem Schwager kann mein Bruder nur eine steuerfreie Schenkung über eben diese 20.000€ machen. Insgesamt also 40.000€.
Damit aber uns das gesamte Grundstück gehört, müßte uns mein Bruder seinen Anteil an diesem Grundstück gesamt übertragen, was bei ca. 56.000€ (qm Preis nach Bodenrichtwert; darf bei einer Schenkung angesetzt werden) liegt. Müßten also 16.000€ mit 15% Schenkungssteuer vertsteuert werden (2.400€)
Unsere Überlegung war jetzt: mein Bruder schenkt mir und meinem Mann jeweils qms im Wert von 20.000€; die qms die damit nicht verschenkt werden, werden in einem normalen Kaufvertrag an mich verkauft. Dann nach Verkehrswert bewertet und nicht, wie für eine Schenkung, nach Bodenrichtwert. Und das wird dann ganz normal mit der grunderwerbsteuer versteuert (deutlich weniger als Schenkungssteuer; ca. 700€)
Wir hätten also zweimal eine Schenkung (jeweils in Höhe von 20.000€ an mich und meinen Mann) sowie einen Verkauf der restlichen qm von meinem Bruder an mich, dann nach grunderwerbsteuer versteuert und qm Preis nach zugrunde liegendem Verkehrswert.
Daher meine Frage (die mir der Notar auch nach mehrmaligem Nachfragen nicht beantworten kann oder will):
Ist es möglich so eine Grundstücksübertragung in einen Teil "Schenkung" und einen Teil "Verkauf" zu trennen?
Geht das in einer Urkunde oder macht man da besser zwei, bzw. drei Urkunden (einmal Schenkung, bzw. zwei Schenkungen und einmal Verkauf)?
Geht sowas ggf. mit einem gewissen zeitlichen Abstand; also wir machen die Schenkungen jetzt und dann im nächsten Jahr oder what else, verkauft mir mein Bruder den Rest?
Wir würden uns so 1.4000€ grunderwerbsteuer sparen (für diesen Teil, es kommt noch ein zweiter), wenn wir den Schenkungsfreibetrag zweimal (einmal für mich, einmal für meinen Mann) ausnutzen könnten.
Ist das rechtlich möglich? Kann man das so aufteilen in eine Schenkung und einen Verkauf?
Für unsere Steuerberaterin ist die Sachlage so: bei einer Schenkung bis 20.000€ keine Steuer, Verkauf mit 3,5% versteuert. Fertig. Sie findet diese Lösung pfiffig.
Im Gegenzug soll mein Bruder dann von mir ebenfalls Grund erhalten und zwar von dem Grundstück, auf dem das Elternhaus steht und das uns jetzt jeweils zu gleichen Teilen gehört.
Hier wird der Verkehrswert mit Haus als Berechnungsgrundlage verwendet (also was kriegen wir für den Grund mit dem Haus drauf geteilt durch die qms => gibt den Preis pro qm).
Auch hier würde ich meinem Bruder gerne die Anzahl an qms schenken, die in Summe unter dem Freibetrag liegen.
Damit es auch ausgeglichen ist, und mein Bruder keinen Nachteil hat, müßte ich ihm dann zusätzlich auch noch eine entsprechende Anzahl an qms verkaufen; hier würde dann auch wieder die grunderwerbsteuer anfallen.
Endzustand sollte dann sein: das Grundstück, auf dem unser neues Haus steht, gehört meinem Mann und mir. Das Grundstück mit dem Elternhaus gehört zu einem höheren Prozentsatz meinem Bruder und zu einem geringerem mir.
Es ist für uns ok, wenn wir auch das zeitlich etwas versetzt machen; es soll nur in den nächsten Jahren eben dieser Endzustand erreicht werden.
Ich habe das alles berechnet, mir Preise entsprechend besorgt, die entsprechenden %-Anteile der Grundstücke berechnet etc.
Jetzt habe ich den Entwurf vom Notar vorliegen und sein Hinweis: gegenseite Schenkung ist immer Tausch daher ein reiner Tausch-/Überlassungsvertrag.
Tausch, sagt unsere Steuerberaterin, wird aber steuerlich wie normaler Kauf bewertet; also Versteuerung vom ersten € an. Die insgesamt 60.000€ Freibetrag könnten wir so nicht nutzen (bedeutet 2.100€ grunderwerbsteuer, die wir so bezahlen müßten).
Auch hier die gleiche Frage wie oben: kann ich aufteilen in einen Teil Schenkung und einen Teil Verkauf?
Wenn bei gegenseitiger Schenkung es sich immer um einen Tausch handelt, kann man diesen zweiten Teil (also ich an meinen Bruder) einfach mit etwas zeitlichem Abstand angehen? Es ist uns nicht wichtig, daß wir schnellstmöglich die sauberste Lösung erreichen, wir können das gerne schrittweise nacheinander machen, wenn wir uns damit die genannten 2.100€ Steuern sparen (ich finde das ist schon eine Größe, bei der man sich überlegen kann, wie man das steuerlich am günstigsten löst)
Ich möchte eine juristisch und steuerlich saubere Lösung haben, keine Frage. Aber wenn es eine Möglichkeit gibt, daß wir eben die uns zustehenden Freibeträge bei einer Schenkung ausnutzen können, dann würden wir das auch gerne tun.
Unseren aktuellen Notar haben wir damit überfordert. Wenn er mir wenigstens die rechtlichen Grundlagen erklären könnte, warum hier nur ein Tausch-/Übertragungsvertrag möglich ist, wie er ihn uns jetzt vorgelegt hat (btw: nach vier Beratungsgesprächen, bei denen er bei zwei ohne Vorbereitung und ohne Unterlagen erschienen ist; daher bin ich weder von seiner Professionalität noch von seinem Engagement hier die für uns beste Lösung zu finden überzeugt) müßten wir uns halt damit abfinden.
Aber ich kann das nicht ganz glauben und die Recherchen die ich mit meinem bescheidenen juristischen Wissen bisher gemacht haben, legen mir auch nahe, daß es da schon noch andere Lösungen geben müßte.
Das nervige: uns drängt langsam die Zeit. Mein Mann muß ins Grundbuch, damit wir unsere Finanzierung kriegen (alles schon fix und fertig unterschrieben, aber Grundbuch muß sein). Darüber hinaus werden die Bodenrichtwerte für 2019 neu berechnet (und somit sicher höher).
Ich habe den Eindruck, daß der Notar uns einfach die für ihn einfachste und schnellste Lösung präsentiert. Ist ihm doch egal, ob wir über 2.000€ mehr Steuern zahlen oder nicht, er wird ja nach zu beurkundenden Wert bezahlt; ob er dafür die für uns günstigste Lösung gefunden hat, ist ihm ja egal.
Wenn ich jetzt gesagt bekomme: geht rechtlich nicht anders, kann man nicht aufteilen in Schenkung und Verkauf, dann ok, müssen wir die Kröte schlucken. Aber auch unsere Steuerberaterin ist der Ansicht, daß es da schon eine andere Lösung geben müßte.
Hat hier jemand genügend juristischen Hintergrund um mir sagen zu können: ja, mach weiter, da gibt es eine Lösung! Dann würden wir jetzt mal nur eine Schenkung machen; mein Bruder an meinen Mann, damit der ins Grundbuch kommt und die Finanzierung endlich abgeschlossen ist. Für den Rest würden wir uns dann einen fähigeren Notar suchen.
Oder eben klare Ansage: es gibt keine andere Möglichkeit; Schenkung könnt ihr so nicht nutzen, das ist rechltich nicht sauber.
Diese Aussage habe ich von unserem Notar eben auch nicht erhalten, im Prinzip haben wir von dem noch gar nichts gehört, was rechtlich geht oder nicht.
Sorry für den langen Sermon, aber vielleicht hat's hier ja jemanden, der mehr weiß als unser Notar, bzw. bereit ist eine entsprechende Aussage zu tätigen.
Kann ja sein, daß dieser Haubentaucher von Notar sehr wohl weiß, wie es für uns am günstigsten wäre, was aber für ihn mehr Arbeit bedeuten würde und dafür würde er nicht mehr kriegen, weil der zu beurkundendee Wert ja gleich bleibt - die Vermutung habe ich so langsam (insbesondere nach den völlig aussagelosen Beratungsterminen, die wir bisher hatten)
Zuletzt bearbeitet:
